”今はお金を貯める分、ローンを支払った方が得なんです”という見出し

こんにちは。現在、住宅購入の為、頭金を貯金して
いるのですが、こんな売り込みのマンションの営業さんがきて、
パンフレットをおいていきました。
私は読んでみて、う～ん売る為にいいように
書かれている事はわかっていながらも、そうかなと
思わされてしまったため、皆さんのご意見を賜りたく
投稿いたしました。パンフレットには以下のように
書かれています。
「頭金50万円ですぐ購入：3430万円（金利1.0％2年固定）
35年返済月々95413円、だと5年間で572万円返済、
一方、400万円の頭金を5年間で貯める場合、
毎月の家賃12万×12ヶ月×5年=　720万
毎月貯金6.7万円×12ヶ月×5年=　400万
5年間で、720万の家賃出費と572万円の返済完了。
さらにせっかく貯めた頭金も、もし金利が1％上がったら、
頭金50万：金利1％
ボーナス0で月々95413円の返済。
頭金400万：金利2％
ボーナス0で月々100.373円の返済
月々4960円の差が出る！と歌っています。
金利1％は2年固定なので、これが3年目に一気に
上がれば毎月の返済額も上がる訳で。。。
このパンフレットの口上ですが何か穴は
あるのでしょうか？
固定金利の2年間は確かにそうかなと思います。
有識者の方のご意見が伺えれば助かります。
よろしくお願い致します。

No.9 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/07/10 19:55

>減価償却費や金利負担による消費を見積もるとどのような事が言えるのでしょうか？

建物の価値を考えるのであれば、

Ａ）投入資金の総額
Ｂ）残る資産金額

で考え、Ｂ－Ａがマイナスであればそれだけ消費に使ったということになります。
家賃の場合はＢ＝０でＡが家賃の金額になります。
ですから家賃の分だけマイナスとなります。

そして住むところと言うのは一生涯の話ですから長期的な視点に立つと、購入した建物の寿命までの期間で比較するのが妥当です。（賃貸の場合は転居できますから永久にもつ建物と考えることが出来ますので購入した建物の寿命で考えます）

で全部計算するのが面倒なので、ちょうど他のご回答者が４０年の計算をしていますのでそれと比較してみましょうか。つまり４０年で建物の価値が０円となるとします。（つまり賃貸と同じくＢ＝０となるポイントで比較する）

家賃の場合は４０年×１２ヶ月×１２万円＝５７６０万を消費します。

つまり購入すると４０年で７５１８万円を使いますが、賃貸の場合は５７６０万ですみますから、賃貸の方が１７５８万円蓄財出来ると言うことになります。

まあマンションだと５０年位が寿命と考えると、この差はもう少し縮まりますが、「資産になる」という点を考えても必ずしも得とは言えないと言う事情がわかると思います。

ちなみにマンションではなく戸建てだと土地の価値が不変（土地は古くなりませんので）と考えればもう少し状況は好転してその差は縮まります。
あと金利の支払いが少ない場合もやはりその差は縮まり、購入した方が得になるポイントはあります。

なんにしても、金利の支払いの負担が極めて大きいためこのような事になるわけです。

No.8 回答者： M-SUZU 回答日時： 2004/07/10 14:21

回答にはなっていないかも知れませんが甘い見出しの広告には気をつけましょう。

住宅を購入する際は、まずどうして今購入するのか?購入することによるメリット、デメリット、ローン期間中の家族のライフスタイルの変化等、様々な観点から購入を検討されたほうがよろしいと思います。
けっして金利が低いから、駅から近いからなとど言う理由では購入しないほうがよいと思います。業者は売ったら終わりですが購入者はここからがスタートです。大切なマイホームを決して負債にしないで財産になるよう願っております。

No.7 回答者： miyacchi518 回答日時： 2004/07/10 13:28

穴といえば頭金５０万の３５年返済で審査が通るかってことでしょうか。

これは販売会社のプランだと思います。提携ローンの銀行があってもこういった甘いプランは公務員や一部上場の大企業の社員でないときびしいようです。

私は同じような条件で審査を希望しましたが頭金の追加、ローン期間の短縮、その他の条件をつけられました。

不動産屋の話ではチラシのプランは客寄せなんで真に受けない方がよいと言われました。

No.6 回答者： iichiho 回答日時： 2004/07/10 12:59

視点を考えて見てみましょう。

３５年ローンで、５年後開始したローンが終わる４０年後まで計算してみました。
ローン金利は、リスクを考えて少し上昇傾向です。

＜頭金５０万円ですぐ購入した場合の４０年後＞
・月々９万５千円で当初２年
・３年目より金利２％で月々１１万円
・５年目で金利３％で月々１３万円
・１１年目あたりで金利５％で、１５万５千円
・以後25年は５％で上げ止まるとする
（７％くらいまでは覚悟しておいた方が．．．）
・管理費月２万円
・固定資産税年間１０万円
上記で計算した場合、４０年の間に支払う額は７５１８万円でした。

