住宅ローンの金利は今後どれくらいまであがるの？

最近、景気の回復や日銀の追加利上げなど住宅ローンが今後どれくらいまであがるか大変気になります。そこでぜひ皆様のご意見をご教授願います。

私は2年前に30年返済で1800万の住宅ローンを組みました。金利は２年固定で１.0%(優遇で全期間 店頭金利よりマイナス1.0%）です。ローンを組むときも30年固定の3.0%にするかまよったあげく、まだそんなに金利も上昇しないという判断で低金利の短期固定を選んだのですが、最近の金利上昇で不安になっております。そこでなんですが、今後の金利はどれくらいまであがるのでしょうか私的には、5%ぐらいまでが最高で徐々に下がってくるように予想してるのですがバブル時の７、８%ていうのはありえる数字なんですか？

また繰上げ返済も毎年していこうと思うのですが、年に200万くらい繰り上げ返済すると実質、支払い残高どれくらい減るものなのでしょうか？
皆様よろしくお願いします。

No.4 回答者： amondyuru 回答日時： 2007/02/28 01:21

　年に0.5％程度の上昇を見越しているのではないでしょうか。

　最近見てはいませんが、住宅金融公庫の上昇リスクの説明ではそうなっていました。
　現実的には、年0.2％程度で推移するのではないかと考えていますが、いきなり1％増もあるかも知れません。

No.3 回答者： noname#35582 回答日時： 2007/02/27 11:32

＃２です。

お礼をありがとうございました。

> この10月に2年固定が終わり
あら、借り入れ月まで私と一緒です。

三菱東京ＵＦＪ銀行の２月の店頭表示金利は、10年固定ですと3.900％ですね。
他のメガバンク２行（三井住友、みずほ）は3.75％でしたし、他の都市銀行、地方銀行などと比較しても、三菱東京ＵＦＪ銀行の店頭表示金利は（どの固定期間でみても）高めに設定されていますね。
http://www.nikkin.co.jp/06/37.html
「店頭表示金利よりも何パーセント優遇」の、何パーセント部分を目立たせるため…とも取れますね。

金利見直しが10月ですか…。
さらなる追加利上げが微妙な時期ですね。
次の追加利上げは、夏の再議員選挙後だとは思いますし、私は10月～12月と予想していますし、当然、その頃発表される経済指標の数字次第でどうなるかは分かりません。
早い時期を予想しているエコノミストさんは、確か９月予想だったと思います。
利上げを想定して少しずつ上げるか、顧客囲い込みのために多少下げてくるか…。
本当に判断がつきかねます。

おそらく手続きをしなければ自動的に変動金利型に移行する契約なのではないでしょうか。
残りの全期間固定金利にする固定金利型への移行はできない－というパターンではなかったかと記憶しています（私が住んでいる地域は、旧ＵＦＪに合併する前の一方のお膝元なので、住宅ローンを借りる際には、一応、そちらの住宅ローン商品も参考にしました。その時の記憶です）。
その後、変動金利型→固定金利選択型への変更は自由に出来ますか？
手数料はかかりますか？
変動金利型でも1.0％優遇がありますか？
いえ、場合によっては、とりあえず変動金利型で様子を見られ、その間にまとめて繰上返済をされるのも手段の１つかな…と思いましたので。
追加利上げは11月以降とすれば、10年固定は1.0％の優遇を受けてギリギリ3.0％くらいになるのではないかと思います。
元利均等償還でボーナス返済なしならば、毎月の返済額が17,000円弱上がる計算になります。

借り換えとなりますと、10月まで待つ必要はありませんから、少しでも早い方がよろしいでしょうね。
借り換えの手数料等諸費用がどうしても必要になります。
これまでに繰上返済をしていらっしゃらなければ、今回、諸費用も合わせて借り換えるとすると、２年前の借入額と同じ1,800万円のお借り入れになるでしょうね。
SBIモーゲージの場合、保証料不要といっても、借り換え住宅ローンの手数料は「借入額の4.2％」だそうですから、下手をすると保証料より高くなります（２月中の融資実行分は適用金利が2.90％だそうですが、『お借入金額1,000万円、お借入期間30年、元利均等返済、繰上返済無しの場合』は、実質年率3.162％になるそうです）。
2.90％の特別金利は、平成19年2月28日までにお申し込みで、平成19年3月30日までの資金実行分だそうですから、それ以降は、上昇する可能性が高いとは思いますが、SBIはモーゲージバンクなので一般金融機関と同じ感覚で話が出来るかどうかは分かりません。

