昨年５月に新築マンションを購入 住宅ローンは地元信金の５年固定（当初５

昨年５月に新築マンションを購入　住宅ローンは地元信金の５年固定（当初５年間は優遇にて1.5％）で組みました。６年目からは優遇期間も終わり2.1％になります。そこで今悩んでいるのが、年内にもネット銀行の変動1％（実際は1％を切る）の商品に借換したほうがよいのか、5年間そのままで優遇帰還終了時に再検討した方がよいのか　　アドバイスをお願いします。

No.1 回答者： Domenica 回答日時： 2010/08/17 18:12

ご質問者さまの住宅ローンは、フラット35Sに類似した「段階金利」タイプで、当初固定金利特約期間終了後の適用金利が、金銭消費貸借契約時に設定されているのですか？

一般的な「固定金利選択型」の場合は、特約期間終了時における金利見直しでは、「その後の再特約の方法」や「その時点における基準金利」で適用金利は違ってくるものなのですが、ご質問者さまの場合は、６年目以降の適用金利は2.10％と既に決められているのでしょうか？

一般的な「固定金利選択型」でしたら、現時点で考えれば2.10％だけど、実際には、６年目以降の金利は、「その時になってみないと分からない」ものなんですが…。

変動金利型であれば、半年ごとに金利の見直しがある訳ですから、今後の金利動向見込みをどのように考えていらっしゃって、金利上昇リスクに対する備えは、どのように行われる計画でいらっしゃるのでしょうか？

> 5年間そのままで優遇帰還終了時に再検討
…と言っても、５年後の金利がどうなっているか分かりませんよね？
５年後に金利が上がっていたら、その時には「手遅れ」になりかねません。
金利の上昇局面において、融資金利を「変動金利型」にするのは、損をするだけの話ですし。

変動金利型の特徴は十分に把握されていますか？
返済額の見直しがされる際に、例え金利が上昇していても、見直し後の返済額は、見直し前の返済額の1.25倍以上にはならないと言っても、「返済しなければならない額」がカットされる訳ではなく、未払い利息が増えていくだけになりますよ。
（少し前に放映されていたＴＶ番組で、この点をスルーしていたのが気になりました。）

どうしたらいいか、自分で判断ができない…という方（金利の見通しをある程度予測できるノウハウを持たない方）の場合は、変動金利型は危険を伴うものでもあるので…。
ただ、現在のご契約が「固定金利選択型・固定金利期間５年」でしたら、借り換えは「あり」だと思います。

ですが、現在のお借り入れ先が信用金庫さんですと、「保証料」が気になります。
「保証料」は、一括前払いタイプでしたか？それとも金利上乗せタイプですか？
あと、固定金利期間中の全額繰上返済手数料は、どの程度でしょう。

実際には、借り換えをしようと思っても、審査に通るかどうかは分かりませんから、そのあたりの費用も含めて、借り換えのメリットをシミュレートしてもらってはいかがでしょう。