＜頭金４００万円で５年後購入した場合の４０年後＞
・賃貸の家賃は６万５千円で５年
・ローン金利は当初金利２％最初の５年は１０万円
・５年目で金利３％で月々１１万円
・１１年目あたりで金利５％で、１３万５千円
・以後25年は５％で上げ止まるとする
・管理費月２万円
・固定資産税年間１０万円
上記で計算した場合は７３２０万円でした。

総支払額では３００万円の差と、それほど大きな差はでませんでしたが、頭金を入れた方が月々の返済額が低いので余裕があり、余裕の分を繰り上げ返済すると、だいたい２０～２５年で支払いを完了しますので、実質的な支払い差は１０００万円くらいになる可能性があります。
それと、最大金利５％で見積もりましたが、最悪７％くらいになった場合、さらに総支払額の差は大きくなります。
頭金の少ない方は、ローンの支払いがかなり苦しくなりますね。
もし私が購入するとなると、最悪の７％の場合の計算もます。

こういう計算方法もありますよ。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございました。
またご丁寧に計算も示していただき、大変参考に
なりました。
家賃は現在12万なので頭金400万の場合、プラス350万
位上がるので、総額差300万はこの時点では逆転
するように思いますが、毎月の返済が上がっていく、
さらに7％になった事を考えると、とても購入には
踏み出せませんね。やはり、頭金を貯める事に
しようと思います。もっと自分でも勉強して
考えようと思います。本当にありがとうございました。

お礼日時：2004/07/10 13:19

No.5 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/07/10 11:30

お示しの計算は、要するに毎月幾ら住居費に出ていくのかという視点でのみ評価した計算方法です。

（ですから持ち家による資産価値については全く考慮せず０円という計算方法です）
その観点で計算の落とし穴を指摘しますと、購入した場合のかかる費用で、

・固定資産税
・管理費
・修繕費積立金
・火災保険

が含まれていません。（家賃には当然含まれています）
少なく見積もっても月２万以上はかかります。（月３万程度は見て下さい）
つまり、月々９．５万ではなくやっぱり１２万位かかります。

あと金利１．０％が一体いつまで続くでしょうね。上記であれば同等と言えるけど永久に１．０％は続きませんよ。固定金利を選択すれば今でも金利はもっと高いし。
将来金利が３％になれば（過去の平均金利は５％ですから十分可能性の高い数字です）、大きく家賃の方が安くなります。

あと、その業者の計算では頭金５０万の分を差し引いているのですね。
３３８０万、金利１．０％、３５年返済であれば９５，４１３円になります。

でもその頭金分は家賃側には考えていないようですね、、、、

注意：上記で金額が近いのであれば持ち家は資産になるからという考えは完全に間違いなので注意して下さい。
それを見込む場合は、計算方法が変わります。上記には減価償却費や金利負担による消費を全く見積もっていませんので。

ちなみに、
>さらにせっかく貯めた頭金も、もし金利が1％上がったら
のトリックですが両方とも全期間固定を選ぶのであればその通りですが、短期固定で計算しても意味はありません。
どちらも将来金利は上がるのですから。

では。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
確かに全期間固定金利であれば、現在の家賃出費との
比較もできると思いますが、3年目から上がる事は
絶対のようですし、ご指摘の通りだと思います。

＞上記には減価償却費や金利負担による消費を全く見積もっていませんので。
↑これはどういう事でしょうか？
現在の家賃に対し、固定資産税、管理費、
修繕費積立金、火災保険を合算して、ほぼ同額です。
さらに、この物件は、駅から徒歩3分、角住戸、
都心（池袋）まで15分で、貸せる、売れると歌っています。専有面積は平均で67m2くらいです。
この場合、減価償却費や金利負担による消費を見積もるとどのような事が言えるのでしょうか？
再度、お伺いしてすみませんが、よろしければ
教えていただければ、嬉しいです。
よろしくお願いします。

お礼日時：2004/07/10 11:56

No.4 回答者： estate 回答日時： 2004/07/10 10:51

こんにちは。

付足す感じになりますが、マンションの場合、月々の返済のほかに、共益費、駐車場代、修繕積立金等が、別途２、３万ぐらいかかってきますので、ご注意を。

数字は、あくまでいいようにしか書いていないので、実際の実行金利など、変動か固定かは、各銀行の窓口に聞くほうが、確信できるとおもいますので、そちらのほうをお勧めします。

一概に言えないのですが、マンションの場合、価値の下落が早いので、その点も注意されることですね。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
はい、別途かかる費用は説明されました。
合わせても、現在の家賃より低かったので
検討するに至りました。固定資産税は、
今の家賃更新代として考えました。
ただ、皆さんのご意見を頂戴し、
再度、よく検討したいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2004/07/10 11:44