10年固定ならば…。
ろうきんやＪＡなどの住宅ローンも結構低金利になっています（いずれも３月末までの資金実行分のようですが）。
私が住んでいる地域ですと、ろうきんは「ろうきん東海」、ＪＡは「ＪＡなごや」が管轄になります。

ろうきん東海は、10年固定で年利2.80％（固定期間終了後の金利優遇はなさそうですね）。
さらに条件によって最大0.20％の優遇があるそうです。
しかも、団信保険料のみならず、保証料もろうきん負担で、一部繰上返済手数料も無料です。

ＪＡなごやは、10年固定で年利2.30％（固定期間終了後も店頭表示金利から最大1.0％の優遇あり）。
団信共済掛金はＪＡ負担ですが、こちらは保証料は債務者負担ですし、繰上返済手数料もかかります（しかも、固定期間中は一部繰上返済手数料が21,000円）。

こういったところを利用した借り換えも視野に入れられてはいかがてしょう。

No.2 回答者： noname#35582 回答日時： 2007/02/26 15:35

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがあり、現在は、金利商品による資金運用を担当している者です。

> バブル時の７、８%ていうのはありえる数字なんですか？
＃１さんが仰るとおり「バブルのずっと前も結構高かったんです。」よ。
バブル景気は、概ね1986年11月から1991年10月までとされています。
その頃の住宅金融公庫の基準金利は、4.20％から5.50％程度です。
民間金融機関では、住宅金融公庫のように長期貸出を低金利で行うことにリスクを感じますから（先々、金利が上昇して高い金利でも借りてもらえるかもしれないのに、低い金利で契約してしまうことは、得られるべき金利収入を断念することになります。そのリスクは大きいと考えます）、長期貸出は高い金利（仰るとおり７～８％超という金利）が設定されていました。
現在では、長期貸出に対する備えもしているので、民間金融機関でも割合低い金利で長期固定金利の住宅ローンが借りられます。
ですから、現在では、バブル以前の民間金融機関における長期貸出金利の７～８％超という金利は、現在の経済・金融情勢から近い将来を推測する範囲では考えづらいですね。
例えば、一般的に長期固定の方が金利を高く設定していますが、現在、住宅ローンの長期金利の基準としている長期の債券市場（10年物国債）の金利は「低め」です。
期間の長短による金利差が小さくなっているんです。

３月分の住宅ローンの店頭表示金利について、三菱東京ＵＦＪ銀行は「２年～20年の固定金利選択型について、0.05％から0.10％上げ、2.90％～4.70％にする」と発表しています。

> 5%ぐらいまでが最高で徐々に下がってくるように予想してるのですが
この「５％」というのは、何の金利ですか？
２年や３年の短期固定の店頭表示金利でしょうか？
それならば、5.0％はそんなに遠い数字じゃないですよ。
店頭表示金利ならば、３月にも３年固定で3.2％くらいになると思います。
長短金利差がなくなってきていますし、固定期間２～３年の固定金利選択型で5.0％、固定期間10年～20年の固定金利選択型で6.0％…という程度まで差が縮まる可能性もあると思います。
「5.0％を頭にして徐々に下がってくる」は、考えづらいですね。
そのレベルを維持するのではないでしょうか。

> 繰上げ返済も毎年していこうと思うのですが、年に200万くらい繰り上げ返済すると実質、支払い残高どれくらい減るものなのでしょうか？
長期固定ならば、先までの金利が確定していて、返済計画も立ちますが、変動金利型や固定金利選択型の短期固定を選択されるのでしたら、適用金利の変動によってどうなるか分かりません。
ですから、利息も含めた返済額がどうなるかは計算できません。

