住宅ローン審査を通る方法は？

Question

現在、マンションを購入したいと思っているものです。
結婚１年になりますが、マンション購入の話が出て初めて
夫に問題があることを打ち明けられました。

○夫は１年ほど前に債務整理をし、年内完済とのこと。
○債務整理前、クレジットカードの返済が遅れる等、事故があります。

債務整理をした人は、数年？住宅ローンが借りれないと聞きました。
これは、１００％不可能と言う事でしょうか？

ちなみに、当初、ローンは二人の名義で組もうと思っていました。
私のほうは、過去、借金も何もありません。
現在、社歴７年目になり、年収は３５０万円ほどです。

夫の年収も同額程度ですので、二人で、夫の割合を多めに借りようと
思っていたのですが。

(1)債務整理をした人と、私のように、何の問題もない人が共同名義でも
やはり住宅ローンは借りられませんか？
(2)この状況で、ローンを通す方法はありますか？
例えば、私の名義のみで審査をし、私名義で購入。など。
(3)もし、(2)のように、私名義で審査が通った場合、
ローンを組んだ後、私が会社を退社する事は可能ですか？
（子供を産みたいので、そのときは一度会社を辞める事にしたいのです）
(4)もし、会社を退社できるとなると、私名義なので、
年末の減税？だかで戻るお金がありますよね？それは戻ってこない、ということになりますよね？
それ以外の弊害はありますか？
(5)また、だんなの信用調査がきれいになった後で、私個人から
旦那と共同、もしくは旦那名義に変更し、それ以降は、
年末の戻り分をもらうことはできますか？

現在とても気に入ってる物件があり、どうにかして、
現状ローンを組む事ができればと思っています。
旦那の突然の告白に、混乱し、ショックです。。。
どなたか助けてください。

GEO-UBS69GW · Accepted Answer

>不動産会社に行って、相談をしようと思いますが、
>このような相談に乗ってもらえるものでしょうか。
たまに面倒くさがる営業マンも居ますが、その場合は上司を呼んで手伝って貰えば良いと思います。

>合算に甘い銀行もある、とのことですが、そのよう
>な情報も含め、どのような方法なら可能性があるか
>を不動産の担当の方と相談して、話を進めたいと思
>っているのです。
それで良いでしょう。

>また、親子ローンの話ですが、それを扱う銀行等も
>調べたり、聞いたりしたらわかりますか？
大丈夫です。4月を境に基準が変わっている可能性があり、その場合来週月曜か火曜までお返事が保留になるかも知れませんが、せいぜいその程度でしょう。
きっと水曜は販売している不動産会社が休みの可能性が高いと思うので、その前にお返事を貰いましょう。

>既に、頭金も多少ですが用意し、諸経費の費用も貯
>蓄はしてあります。
そう言った計画性で、貸付限度が100万～200万くらい変わる場合があります。
返済比率（へんさいひりつ）と言う基準があり、「税込み年収÷ローン年間支払額(※)＝返済比率」となるのですが、ご年収や合算状況などで、20％～35％になります。

どうしても端数が生じますが、例えば本来の基準が返済比率30％としましょう。
自己資金の用意がない人は、29.X％まで貸付を下げるように言われます。下手をすると28％以下まで下げさせることもありますが、きちんと用意のある人は、30％の基準を.0X％程度、或いは0.1％程度なら緩めてくれることがあります。

支払額に※を付けたのは、銀行によって返済比率計算用の金利があり、ある銀行は10年固定金利で計算したり、別途計算用の独自の金利があったりして、実際に借りるパターンが変動金利を更に優遇して1．75％位で借りられても、返済比率計算上のローンの支払いは3．75％位で行う形になります。
★ただし、フラット35と財形住宅融資は、実際のローン貸付金利で計算します★

>父親を保証人というか、連帯というか、そういう形で
>借りることは可能かもしれないということでしょうか？
はい。色々な条件が複雑に絡みますが、可能性があると言うことです。

>ちなみに父は、ローンも今は完済しています。年齢的に
>もう５８で、定年まで、あと、５～７年らしいのですが。
>その父の名義を借りる？ことで、組めるローンはあるの
>でしょうか。
>できれば、３５年ローンを私を主たる債務者で通したい
>と思っています。
もしかしたら、お父様に所有権を持たせろと言うかも知れませんが、お父様の退職金で返済できる範囲、あるいは、退職までの期間で払える範囲を借入額にプラスできるでしょう。

