20代で4000万円のローンは無謀ですか？

Question

現在25歳で、新居の購入を考えています。
総収入は私が360万、妻(25歳)が450万です。
職業は公務員、妻は看護師です。
建物は本体1900万(延床39坪の2階建て)、外溝費等を含め2300万、土地が1350万(60坪)、諸経費(火災保険等も含む)が300万で、頭金なしで4000万のローンを組もうとしております。
借り入れは銀行ローンで2.2%の10年固定を考えています。35年のフラットにすべきかとも思いますが、10年後の金利が優遇を受けて3.8%以下なら安くなる試算です。
安いアパートに住んで頭金を貯めるよりは、金利が安いうちに頭金なしで借りて繰り上げ返済をどんどんしていこうと考え、住宅の購入を検討しました。
モニター価格で買うため、値段以上に高性能の家（高気密高断熱、外壁は40年間張替えが不要らしい）なので、光熱費が抑えられる分（皮算用ですが…）初期投資が高くても大丈夫ではないか、と考えているのですが、4000万という大きな数字、家の維持費は皮算用で「本当にこれでいいのか」と思い投稿しました。

nonbay39 · Accepted Answer

奥様が働いていることが大前提となっているので、いくら公務員といえど、貯金がなければ、子どもが出来てしまうと、かなりぎりぎりの生活になるでしょう。
　奥様が間違いなく職場復帰してあなたが当然のようにそれを支えるのであれば良いですが、特に奥様側は子育てをしにくい職種だと思うのでその辺り相当不安ですが。
　金利１０年後３．８％という試算ははっきりいって甘いと思います。
　支払いが３０００万円以下に抑えられるのであれば買いだと思いますが、４０００万円は相当厳しいと思います。子どもを５年は作らない、また、できても諦めるといった選択肢がないと、４０００万円は無理だと思います。４０００万円だと、早々の内に１０００万円ほどは繰り上げ返済が必要でしょう。
　ローン残債が３０００万円をきれば、公務員でなので、奥様が専業主婦になったとしてもぎりぎりやってはいけるでしょう。

　あなたが定時退庁できる職場であり、保育園の送り迎えを含め、あなたが子育てをメインにすることが前提ならば、４０００万円の借り入れも不可能ではないでしょう。

nabituma · Answer

経済的なことはいろいろな方が説明、助言しておられるのでご了解いただけると思います。

やはり新生活は暮らしてみないとわかりません。
新婚時はお金の出入りが多く、金銭感覚が麻痺するのも事実です。
生活スタイルをまず確立し、2人の生活ではいくらの収入で、いくらの生活費がかかり、いくら貯蓄できるか。これをきちんと生活の中ではっきりさせることです。
その中で返済可能額を確定させることが必要です。
大きな借金を抱えることはそれ自体、人生においてリスクです。
今目の前にある物件はいくらすばらしいものに見えても、人生の今のタイミングでは縁がなかったと思ったほうがよいでしょう。
そして本当に準備ができたときに出てきた物件でも半年から1年その気になって探せば適切な物件をみつけられるでしょう。

家を購入するには確かに決断も必要ですが、その前に冷静な計算が必要です。
やはり、貯金は頭金のほか、不慮の病気などを含めて考えると数百万円は余裕を持っておいたほうがよいでしょう。
人生においてリスク管理として、悪いこともある程度考えておいたほうがよいと思いますよ。

walkingdic · Answer

>今からアパートを借りて、その間に子供ができたら家賃＋養育費で、家を買うのはいつになるやら

それは大きな勘違いをしていますよ。
家を購入するというのはローンを完済したときに初めて購入が完了したことを意味します。では頭金を貯めてから購入するのと今購入するのでどちらが完済するのが早いか計算してみましょうか？

とりあえず、今借りる金利を３．３４％（三井住友全期間固定、何故この金利を使うのかは後で説明します）、物件４０００万、３５年完済、維持費等は月３万とすれば、毎月の居住費（ローン＋維持費）は１９．２万です。
この１９．２万を毎月住居費に回せるお金としましょう。
このプランでは３５年後に完済、つまり住居購入完了となります。

仮に１０年間家賃７万のところに居住して、上記と同額の１９．２万のうち７万を使い残りを預金したとします。すると１０年後には１４６０万の頭金が生まれます。
ここで、とりあえず金利を同一として借りることにすると、４０００万の物件に対してローンは２５４０万ですから、１７年のローンを組むと毎月１９．３万と上記とほぼ同等になります。
こちらのプランではなんとトータル２７年で終わります。

