★住宅ローン 借り換えOR繰上げ返済 そして金利の動向は?

★住宅ローン　借り換えOR繰上げ返済　　　そして金利の動向は?


地方銀行の短期固定(３年)が12月に終了します。
この３年間は金利１％だったこともあり、あえて「繰上げ返済」はしていません。
「借り換え」か「繰上げ返済」か、皆様のご意見をお聞かせ下さい。


≪概要≫
・夫婦共に３９才(夫 会社員、妻 パート)、子供２人(11才、8才)
・現在の借り入れ先：地方銀行
・借り入れ期間：３５年(７１才まで)
・金利タイプ：３年固定金利→今年12月終了
・金利：固定期間中　　　　１％
　　　　 固定期間終了後　　完済までの全期間、店頭金利より－１．２％の優遇あり
・現在の返済額：月々75,000円(ボーナス払い：なし)
・今年１２月時点での借り入れ残高：2,400万円

≪その他≫
・住宅ローン完済年齢を少しでも６０～６３才に近づけたい
・次々の支払いは90,000円程度までに抑えたい
・今後もボーナス払いは一切なし
・現在の預貯金：約８００万
・年間貯蓄可能額：今後も平均１００万円程度


私はやはり明確なゴール(完済)が実感できる「繰上げ返済」を望んでいます。
一方の夫は子供たちの教育資金も含まれてはいるものの、その間にもコンスタントな預貯金ができれば、当面使う予定のない預貯金を活用すべく「借り換え：東京スター銀行のスターワン」に強く関心を持っています。


仮に「繰上げ返済」する場合。
・繰上げ返済予定額：今回の見直し時点で300～500万の範囲
・繰上げ後の借入期間：１０年固定金利
　　　→2010.8時点での店頭金利は3.0%であり、-1.2%優遇の為、むこう10年は1.8%となる試算です



結局のところ・・・
住宅購入した３年前と、金利の動向は、ほぼ横ばい。
今後もしばらくは低金利が続くとみて良いものでしょうか?


主人は「変動金利」にも関心を持ってはいますが、私自身、むこう１０年は子供たちの教育資金に伴い、預貯金の増減も予測されますし、リスクを回避するためにも、１０年間は固定金利を選択したく思っているのですが・・・。

現在の借入先の条件(全期間-1.2%優遇)は、決して悪い条件とも思えないですし、敢えて借り換え費用や諸費用を支払ってまで借り替えるメリットはあるのか・・・と悩んでいます。



皆様のご意見・経験談をお聞かせ頂けますと幸いです。
宜しくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： tkzoo 回答日時： 2010/09/05 16:43

先日、東京スター銀行の「スターゼロ住宅ローン」の借り換えに申し込みました。

その際、全額融資は通らず、一部預金連動の「スターワン住宅ローン」への借り換えとなりました。
その前にも借り換えを検討したこともあります。
その際の経験をもとにお話しいたします。

○まずはシミュレーションをする。(自分で、あるいは借り換えを検討する金融機関に依頼する)
○シミュレーションをもとに検討し、メリットがなければ借り換えは取りやめる。
○メリットありと判断すれば、現在利用中の金融機関に金利交渉をしてみる。
○交渉結果により、最終的に判断する。

といった流れでしょうか。

当方、数年前に東京スター銀行「スターワン住宅ローン」に魅力を感じ、東京スター銀行にて説明を受け、シミュレーションをした結果、「メリットあり」と判断しました。そのため、利用していた金融機関「JA」にその旨を伝えたところ、
「ちょっと待って下さい。金利については相談に乗ります。」
と言われました。
その結果、金利は以下のように変更してもらえたので、借り換えは保留としました。

変更前
当初１０年　２．５％　１１年～３５年　３．３％

変更後
当初１０年　２．０％　１１年～３５年　３．３％

この結果、総支払額が２００万円、毎月の返済額も５０００円ほど少なくなりました。

このとき、
「住宅ローンって金利交渉ができるんだ。」
と驚きました。

ですので、質問者様も、一度シミュレーションをしてもらって、それをもとに現在の銀行に金利交渉をしてみてはいかがでしょうか。

これが当方の経験からのお話です。



※このあとは「感覚」での話ですので、あまり当てにはなさらぬように。
現在、８００万円の貯蓄があり、今後も年間１００万円の貯蓄が可能な状況であれば、ご主人のおっしゃる預金連動の「スターワン住宅ローン」は適しているのではないかと思います。もし、途中で預金を下ろすことなく貯蓄ができれば計算上は約１１年後にローン残高と預金残高が同じになります。そのため、利息の支払いがなくなり、元本＋メンテナンスパック料金(団信保険料のようなもの）となります。
金利は他の住宅ローンよりも若干高めになっているのではないかと思われます。
また、手数料が１０５０００円必要になります。

シミュレーションはネットでできますので、一度やってみてはいかがでしょうか。その上で興味がわけば資料請求や店頭で相談してみることをオススメします。

借り換えをするにしてもしないにしても、納得のいく返済ができるといいですよね。

参考URL：http://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/hom …

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
大変詳しいご返答、感謝いたします。
参考にさせて頂きます。

お礼日時：2010/10/19 19:55

No.1 回答者： naochi_003 回答日時： 2010/08/20 00:11

こんばんは。

私、先月借り換えを実行しました。
状況は質問者様と似ていて今年の12月で当初3年固定が終わり金利の見直しでした。金利も全期間-1.2％優遇です。ちなみに金利は1.3％です。質問者様と同じくらいの時期に借りたのに・・・。
12月以降は支払額を中期で確定させたかったので、10年固定がいいかなと考えていたのですが現在の銀行だと金利が2.8％でした。3年固定でも2.0％です。この低金利の時期にそれはないだろと思い借り換えに踏み切りました。他では10年でも2％以下で借りれる所がいくつもあったので。
ただ質問者様は次の10年が1.8％で継続できるのなら悪くはないと思います。継続して一部繰上げ返済をするのがいいのではないでしょうか。12月までに金利がいくらかあがれば10年固定も少しあがるかもしれませんが。しばらくは金利は上がらないでしょう。上がっても微増かなと思います。
変動金利と迷っているとのことですが、私は固定のほうがいいのではないかと個人的に思っています。今は変動で借りましたが、金利動向をみて10年固定に変えるつもりです。すぐに変動金利が現在の10年固定の金利を超えるとは思えませんが、変動が上がり始めるころには先に10年固定が上がっていると思うのでトータルではあまり変わらないかと考えています。こればっかりは後にならないと分からないことなのですが、金利動向を気にしていると精神的によくないと考えていますので。
東京スター銀行は確かにいい面もあるのですが、いざという時貯金に手をつけられない事（使えるけど金利が上がる。金利自体他よりも高く、メンテナンスパックの負担も結構ある）を考えるとあまりいいとは思いません。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
大変詳しいご返答、感謝いたします。
参考にさせて頂きます。

お礼日時：2010/10/19 19:54