> まだそんなに金利も上昇しないという判断で低金利の短期固定を選んだのですが
私も平成17年にマンションを購入し、住宅ローンを借りているんです（借入金額もご質問者さまと同じ1,800万円です）。
金融機関の人間からすれば、その時点でも充分に今の状況は推測できた範囲なので、マンション業者の担当者に「この先、近いうちに金利は上昇しますから、提携住宅ローンで短期固定を選ばれる方はこの先注意が必要になりますよ。アドヴァイスを差し上げてください。」と伝えていたんです…。
そんな訳で、私は20年返済の10年固定（適用金利2.0％）です（10年後に全額繰上返済する予定なので、10年固定で充分）。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
やはり金融のことは素人にはよくわからなく、目先のことだけを考えて今後のことを楽観的に考えていました。いまさら以前のことを言ってもしかたないのですが、皆様のご意見を聞き30年の3.0%でローンを組んでいたほうがよかったと後悔しております。そこでまたなのですが質問があります。この10月に2年固定が終わり、再度変動か固定を選択しなくてはならないのですが、私の考えとして悔いが残っている30年の3.0%が頭にあります。店頭金利よりマイナス1.0%なので、どの金利を選択するにしろ3.0%がラインと考えています。できれば今後の金利上昇にそなえて10年固定くらいを借りて様子を見るか、借り換えで新生銀行やSBI住宅ローンへの借り換えも検討するか今からいろいろ考えております。そこで現在は旧UFJの住宅ローンですが10年固定は、この10月までですとマイナス1.0%を考慮して、3.0%以内に収まるでしょうか？また3.0%を越えるようであると借り換えも検討しているので、SBIなどの30年固定で2.9%もいくらくらいまで上昇するでしょうか？なかなか住宅ローンは予想しにくいことはわっかているのですが、皆様のご意見でよいのでアドバイスお願いします。

お礼日時：2007/02/26 19:28

No.1 回答者： iichiho 回答日時： 2007/02/26 12:51

バブルよりさらに10年ほど前ですが、私の両親がローンを組みました。

「住宅金融公庫はローン金利が安いね」と言いながらローンを組みましたが、その時の金利は５％だか５．５％だかでした。
同時期の銀行の金利は８％くらいでした。

バブルの時のローン金利だけが高かったんじゃなくて、バブルのずっと前も結構高かったんです。

今の２％とか３％とかが異常に安いのであって、５％や７％はありえる数字です。

＞年に200万くらい繰り上げ返済すると実質、支払い残高どれくらい減るものなのでしょうか？

ローンの残年数や、繰り上げ返済の方法（期間短縮か支払額減額か）によっても変わりますので、銀行の窓口で聞いたほうがいいです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
やはり金融のことは素人にはよくわからなく、目先のことだけを考えて今後のことを楽観的に考えていました。いまさら以前のことを言ってもしかたないのですが、皆様のご意見を聞き30年の3.0%でローンを組んでいたほうがよかったと後悔しております。そこでまたなのですが質問があります。この10月に2年固定が終わり、再度変動か固定を選択しなくてはならないのですが、私の考えとして悔いが残っている30年の3.0%が頭にあります。店頭金利よりマイナス1.0%なので、どの金利を選択するにしろ3.0%がラインと考えています。できれば今後の金利上昇にそなえて10年固定くらいを借りて様子を見るか、借り換えで新生銀行やSBI住宅ローンへの借り換えも検討するか今からいろいろ考えております。そこで現在は旧UFJの住宅ローンですが10年固定は、この10月までですとマイナス1.0%を考慮して、3.0%以内に収まるでしょうか？また3.0%を越えるようであると借り換えも検討しているので、SBIなどの30年固定で2.9%もいくらくらいまで上昇するでしょうか？なかなか住宅ローンは予想しにくいことはわっかているのですが、皆様のご意見でよいのでアドバイスお願いします。

お礼日時：2007/02/26 19:30