住宅ローンの金利選択と借り換えについて

５年間のローン特約が終了し、変動か固定かの金利選択の時期が来ました。現在の金融情勢を考えると固定の方が良いかと思っていますが、金利の安い銀行での借り換えも検討しています。詳しい方がおられましたらぜひともアドバイスをお願い致します。
現在の残高　１５５０万円
返済額　　　８万２千／月　２１万／年二回
最終返済日　２０１８年７月
７月からの金利　固定３年　１．８７５％

銀行Ａ社での借り換えの場合
Ａ社の金利　３年固定１．２０％
借り換え手数料　３３万円

以上です。
借り換え手数料は一括支払いだそうです。
借り換えのメリットも含めアドバイスの程よろしくお願い致します。
　

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/06/16 17:26

＃２です。

まずは、お礼をありがとうございます。

> 正直な所なかなか難しいものですね。
そうですね。
本当に難しいです。
長期間にわたる将来を予想しなければならない…という点では、一種のギャンブルですよ。
「ゼロ金利政策が解除されれば、将来、金利がメチャクチャ上昇する」と考えて年利3.00％で全期間固定にしたら…。
完済までの市中最高金利は2.50％までしか上昇しなかった－という場合は「負けた…。」と感じるでしょうし、数年後に6.00％まで上昇して完済までの10年以上そのままのレベルだったら「勝った！」と感じるでしょう。
逆に「何だかんだ言っても、量的緩和政策の解除もゼロ金利解除も金融機関にとっては想定内。金利はこの先も殆ど上昇しない」と考えて年利1.00％で２年固定にしたら…。
短期固定を繰り返したところ、金利も上昇せず、完済まで毎回1.00％で再契約ができた－という場合は「勝った！」と感じるでしょうし、２年後の固定期間終了時に6.00％まで上昇してしまい、「これ以上上昇しては返済もままならなくなる…。」と考え、6.00％で残り全期間を長期固定にしたら「負けた…。」と感じるでしょう。

> 銀行もいろいろ懐から出してくるものなんですね。
> 何にも言わなければ損をするところでした。
現在、住宅ローンは、新規も借換えも「長期固定」を選択されるお客様が増えています。
そのような状況から、金融機関では、お客様の「囲い込み」の時期となっているんです。
「長期固定」を選択されるお客様が増えている理由は、やはり、「金利上昇リスク」を考えていらっしゃるお客様が多いということです。
「量的緩和政策が解除され、ゼロ金利政策も解除されれば住宅ローンの金利も上がるだろう。ならば、上がる前に低い金利で借りておこう。この先どこまで金利が上がるか分からないならば、万が一、住宅ローン金利が、いつ、どこまで上がってもいいように、最初から完済まで同じ金利＝毎月の返済額が完済まで確定する「全期間固定」、もしくは、できるだけ長期間の「20年固定」や「30年固定」にしよう。」とお考えになられる訳ですね。
そして、そんなお客様は、この先金利が上昇していっても、先々の返済額の上昇を考慮しなくてもよく、「借り換え」を行う必要がない→金融機関にとっては「長期」のお付き合いとなるお客様になる－というわけです。
優金利を適用するために「給与振込」や「公共料金の引き落とし」を条件にしておけば、実際にお客様あての「給与」というある程度の額が毎月（住宅ローンの完済まで何年、何十年も）入るわけですし、企業からは口座振替手数料という収入を得ることができます。
ですから、多少「譲っても」、お客様を確保したい訳なんですね。
他所ができるのにウチができない－となれば、その「長期間取引を見込めるお客様を逃がす」ことになりかねませんからね。

私が以前担当していたのは個人融資で、事業融資は担当外なので詳しいことは分かりませんが…。
一旦事業の資金にしてしまえば、それは「個人のお金」ではなくなりますよね？
事業収益を、個人の住宅ローンの返済に充当することはできませんよね？
収益を上げれば報酬や給与という形で還元はできるでしょうが、限度はあるのではありませんか？
もっと明確に分けて考えられた方がいいのではないでしょうか。

新規事業立ち上げ－となりますと、これまでのノウハウを持ってのことでも、当初には予期せぬ経費が必要となる場面があるのではないかと推察されます。
> ２～３年で落ち着けば
とおっしゃっても、それが確実なものかどうかは終わってみてはじめて分かることですよね。
ただ、資金余力があっても、節税等の観点からあえて借入を活用される場合もあります。

中途半端な回答になってしまいましたが、少しでもご参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

とてもわかりやすいご説明痛み入ります。
あれから銀行も何度か電話を掛けてきて、借り換え阻止に
結構必死です（笑）。
こうなったら背に腹は代えられず、ということで厚かましくも、３年固定の金利を５年固定に適用できないか、と交渉しています。さすがにこれは「う～ん…」となっていましたが…。
いろいろアドバイスを頂いたおかげで、何も知らなかった時よりも納得の行く返済が出来そうです。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/06/20 17:17

No.2 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/06/14 18:05

> 現在の金融情勢を考えると固定の方が良いかと思っていますが、金利の安い銀行での借り換えも検討しています。

私も＃１さん同様「残12年あるのでもっと固定金利期間の長いもの」をオススメしたいです。
12年ですと中途半端な年数となりますので、15年固定として事実上全期間固定とするか、10年固定として15年固定よりは金利を低くし繰上返済により10年で完済とする－のいずれかですね。
ただし、繰上返済をガンガンしていき３年で完済する－というならば、３年固定でいいと思いますが。