もちろん将来金利がこれより上がっていれば話は少しかわりますけど、仮に金利が４．５％になってもまだトータル３０年後には完済します。

もし１０年後の金利が５．９％ならば、ようやく完済年数は同じになります。

ちなみに、上記で完済年数が同じであれば、条件は同じと勘違いするかもしれませんが、実は上記の計算には建物の減価償却費を入れていないので、３５年後で比較すると築年数は１０年違いますから、建物の残存価値も違うのです。つまり今回計算には入れませんでしたけど、実際には今購入の方が更に損なのです。

で、後で説明すると書いた金利の話ですけど、何故いま全期間固定金利を使ったのかというと、これは今低金利でもいずれは金利が上昇し、平均的にはこの程度の金利になる可能性があるからです。何故か？といえば、理由は簡単で銀行を初めとした専門家がそう予測して設定した金利だからです。もちろん専門家の予測といえども外れます。でもご質問者より遙かに知識のある人が予測した数字なのです。
銀行はなにも理由なく金利は設定しません。銀行にとっては「投資」であり利益を生む物ですから、投資先としてこの程度であれば投資したいという金利を設定するのです。

ちなみに、先行指数、遅行指数という言葉はご存じですか？
経済の上昇／下降において、株式は一番の先行指数となります。
金利は景気に対しては大体同じ程度か、時には先行し、時には遅れます。ただ変化は急激にやってきます。長期金利は先行気味に推移し、短期金利は大体経済状況を反映します
給与は遅行指数の代表であり、相当遅れます。

この意味はわかりますか。全期間固定ではない場合、必ず給与上昇より金利上昇が数年早くやってきます。つまり景気上昇局面、金利上昇局面においては、今より確実に負担増になります。

若いことが悪いことではありませんけど、ただ勢いだけで思慮を欠いた行動をとるのはよろしくありません。特にこのような人生を大きく左右するような決断の時には、よく研究し、考えて行動することです。

急がば回れということわざがあります。結局急ぐより回り道に思えても、上記のように頭金を貯めてからの方が最終的には得なのです。

tarotaro001 · Answer

＃6です。

回答を読むかぎり、まだ結婚はされていないようですね。
それならば、まず、結婚して１年購入は見合わせることをお勧めします。

理由は
・結婚すると、独身時代と違った内容のお金の支出がある
・結婚後の生活費の見通しが明確になっていない
・結婚すると、お互いの生活スタイルが違うことがあり、購入する家屋の間取りなどが明確になっていない
　例えば、自分のための書斎、庭弄りするためのスペースなど
・これが一番大事なことなのですが、結婚後、性格の不一致による離婚
　収入合算で住宅ローンを組むと、名義の問題やローンの問題で離婚したくてもできなくなる
　（結婚前の人に対して失礼ですが、若くして結婚後即家購入した人がよく陥ります）
・ご主人が家事などが好きで子育てもできるといっていますが、３０代、４０代になって職場で
　責任のある地位に着くと、子育てで早く帰宅したくてもできなくなる。
　公務員だって、例外ではないです。
・結婚して、本当にローンを払い続けられるのかすら明確になっていない
・将来、養育費＞収入増加になったときの可能性を考慮されていない
　５年後、１０年後にその可能性はどんどん大きくなっていきます。
・若い世代が無計画にローンを組んで、家を手放すケースが以外と多い
・３０代、４０代になると、色々な意味で今よりお小遣いが欲しくなる
　でも、無理な住宅ローンのせいで・・・・

まだまだありますが、パッと思いつくだけでもこれだけあります。

いずれにしても、（もし既に同居していたとしても）まずは１年様子を見るべきです。
今の様子ですと、１年あれば２００万円は貯められます。
それを頭金にしても遅くありません。


今は幸せ絶頂でしょうが、今一度冷静に考えてみてください。

walkingdic · Answer

>私達の収入が今後増えていくことを前提とするのは良くないのでしょうか？
ある程度は見込んでもよいですけど、

>20年後の収入では家計年収1500万程度になる
これは皮算用に過ぎません。ちょっと楽観過ぎます。

>子供が小さいうちはローンの支払いをメインにし
ただ義務教育卒業までで大体１０００万かかると思ってください。
高校、大学での平均的な費用は１０００万であり、それまでにトータルではその程度かかってきます。もちろん人による部分も大きいので削るつもりであれば、もっと押さえることも出来なくはありませんけど。
ご質問の場合、ともかせぎということから、保育費や学童の費用など育児費用は思いの外かかるものです。
（保育費などは地域によってかなり違いはある物の大体一人４万、二人で８万／月ですよ。）
それに習い事やら、子供は被服費もすぐに成長するからよくかかります。