>結婚をしている女性には住宅ローンの審査が厳しいとの
>ことで、そうなると、目標額にはいかないと思いました。
性的差別ですよね(怒)
私が思うに、お父様を合算者＝連帯保証人も兼ねる事で、借りる事が可能だと思います。
ご主人様をどう組み入れるかというのは、復権するまでは難しいでしょう。
恥をさらすようでお気持ち的には大変かも知れませんが、営業担当が信用できそうだと思ったら、心を開いてご相談してください。
営業担当が頼りなかったら「ローンに詳しい人と話をしたい」として、できれば上司を引っ張りだしましょう。
タダの同僚だと、販売成績(→収入に直結)を分割するようになると思うので、ご担当が嫌がる場合があります。

又、最終的にローンを組むのはマンションの完成間近に「金銭消費貸借契約（きんせん・しょうひ・たいしゃく)」(略して金消＝きんしょう）と言うのを他の入居者の方と一緒に行う（まとめて行う場合、最後に「会」を付けて「金消会＝きんしょうかい」）と思うので、そこで最終決定で良いと思います。

それまで数ヶ月？有るかと思いますので、親御さんから頭金を借りてフラッと35に切り替えたり、もし親御さんかご主人様が「財形貯蓄(住宅・教育・年金の3種類のどれでも)」をやっていれば、物件価格の80％以内、かつ、積立金の10倍以内、かつ、返済比率25％以内、積立を始めてから1年以上経過していれば借りることが可能ですし、親御さんから借りるのも含め、自己資金に余裕が有れば財形貯蓄に一時金を投入し、残高を水増し、ローンを組み、ローンの融資を受けた後に解約して家具の購入などに充てることも可能です。
財形をやってないけど制度が勤務先にあり、引き渡しまで1年以上有れば、今から急いで積み立てることも可能です。

条件的には「何とかなりそう」なイメージがわいてきましたね。
もう一息、不動産会社のご担当＆上司との折衝で、クリアできそうに思います。
もしどこかで、「返済比率があとちょっと・・・自己資金を数十万増やせませんか？」と言うケースもあります、販売末期であれば『そこを値引きで』と言うと、全部は無理でも多少折れてくれることもあり得ますので、その間ご担当と上手く付き合ってください。

GEO-UBS69GW · Answer

(1)mimikyonさんが「主たる債務者(お金を借りる人)」となれば、銀行によっては借りられるかも知れません。しかし絶対大丈夫と言う保障はできません。
合算する相手（ご主人様）の審査をする場合もあれば、主たる債務者だけの場合もあり、それと同時に、合算者の収入は半分しか計算に入れないと言う銀行もあります。
合算に甘いのは「りそな」かな？
不動産を離れて3年になるので、その間にシステムが変わっているかも知れません。
(2)いずれかのお父様がお仕事をされていれば、親子で合算という可能性もあります。今度は銀行によって親子ローンを扱っていない場合もあります。
(3)支払いが滞らなければ、退社しても大丈夫です。
滞ったときに連絡が付かないとマズイですが、1ヶ月分はハガキや封書程度で「翌月に二ヶ月分引き落とします」という連絡ですから、大抵は問題ないでしょう。
本当は正しい形ではありませんが、「在宅勤務」になったとして、自宅に連絡が来るようにするのも手段の一つです。(在宅でも、会社自体に連絡しなければダメな銀行があるかも知れません)
(4)収入があり、ローンの名義人しか「住宅ローン控除」は受けられません。
それ以外の弊害は特に無いと思います。
(5)理論上、銀行と保証会社(どちらかというと後者)が名義変更に応じてくれれば可能ですが、なかなか首を縦に振ってくれないようです。
復権までは3年から5年と言われますが、借りていた金額によっては7年というケースもあるようです。7年だと住宅ローン控除を受ける権利が無くなってそうですね。
又、名義変更のためにじむ手数料、契約書に貼り付ける印紙、登記名義も変更することになるので登記費用、司法書士費用が掛かると残り2年程度では、名義変更して住宅ローン控除を分散しても、減税される元が取れない可能性がありそうです。