年利1.20％と年利1.875％の金利差による「年間の節約額」については、借入額(借換額)が1550万円ならば、毎月の返済分とボーナス加算の割合によって年間返済額は55,885円～56,770円の差となります。
こちらも＃１さんがおっしゃっているとおりですね。
これが確実なのは固定期間の３年間です。
固定期間終了後に「どうなるか」が分かりませんから、３年固定年利1.20％を提示しているＡ社に借り換えることが【最終的に】【お得】になるかどうかは分からないんです。
３年後の固定期間終了後の条件によっては、再度、手数料を払って別金融機関に借り換えた方がいい－という状況になってしまうかもしれませんしね。

理由は、やはり「金利の上昇」です。
さらにその理由を求めていきますと…。
ご質問者さまは「構造改革と経済財政の中期展望」の2005年度改定案で【名目長期金利】がどう予想されているかご存知ですか？
３年後の2009年度は3.3％とされているんです（ちなみに2006年度は1.7％）。
要するに長期金利は今より1.6％上昇すると政府（の経済財政諮問会議）は予想している訳ですね。
この場合の「長期金利」とは、10年国債流通利回りのことですが、今後の住宅ローン金利動向を予想する１指標にはなります。
http://www1.odn.ne.jp/hnakashima/cyuki2005.pdf
例えば2001年頃の10年国債流通利回りは1.210％で、住宅金融公庫の基準金利は平均で2.55％弱。
ここ最近の10年国債流通利回りは（平均で）1.86％で、住宅金融公庫の基準金利は3.68％。
この数値だけ見ると、住宅金融公庫の基準金利は10年国債流通利回りのほぼ倍で、そこから判断すると「3.3％の倍ならば6.6％！？」となりますが、銀行の住宅ローン金利は住宅金融公庫の基準金利よりも低めですので、ここまではいかないとは思いますが、５％強となる可能性が「ないわけではありません」。

さて、今回、再度３年という短期期間固定を選択された場合、３年後の固定期間終了時にどうされるおつもりなのでしょうか？
ごく普通に返済を続ければ、３年後でも返済期間は残り９年。
特約の条項によって、固定期間終了後に残りの期間を全期間固定金利とすることはできない－としている金融機関も多いですから、３年後にも、今回と同様に
(1)変動金利型へ移行させる
(2)固定金利選択型とする特約の締結しなおし
(3)再度手数料・経費を支払って借り換え
のいずれかを選択することになります。
(1)や(2)の場合、今回の特約で「固定期間終了後も店頭表示金利より○％優遇」というような条項がなければ、３年後には店頭表示金利での契約－ということになります。
そうなれば、現在の変動金利の店頭表示金利(主要銀行では2.375％)や短期固定の店頭表示金利(主要銀行では３年固定で2.700％が多く、10年固定では平均して3.900％程度)に、プラス1.600％、すなわち、変動金利ならば3.975％、３年固定ならば4.300％、10年固定ならば5.500％－という金利が適用される可能性もある訳です。

これで、最初の数字の意味がなんとなくご理解いただけましたでしょうか。
尤も、これだけ理由付けしたところで「保証」はできないものなんですけれどね…。
まあ、「ご参考までに」ということになります。
今回の場合、住宅ローン金利はそこまで上昇しない－という専門家の方もいらっしゃいますし。

あと、借り換えを検討されるのでしたら、
(1)借り換え手数料には「何」が含まれているのか
(2)繰上返済についての条件
(3)繰上返済手数料
(4)火災保険は継続できるのか（質権の関係がありますから）
(5)既借入先に保証料の返戻について
(6)借り換え先に保証料の支払いについて（残期間12年で債務残高が1550万円ならば15万円程度だと思います。借り換え手数料33万円の中に入っているとは思いますが。）
(7)次の固定期間終了後に金利の優遇はあるのか
についても確認された方が、【よりお得に】なると思います。

この回答への補足

ご丁寧な回答をお寄せ頂き感謝申し上げます。
正直な所なかなか難しいものですね。
ところで、あれから現在借りている銀行に、
借り換えも含めていろいろ考えている旨伝えた所、
金利の割引を考えてもいいと匂わせてきました。
固定の金利を、こちらが借り換えを考えていた他行の１．２％に近づける様努力するとのことです。
最初は、とりあえず銀行の言うように固定で支払おうか、
と漠然を考えていましたが、良く考えて行動すると、銀行もいろいろ懐から出してくるものなんですね。
何にも言わなければ損をするところでした。
現在はその銀行からの回答待ちですが、長期固定金利の件も頭に入れて考えてみます。
それと、実は１０００万ほど繰り上げ返済出来る資金があることはあります。ただし年内に新しい事業を始める予定で、出来れば手元に置いておきたいのですが、２～３年で落ち着けば、確実に繰り上げに回すことが出来ると思います。この場合などは今後の返済について、どのように考えれば良いでしょうか？
厚かましくも再度アドバイスのほどお願い申し上げます。

補足日時：2006/06/15 17:56

No.1 回答者： Legacy69 回答日時： 2006/06/12 20:59

単純に1.875％→1.2％で月3000円、ボーナス9000円ほど減るので、年間5.5万程度の節約です。

3年なら16.5万なので、33万の手数料を取り返すのはもう少し時間がかかりますが、固定期間終了後なので
計算はやめておきましょう。

住宅ローンのシミュレーションソフトはベクターにいろいろあります。大きなお金のことですから、自分でいろいろ試算されることをお勧めします。

因みに私なら残12年あるので、もっと固定金利期間の長いものを探します。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
もう少しいろいろ勉強して考えてみます。

お礼日時：2006/06/15 17:48