今後の住宅ローンの見通し

Question

こんにちは！

今年の4月に住宅ローンを組みました。
2000万借り入れの3年固定で35年ローンです。
でも、最近35年固定とかを選ぶのが絶対いい！とかテレビでよく見ます。
私自身、そういうのに疎くて進められるままに3年固定を選びましたが、なんだか怖くなってきました。
今、固定を選んだばっかりなのですが、手数料がかかっても今すぐ長期の固定とかに変更できるんでしょうか？
説明不足でしたら補足も是非させて頂きますのでよろしくお願いします！！

gutoku2 · Accepted Answer

3年固定ですと、1%台の利息でしょうか。

ご存知の事とは思いますが、固定が終わる3年後に何%になるかが当面の
重要な事項です。

金利が上がる可能性
　　企業の活力が戻り、インフレ圧力があれば金利は上がります。
　　景気回復が本物であれば、5年程度の間に長期金利が4%になる
　　可能性もある。
金利は少し上がる可能性
　　日銀のゼロ金利が異常であった。今回の政策が正常である。
　　しかし、景気が回復したとは言い難い状況が多々見受けられる
　　ので、4～5年はコンマ数%の金利上昇で終わる
金利は上がらない可能性
　　日銀の政策は誤りである。景気が回復しているとは思えない。
　　もう少し様子を見るべきであった。原油高が物価を押上げてい
　　るだけである。直ぐにゼロ金利に戻される。

なんて、正反対の意見が同時に存在しています。
よって、今、長期固定金利に変更するのが得か、今はそのままにし
て3年後に見直すのかは、”神のみぞ知る”不確定な世界です。

しかし、お金を実際に借りている分けですから最悪の事態（返済不
能）だけは避けねばなりません。テレビ等で予想されている4%～5%
の金利になった時、返済可能であるかどうかを基準に考えましょう。
4～5%になっても（少し家計は苦しくなるが）返済可能であるならば
もう少し様子を見てから決めましょう。今の段階では判断不能です。
金利情勢が見えてきてから決めましょう。
5%になった時に返済不能になるならば、固定金利への変更も視野に
入れて早急に検討（実際に試算してもらう）する必要があります。


私の個人的見解では、
　○貴方の契約した金利が1%台である
ならば、このまま3年後まで何もしない方が得策と思います。
私は（3年後）は1%台の金利上昇と予測しています。それ以後の
金利は経済情勢次第です。

勿論、素人の予測ですから当たるも八卦、当たらぬも八卦です。
色々な人の意見を参考にすると、分けが分からなくなりますが
自分なりに予測し、最善と最悪のシナリオを両方書いて置き、
最悪の場合でも、乗り切れる準備はしておきましょう。

kadakun1 · Answer

同じ銀行では変更は出来ないでしょう。（キャンペーンなどの有利な金利に）なので他行に借り換えとなります。
その場合の手数料は、初めに借りた分とほぼ同等なので、かなりかかりますよ。
しかし、今後の金利の上昇の予測を考えても、長期固定に借り換えた方が得ではないかと思います。
キャンペーンがあるうちに相談した方が良いです。

sakura0079 · Answer

変動金利は、繰上返済を行って初めてメリットがあります。なので、少なくとも３年は頑張って繰上返済をしていきましょう。
但し、その契約によるのですが、繰上返済手数料が高い場合は、ある程度まとめて１００万以上の単位でしましょう。でないと意味がありません。

その後、金利上昇するならば借り換えの手段もあります。
ちなみに、その際には手数料が掛かることを忘れずに。
またあなたのその時の与信枠や信用状況によりますが。

余談ですが、こういうことを分からずに、大金を簡単に契約するのを少し反省した方がいいのでは。
例えば金利１％の違いで、どれだけ違うか分かりますよね？

noname#20102 · Answer

金利が上がる時はあなたの給料も上がってますから、というのは不動産屋の常套句です。
そう言って変動金利や固定金利を勧めるのです。
実際、金利の上昇と景気の回復は多少は連動しますが、個人個人の給料upは必ずしも連動しません。
賃金は会社の業績によって会社が決めることなので、日本全体の景気が上がったからといってあなたの給料が上がるとは限らないのです。

さてローンについてですが、他の方の回答にもありますように、現在の固定期間中は同じ銀行では変更できません。
どうしても今すぐ長期固定に借り替えたいとしたら、他行への借り換えとなります。
その場合、現在借入銀行への違約金(3年固定で組んでいるということは違約金も高いと思います)と、借り換え先の銀行への抵当権設定費用がかかります。
多分、100万近くかかるでしょう。(正確な費用はわかりかねるので銀行でお確かめ下さい)
現在、1.45％の金利ならば、とりあえず3年間で税控除の恩恵を受けながら、繰上げ返済をしていくことで、3年後の残債がどれくらいになるかをシミュレーションしてみるとよいです。
それで3年後に金利がどれくらいになるかをご自分で予測して、その後のシミュレーションをしてみて借り換えとどちらが得かを考えてみるとよいと思います。
銀行での全期間優遇とかはないですか？
例えば全期間1％優遇とか。
1％優遇だとしたら、3年後に3年固定の金利が4.5％になっていても、マイナス1％で3.5％で借入できます。
そうやって短期固定でつないでいく方法もあります。
35年という長期間返済ですから、必ずしもずっと高金利時代が続くわけではありません。
だから全期固定にするのが必ずしも得策ではないとも言えるのです。
もちろん、初期の段階の借入直後の残債が多い時に高金利時代を迎えるのは痛いですけどね。

ちなみに、借り換えと現状維持とどちらを選ぶかですが、私ならば、頭金の額と生命保険などのリスクヘッジとの兼ね合いを、判断の材料とします。
金利の予測はギャンブルですから、賭けに敗れたとき、つまり最悪の事態が起きた時に最低限生き延びるだけの対処ができているならばよしとします。
つまり3年後に予測外の高金利になったとしても、頭金を多めに入れていて家を売却できる自信があるなら、現状維持を選ぶと思います。

今後の住宅ローンの見通し

同じ銀行では変更は出来ないでしょう。

変動金利は、繰上返済を行って初めてメリットがあります。

3年固定ですと、1%台の利息でしょうか。

金利が上がる時はあなたの給料も上がってますから、というのは不動産屋の常套句です。

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