銀行から借り入れる額によりますが、支店長決裁で済む範囲と、本社決済になる境目があり(銀行によって違います)、支店長決裁の範囲で保障会社がOKを出せば、幾分審査が楽になります。
自己資金(登記費用や頭金等)を準備しているかどうかでも、審査の見方が変わります。
収入が少なくても自己資金を用意できる人は、実態はたとえ親から借りていても「計画性が有って良い」、収入が多くても自己資金が少ない人は「計画性がないため、資金を貸すのは不安」なので、この部分が意外と審査に影響します。
ご主人様の債務を完済することを、所得の合算や、マンションの名義を共有名義として受け入れる可能性がありますね。

koala0305 · Answer

(1)債務整理して最低7年間はローンを組めないと言われていますが、勤務先・年収が良ければ5年程度で組めたケースもあるようです。共同名義でも同じことです。

(2)一応、質問者さんだけで2000万程度のローンを組むことは理論上可能ですが、銀行は結婚している女性が単独でローンを組むことを嫌うので実際にはなかなか大変です。夫の信用情報を見るために連帯保証人に立てろと言ったりします。つまり夫がいるのに妻だけでローンを組むのは怪しいと疑うわけです。ただ公的資金のフラット35なら大丈夫です。

(3)銀行はそこまで追跡調査していませんから可能です。

(4)収入がないとローン控除は受けられないので戻ってきません。夫の収入で質問者さん名義のローンを払うのは厳密に言えば贈与ということになりますが、特に問題にはならないでしょう。

(5)マンションの名義変更は可能ですが、税金を戻してもらうためにはローンが夫名義でなくてはなりません。ローンの名義変更は出来ませんので借り換えするしかありませんが、借主の変わるという変則的な借り換えなので銀行もしぶるでしょうね。ただ不可能ではないと思います。

tarotaro001 · Answer

まずは、住宅より、ご主人の改造計画でしょう。

言い方が悪いですが、一度借金を作る人は、また再度借金をする可能性が高いです。
債務整理を行ったということは、借金を自分のお金と勘違いして、どんどん雪だるま式に借金を増やすパターンだと思います。

まして、債務整理を行ったということは、もし、また、借金で返せなくなったら債務整理すればいいと思ってしまっている可能性すらあります。

奥さんの収入もあるのですから、まず、債務を今すぐクリアにすべきでしょう。
そして、ご主人の収入も奥さんが管理するように切り替えて数年、頭金を貯めてからにした方がいいです。

もしローンを組んで、１０年後に・・・もしご主人が借金を作ったら・・・購入した住宅を失うことになるかもしれません。

いずれにしてもまず、ご家庭の収入を奥さんが管理できるようにしてからです。

biyadoo · Answer

正直、厳しいです。

ご主人の勤め先が、１部上場企業・公務員・メインバンクの信頼が高いなどであれば、希望が。。。

クレジットの履歴はしっかりと残っており、銀行ローンの申込時に調べられます。延滞があると相当厳しくなります。

また奥様だけの名義では借り入れは銀行相談ですが、年収との比較で欲しい物件が買えるかどうか？？
私の試算ではMAX2200万円ほどの借り入れは可能です。
何よりも結婚していると出産の関係でローン審査はきびしくなります。

また、減税は年末調整で戻ってきますが、その年のローン残高の１％（暫くの間）まで所得税が戻ってきます。出産で会社を辞めたときは、働いていないと戻ってきません。

将来、ご主人に名義の変更は可能ですが、ローン減税の制度ががそのころまで残っているかは微妙です。

銀行もたくさんありますので、いくつか当たって見るのがいいです。

koneko_200504 · Answer

(1) 無理です。
(2) 貴方の名義のみでローンを組むしかないです。
　　亭主は連帯債務にしないようにしてください。
　　（亭主の信用調査同意にサインするようだとまずＮＧ）
　　但しせいぜい１５００万円くらいしか借りれません。
(3) 支払い開始後、毎月引き落としができれば銀行はチェックしませんので問題ないと思います。
(4) ローン控除が受けられなくなります
(5) ローン借り換えしないと無理です。
　　それ以前に債務情報は５年は消えないといわれています。

住宅ローン審査を通る方法は？

>不動産会社に行って、相談をしようと思いますが、

(1)mimikyonさんが「主たる債務者(お金を借りる人)」となれば、銀行によっては借りられるかも知れません。

この回答への補足

(1)債務整理して最低7年間はローンを組めないと言われていますが、勤務先・年収が良ければ5年程度で組めたケースもあるようです。

この回答への補足

まずは、住宅より、ご主人の改造計画でしょう。

正直、厳しいです。

(1) 無理です。

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