もう少し緻密なライフプランをよく調べながらたてた方がよいと思いますね。

tarotaro001 · Answer

＃6です。

＞出産費用は病院もち、産休、給育休期間の基本はもらえます。

羨ましい環境ですね。
出産費用は病院からでて、さらに市？からでるので、完全にプラスですね。
ただ、産休、給育休期間はどのくらい収入あるか調べてみましたか？
一般的な会社では働いている収入の５０～７０％くらいでるようなことは聞いたことがありますが、看護婦の場合、基本給が安く、諸手当が高かったと思うのですが、実際どうなのか調べたほうがいいです。
基本給ベースですと下手すると、年収半分に減るというオチかもしれませんので。。。

修繕費は、メンテナンスフリーの壁材など、一般的な家と比べると多少修繕が必要なさそうですが、実際は、それ以外の部分がありますので、やっぱり計上しておいたほうがいいと思います。
屋根材、エコキュートなどの機械的部分、水道管など１０年、２０年経てばやはり修繕する必要が出てきますので。



だた気になるのが・・・・

＞二人の手取りの合計が45万

とあるのに、頭金がないことです。
結婚して間もないにしても、結婚前にお互いが貯蓄していたはずでしょうし・・・
何故、貯蓄がないんでしょうか？以外と無駄な部分で浪費をしていないでしょうか？

家を建てる前に、現在家賃以外にいくらかかっているか明細を作ってみてください。

例えば、
家賃１０万
食費５万
水道光熱費４万・・・・

と上げていってみてください。
以外と無駄な浪費（趣味）があるかもしれません。



その上で・・・・今後支払っていけるか試算してみてください。
将来、収入が増えるだろうという甘い考えではなく、将来も収入がほとんど増えない前提で計算しておいたほうがいいです。
（子供ができると、収入の増加以上に子供の支出が増えます）


毎月の住宅ローン支払い額
　　　＋
固定資産税＋修繕積立計上額（月５万？）
　　　＋
先ほどの計算した生活費
　　　＋
繰り上げ用積立（月１０万？）
　　　＋
予備費（５万円）

の合計が４５万円以下でないとキツイと思います。
（もし、産休中の収入が減るならその分も考慮）


ただ、年収の５倍の借り入れは繰り上げ返済分を計上するのは、やはり大変だと思います。

mifu33 · Answer

＞総収入は私が360万、妻(25歳)が450万です。
＞「マイホームで子供は2～3人欲しい」という、明るい家族計画です。
夫婦の収入が逆なら頑張ってネという水準ですが、如何せん子供をたくさん欲しいのにご主人の年収が360万円では心もとないですね。せｍｗて、３年間は子供を作らないという前提であれば、何とか出来ます。ただご両親に頼れるならば、何とかなりますが。ご質問者様の状況では、自己完結には至らず、夫婦ご両親の援助頼みです。ただ、援助が望めるならば、十分可能です。トータルで判断して下さい。

tarotaro001 · Answer

今はやめたほうがいいです。

少なくとも、諸経費分は現金を貯めましょう。
というのは、基本的に住宅ローンというのは諸経費分は貸してくれません。
極稀に諸費用分も含めて貸してくれる銀行もありますが、その分審査は厳しくなります。

いくら家賃分が勿体ないからといって諸費用すら現金で用意できない場合、銀行側が審査を厳しくすると思います。

それから、収入を合算すると、約８００万円なので、４０００万円は借りることは可能かも知れませんが、繰上げ返済していけばいいという曖昧な計画ではなくもっとキチンと計画すべきです。
年収の５倍ですと、多分繰り上げ返済どころではないと思いますよ。

不動産を持つということは、毎年固定資産税が掛かります。
それに将来の修繕積立も自費で計上しておく必要があります。

これらは物件価格から想像するかぎり、月５万円は計上しておかないと成り立ちません。

判りやすく３５年全期間固定金利３．０％で４０００万円借りるとします。
そうすると、月１５万円ほどが支払いになります。
それに先ほどの計上資金として月５万円を計上すると、月２０万円を住宅のために使用することになります。

毎月２０万円を住宅に充てて、今の生活レベルを維持しつつ、繰上げ返済できるお金を捻出できますか？

その辺のことも検討されたほうがいいと思います。

ここは、目先のことは考えず、１５万円ほど積み立てていくことです。
（毎月２０万円支払ったつもりで、積み立てする）

これを１年積立すれば、毎月２０万円を住宅に充てることの空しさがわかると思います。
たとえ、空しいと思わず、それでも家が欲しいというなら、さらにもう１年継続して積み立てていくことです。
そうすれば
１５万円×２４ヶ月＝３６０万円
溜まります。
そのお金を頭金にして、そのときに家を購入すればいいのです。




