《（専属）専任契約》について教えて下さい！！！！！

（専属）専任媒介契約について調べた所、これを結ぶことによって、売主と不動産屋さん（仮にＡとします）との間に制限が生じるようです。

質問１）

買い手側が、別の不動産屋さん（仮にＢとします）をたてて、Ａ・Ｂ間で物件購入の交渉をしたとしても、売り主と交渉するのはＡである限り、（専属）専任媒介契約に違背していない、即ち、Ｂを経由して、買主に売ることが可能、の理解で正しいのでしょうか？

以前囲い込みについて教えていただいたのですが、その際、（専属）専任媒介契約ならば、囲い込みも止むを得ないのかな、のような理解をしておりました。が、（専属）専任媒介契約の定義を読むと、特段、囲い込みを正当化するものでは無い様な気がしております。

ご回答宜しくお願いします。

No.2 回答者： sayakaslaw 回答日時： 2006/05/22 23:18

　専属専任媒介契約と他社に客付けさせないこととは、法的な契約による規制は、まったく関係ありません。

専属専任契約に関しては、売主側に規制のかかることは、ありますが（自分で発見した場合でも、個人の売買は、認められず、契約業者を通す。）。
　
　以前、回答させて、もらったものです。
どうしても、物件の取引を拒否されたことが納得できない、ご様子ですね。はっきりいって、このことに関していくら質問されても、正当な理由は、ないと思います。
業者として、そういう、やり方をしている。売主から、クレームがなければ、また、売主に明確な不利益がないのなら、そうする。そして、それは、業者的には、当たり前のことなのです。としか、いいようがないのです。

　ここの業者で取引すると決めて、おられるようですが物件の紹介状況は、どうですか？　
　実は、あくまで、個人的な感覚になるので、以前は、書かなかったんですが、回答NO.５　oct2さんのいわれていることです。多分、私と同じように感じられているのだと思いました。

　同じ業界にいるものから見て、賃貸なら、入居者から手数料を半額、または、無料にしても、家主側から、広告料として、手数料のほかに、金銭の授受が可能です。

　長く空室が続いたところなどは、家主様より、広告料の名目で、２ヶ月分の家賃を受け取るまたは、家主様より多く払うから、早く入居させて欲しい、よい入居者を入れて欲しいなど要望もあります。
　
　要は、割り引いても、もう一方の方から、多く取れるので、仲介業者的には、同じなのでかまわない。また、売買と違い、成立契約数が多いのでできる話です。

　しかし、売買の場合は、違います。ほぼ、どこの不動産屋も手数料の値引きは、しません。契約申込みから、成立、受け渡しまで、賃貸とは、比べ物にならないほどの作業と責任がかかるからです。また、法的にもきちんと規制がありますし。いってみれば、仲介手数料は、自分の仕事に対する報酬です。法的にも保障されている権利、その金額を値引く、少し考えられないというか、業者的にどうなんだろうと思ってしまいます。
　そこまでして、契約を取らなければいけないんだろうか？と会社の状態を危惧してしまいます。買主様とすれば、安くしてくれるのならいいと思ってしまいますが、高額な買い物です。手付金の金額も高額です。私としては、こういう業社にお金を預けるのは、不安に感じます

　福利厚生の一環として、大企業の中には、自社グループの社員には、手数料の６０％しているところは、聞いたことは、ありますが、普通は、ないと思います。
ただ、これからは、こういうやり方も増えるのかもしれませんが。

　この業者は、過去にトラブル、または、裁判沙汰、一度、倒産した、もしくは、いいかげんな手続で、もう一方の業者に迷惑をかけたことがある。ローンの手続は、自分でしなくては、ならない。または、銀行等に信用がない。社長自身に信用がない。やくざ関係と繋がりがある。など、こういったことがあるのかもしれません。業者同士、こういった情報は、見逃せませんから。取引をことわるのは、自分だけの利益のためでなく、お客様を守るためにも、必要な、ことなのです。どこの業者もきちんとしているわけではありません。まっとうに商売をしていれば、仲介手数料を値引く必要なんてないのに、と真っ先に感じました。
　仲介手数料を値引く業者には、同業者は、不信感を感じます。

　すみません。あまりにも業者サイドの手前勝手な意見だとは、思います。けれどもやっぱり、そう、感じるのです。横のつながりの薄い業者なのかな？と思います。
　少し、他の業者にお客として行き、さりげなく、評判を聞いてみるのもいいと思いますよ。

　質問の回答としては、外れていますが、少し、気になっていたものですから。余計なことを書き込みましたが、こういう意見もあると、参考にしてもらえたらと思います。

この回答へのお礼

sayakaslawさま、毎度ご丁寧なご指導有難う御座います。本文では、「余計なことを書き込みました・・・」等謙遜していらっしゃいますが、今回の質問を、以前の書き込み内容と合わせ、こちらが真に知りたかった事について率直なご意見を頂いたと感じております。前回同様に、感謝感激しております。

確かにご指摘の通りで、手数料だけで全てを判断するのは危険ですね。勉強になりました。

☆☆

性懲りもなく、新たな質問を別便で上げます。もしも、あきれ返っていなければ、そちらもご回答お願いできますでしょうか？宜しくお願いします。

お礼日時：2006/05/23 09:29

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/05/22 18:25

>売主と不動産屋さん（仮にＡとします）との間に制限が生じるようです。

別に売り主に制限がかかるとは限りません。
買い主でも専属専任媒介契約を結べば、他の業者の利用や自己発見の取引先に制限がかかります。

１）買い手・売り手と媒介業者の間の媒介契約はそれぞれ別個の契約です。

２）専属専任媒介契約を結んだ場合、媒介業者（仲介業者）は相手が早く見つかるように指定流通機構に物件を登録する義務があります。これを見た買い手側の業者がアプローチして交渉が始まるのが普通です（専属専任媒介契約をした業者が買い手も独自に探してくるのはまれかと思います）。
（専属）専任媒介契約は、客側に制限をかける一方、業者には相手を早く見つけ出すよう努力し、状況を報告する義務が生じるというgive&takeの関係にあり、一方的な囲い込みではないです。

以上のことから、質問のケースは
売り主－業者Ａ　専属専任媒介契約
買い主－業者Ｂ　媒介契約（契約方式はどれでもよい）
として、業者Ａは売り主と業者Ｂを媒介し、業者Ｂは買い主と業者Ａを仲介していることになり、別段問題ないです。

媒介と考えると両者をつなぐものというイメージになり、わかりづらくなると思いますが、媒介を代理に準じるものとして考えてみるとわかりやすくなるかもしれません。
ちなみに代理は両方から受けるのはだめになっているので、両方からの依頼を受けることができるシステムとして、媒介というものがあるともいえます。

この回答へのお礼

semi-zzzさま、早速のご回答有難う御座います。内容了解です。

お礼日時：2006/05/23 09:24