住宅ローン繰上げ返済の計算について

２年固定３５年ローン２５００万を組んでいます。
まだ返し始めて数ヶ月。
２００万円ほど繰り上げ返済をしようと思います。
銀行担当者に相談したところ、現在の金利が１．２％なので固定が終わってから返しても２４０００円の差。
固定期間中の返済手数料２１０００円を考えると、
２年後に貯めたお金と一緒に返済したほうがいいのでは？ということです。
（２年後にも返済予定があります。）

私の計算では
https://www.saveinfo.or.jp/saveinfo_ssl/shikin/k …
こちらに入力してみたところ
今返すか２年後に返すかで１０万近く差が出るので、手数料を考えても今返したほうが得に思えます。
私の計算は何が間違っているのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： lasichi 回答日時： 2006/06/01 13:23

>２５００万

>３５年
>２ヶ月
>１，２％
>で、5,381,967円
>同じく２６ヶ月で
>4,872,068円となるのですが。
>（５０万も差がありますね・・・）

上記URLのシミュレータでの結果ですよね？
よろしければ各項目に設定している値を教えていただけますか？(２パターン共)
当初借入元金 2500万円
うち　ボーナス返済分 0万円
当初借入期間 35年
返済ずみ期間 2ヶ月
返済方法 元利均等返済
借入金利 初回から　　1.2％
繰り上げ金額 200
以外の項目を。。
ちょっとやってみましたが同じ結果にならないので・・・

まぁでも２００万円の繰上げ返済を２年後にしても
２００万円の２年間分の利息(約４８０００円)が
繰上げ返済した場合より余分にかかる
だけですから５０万円も損するということはないです。

この回答へのお礼

何度もありがとうございます。
下の方のお礼にも書いたのですが、ローン控除を忘れていました。
ローン控除＋２年間分の利息などを考えて
繰り上げするかしないか決めたいと思います。

お礼日時：2006/06/02 11:43

No.3 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/06/01 13:05

住宅ローン控除の適用は受けられますか？

繰り上げ返済をいつすると得になるかというのは、ローン控除との兼ね合いで計算する必要があります。
控除が1％とすると、固定期間の金利が1.2ならば、0.2％の差となります。

(1)今すぐ200万を繰上げ返済した場合、
手数料分　21000円△
ローン控除減額分200万×1％×2年＝40000円△
利息の低減効果　200万×1.2％×2年＝48000円


(2)二年後の固定終了時に200万を払う場合、
手数料分　ゼロ
ローン控除200万×1％×2年＝40000円
2年間で払う利息は
200万×1.2％×2年＝48000円△

こう考えると二年後の固定終了時まで持ち越す方がお得です。
一般に、金利が1％に近い短期固定を組んでいる場合、固定終了まではできるだけ残債を減らさないでローン控除の恩恵を最大限に受けるのがお得になります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
ローン控除のことをすっかり忘れていました。
ローン控除を考えたら、２年間は定期預金にお金はいれておいて
少しの利息をもらった方がお得ですね！

お礼日時：2006/06/02 11:41

No.2 回答者： lasichi 回答日時： 2006/05/31 19:12

2ヶ月しか払っていないのでしたら大体先ほどの回答通りで良いと思います。

金利が2か月分かからないので2番の方法の金利負担が46000円になります。
但し、運用益には税金が20％かかってきますし、金利も大まかな計算結果です。

今繰り上げ返済しても2年後に繰り上げ返済してもそんなに変わりませんね。
質問者様が10万円差が出たのが気になりますが・・結果を貼り付けられないでしょうか？

＞ところで、２００万を１％の運用というのは普通の定期などでは見当たらないと思いますが、あるのでしょうか？
1％以上のものでも新生銀行、やイーバンク等のネット銀行ではいろいろあります。
http://www.ebank.co.jp/kojin/interest/index.html
但し、預け入れ期間が最低5年とか最低100万円とかいろいろ条件がありますが。。元本補償されます。
他には外貨預金や、MMF等もっと利回りが良いものもありますが元本補償はありません。

200万をいろいろ運用されたり他に使うかもしれないのでしたら急いで繰り上げ返済する事はないと思いますよ。
ただ、全く使わないお金で遊ばせておくならさっさと繰り上げ返済してしまった方がいいです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
やはり私の計算が何か間違っているのですね。
貼り付けはうまくできないのですが
２５００万
３５年
２ヶ月
１，２％
で、5,381,967円

同じく２６ヶ月で
4,872,068円となるのですが。
（５０万も差がありますね・・・）

特に積極的な運用は考えていないので気分的な問題として
早く返したほうがいいかもしれません。

参考になりました。

お礼日時：2006/05/31 20:28

No.1 回答者： lasichi 回答日時： 2006/05/31 17:13

＞銀行担当者に相談したところ、現在の金利が１．２％なので固定が終わってから返しても２４０００円の差。

→200万円の1年分の金利ですよね？
質問者様の2年後繰り上げ返済するというのと話が違っていますが・・

また、繰上げ返済の方法が期間短縮型か月々の支払い低減型かで違ってきます。
月々の支払いを低減する方法ですと、最終的な借り入れ期間は変わらないため
１．200万円を今すぐ繰上げ返済する場合
→返済手数料の21000円の出費

２．2年後に200万円繰り上げ返済する場合
→200万の1.2%の2年分＝48000円の金利負担

繰上げ返済をした方が27000円得になります。
但し200万を2年間遊ばせておくわけでもないですから、
1％で運用すれば4万円の利息収入があり13000円繰り上げ返済しない方が得になります。


質問者様の計算が間違っているかどうかは、
１．何ヶ月払い終わっているのか？
２．固定期間終了後の繰上げ返済には手数料がかからないのか？
３．繰り上げ返済の方法
がわからない為なんとも言えません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

２４０００円は４８０００円の間違いです。
訂正いたします。

１、現在２ヶ月ほど払っているところです。
２、固定期間終了から変動に切り替わる時は手数料がかかりません。
変動になってしまうと１０５００円の手数料がかかります。
３、期間短縮で返済したいと思っています。

これでしたら、どうでしょうか？

ところで、２００万を１％の運用というのは普通の定期などでは見当たらないと思いますが、あるのでしょうか？

お礼日時：2006/05/31 18:29