何度もいいます。

今は買いどきではありません。
頭金を貯めるときです。

住宅ローンは組めるかではなく最後まで支払いし続けられることが重要です。

walkingdic · Answer

>20代で4000万円のローンは無謀ですか？
別に無謀ではありません。年齢とローンの金額は特に関係はありません。

が、

>総収入は私が360万、妻(25歳)が450万です。
この収入で、

>頭金なしで4000万のローンを組もうとしております。
は無謀です。

仮に妻は何があろうと仕事を続けるとしても合計８１０万の世帯収入です。
４０００万はその５倍近い金額です。一般的には危険水準といわれています。

＞安いアパートに住んで頭金を貯めるよりは、金利が安いうちに頭金なしで借りて繰り上げ返済をどんどんしていこうと考え

通常こういう考えが一番危険といえます。リスク面でもそうですし、実際の損得でもそうなる可能性が高い話です。

まずリスク面ということでいうと、頭金がないということは、債務超過になるということを意味します。建物は新築から中古になると急速に価値は下がります。一方でローンは逆に当初は利払いが大きく元金はなかなか減りません。
そのため頭金がない場合には担保価値＜ローン残高の期間が長く続き、その差額も大きいです。つまり２人による返済が出来なくなったら、支払ったローンは全部水の泡となり、更に残存債務を抱えるという状況になるわけです。賃貸より悪い状況なわけです。

もう一つは１０年固定なので将来の金利上昇がどの程度まで負担できるかのというのが見えていないことです。

最後は妻が妊娠・出産・育児ということがあるのであればその期間の収入減に対処できるのかということも検討すべき話です。

一番初めの破綻リスクは頭金を作る以外に回避の方法はありません。
二番目のリスクに関しては、たとえば金利が１０年後に５％になっても返済可能なのかという視点で検討すればよいでしょう。ご質問の場合だと月１８．４万になりますね。

いま１０年固定２．２％金利、３５年返済で考えて月１３．７万ほどの返済ですよね。
これに＋５万しても耐えられるのか？という視点で考える必要があります。
特にご質問で気になるのはお子さん費用をどの程度かかると見込んでいるのか。

お子さんは作らないということであればだいぶリスクは下がるし、リスクの見込みもしやすいです。お子さんを作るとなると、家の次にお金のかかるものですから、それを見込まずに計算してもだめです。
日本の平均的な子供一人にかけるお金は子供が巣立つまでは大体一人２０００万見込みます。２人なら４０００万で今回の家の購入と同じ金額です。
もちろん人によりお金のかけ方は違いますけど平均的には上記程度かかっています。

つまりこれはライフプランを作成して見込む必要があるのです。

＞光熱費が抑えられる分（皮算用ですが…）初期投資が高くても大丈夫ではないか
光熱費のうち暖房に使われる費用はそんなに大きくありません。
それ以外は高気密高断熱はあまり関係ありませんよ。
まあ冷房も効果はありますけど、もともとの金額の影響は少ないです。（エアコンは効率がよいので）

上記の私の指摘したようなことは全部織り込み済みで計算しつくしているというのであれば、多分リスク計算も出来ていてのことでしょうから、その上での購入は無謀とは言いません。
ただそういうことを考えずに購入したとすればそれは無謀です。

palaufish · Answer

お二人の年収が確実なら支払いは可能です。（うちはそれ以上借りました）
公務員なら安定はしているとは思いますが、収入の多い奥様の方は一生働くのでしょうか？
出産・子育ては絶対ないのであれば大丈夫でしょうが、もしも仕事を休むことになると
ご主人の収入だけになると無理でしょう。
銀行の審査は通るでしょうが、家は立派だけど生活費が足りない・・のは大変ですよ。

20代で4000万円のローンは無謀ですか？

奥様が働いていることが大前提となっているので、いくら公務員といえど、貯金がなければ、子どもが出来てしまうと、かなりぎりぎりの生活になるでしょう。

経済的なことはいろいろな方が説明、助言しておられるのでご了解いただけると思います。

>今からアパートを借りて、その間に子供ができたら家賃＋養育費で、家を買うのはいつになるやら

＃6です。

>私達の収入が今後増えていくことを前提とするのは良くないのでしょうか？

＃6です。

＞総収入は私が360万、妻(25歳)が450万です。

今はやめたほうがいいです。

>20代で4000万円のローンは無謀ですか？

お二人の年収が確実なら支払いは可能です。

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