No.3 回答者： agboy 回答日時： 2004/07/10 06:55

＜有識者の方のご意見が伺えれば助かります。

とありますが、私の経験は、新築マンションを含む不動産の売買の経験と、自分でマンションを購入した経験でしかお話できません。
「頭金50万円ですぐ購入：3430万円（金利1.0％2年固定）
の穴は、
その１　借金を３３８０万円抱えると言う事実。
たとえば、１億の借金を抱えたとしても、１億の資産を持っていればあまり不安はありませんよね？３４３０万円の新築マンションの５年後の価格はいくらになるでしょうか？そのときのローン残高はいくらでしょうか？　「売りたいが、売るに売れない」事態が予想されます。
その２　＃2の方が言われる金利上昇リスクをどう考えるかです。２年は早いですよ。

最後に、私の経験というか実感なのですが、住宅に対する考え方は、その人の価値観人生観そのものだと思います。ですから「こうするのが正しい」とは、住宅の場合、あまり当てはまらないと思ってます。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
確かに売却する可能性はないとは言えませんからね。
ただ、駅から徒歩3分の物件（近くなのでわかるのですが、確かに3分ぐらいです、）で、
角住戸、都心隣接で
貸せる、売れると歌っています。
やはり、気になるのは3年目からの返済です。
モデルルームもすぐ近くなので、それくらいは
行ってみようと思っています。
もちろん皆さんの意見を伺えたので、その場で
決めるような事はしません。
十分考えて結論を出します。
ありがとうございました。

お礼日時：2004/07/10 11:41

No.2 回答者： bhoji 回答日時： 2004/07/10 06:08

やはり、ご自身が不安や疑問に思っておられる３年目以降の金利水準でしょう。

１％はあくまで食いつかせる餌のような物です。
なぜなら同じ時点では一般的に最低金利は住宅金融公庫のもので、
それを少し上回る物が銀行などの民間金融機関の金利です。
現在、住宅金融公庫の金利が１．６８％ですし、銀行系が２％付近のようですから
書いてはなくても、すでに３年目以降の返済金利は２％以上は確実ですし、
５年、１０年先はまったく判りません。
http://www.jyukou.go.jp/news/news/news_kinri.html

もし、このやり方を多くの人が、本当に良い方法だと思うならば、
これが主流になっているはずですが、そうとはなっていないのは、変動する金利に
不安があるからだと思います。

他には
そのマンションの品質面での信頼性や、３５年もすれば建て替えの可能性もあります。
また、駐車場などを完備した物件でしょうか？

参考URL：http://www.jyukou.go.jp/yusi/hensaichu/karikae.h …

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
やはり金利ですよね。。35年間1％なら、即購入する
のですが。。
3年目から家賃が上がるという事ですからね。
固定資産税などは、家賃更新代と思いしょうがないと
思ったのですが。
分譲駐車場は住居15に対し5個しかないのですが、
月額5000円くらいで借りられそうなのです。
ここの近辺では2万～が相場なので、借りられれば
得かなと思います。
営業の方は感じがよかったので、モデルルームと
お話はもう少し聞いてみようかなと思いました。
とりあえず、現時点で購入の気は引けました。
本当に、ご参考になるお話ありがとうございました。

お礼日時：2004/07/10 11:34

No.1 回答者： BellBell 回答日時： 2004/07/10 05:33

おそらく穴はあります。

今、建築業界が力を入れているのは、新築のオーナー(購入者)永住型の分譲マンションです。

おそらく、貴殿が購入を検討しているのも、そのタイプだと想像します。

その場合、販売(契約)時期は、建築が始まってすぐからです。
購入後、マンションが完成するまで、平均して1年半～2年の期間が必要です。
それまでは入居できません。ただし、購入契約は済ませローン支払い契約も済ませているため、ローンは支払いする必要があります。
入居までは、ローン支払い、家賃支払いの両方が必要になります。

まれに、建築中には契約が決まらず、即入居可の物件もありえます。
その場合は、部屋の間取りや各種オプション(システムキッチンを契約者が自由に選択できるなど)の選択が無理ですが、正直、売り急ぎの物件ですから交渉次第で大きな値引きが期待できるなど、結構お得です。
自由な間取り、オプションが選択できる事に魅力を感じるなら、支払う価値のある付加価値になるので、かならずしも上記内容は穴ではなくなります。
何といっても、一生ものの買い物なので。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
まさにBellBell様のご指摘のタイプの物件です。
入居可能時期は来年の３月です。
ですが恐らく、ローン支払いは
その時期からだと思います。以前違う物件ですが
そこを指摘したらそうする事も出来ると言われました。
ただここがもし出来ないのなら論外です。
今回は見送ります。。
ありがとうございました。

お礼日時：2004/07/10 11:21