住宅ローン:今借りてる銀行で金利を値切れるか

住宅ローンの金利を現在借りている銀行で
交渉次第では金利が安くなるという話は本当でしょうか？
もし交渉で成功された方がいたら、どうしたら良いのかなど
教えてください。

No.3 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2007/11/05 10:42

＃２です。

当初『固定金利選択型』で『固定金利期間２年』として契約され、その時は『特約』によって店頭表示利率から1.00％優遇された。
２年の固定金利期間が終わり、その際に再度固定金利期間の特約を締結していれば、その固定金利期間に応じて1.00％の優遇が受けられたけれど、固定金利期間の特約を締結せず、自然と基本契約である『変動金利型』に移行した（固定金利選択型は、基本契約を『変動金利型』で締結し、『特約』によって一定期間の金利を固定するものなのです）。
一旦『変動金利型』にはしたけれど、後日、改めて固定金利期間の特約を締結することはでき、その際にも店頭表示利率より1.00％の優遇が受けられる。

というのが、現在の状況ですね。
この契約ですと、再度固定金利期間の特約を締結すれば、店頭表示利率よりも1.00％の優遇が受けられるとしかありませんが、『変動金利型』でも優遇が受けられたのでしょうか？
そうであれば、ご質問者さまは契約条項以上に金利の優遇が受けられた…ということになりますね。
そうでなければ、今年の夏の『変動金利型』の店頭表示利率は、2.625％か2.875％としていた金融機関が殆どだったので、その際の適用利率もその率となり、10月の金利見直しによって現在は2.875％や3.125%になっている…というところでしょうか（金融機関によって金利は異なりますのでなんとも言えませんが。参考サイト　http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran. …　）。

ご質問者さまがご利用中の銀行は、ご質問者さまが当初借りられた際には、新規の優遇幅も見直しの優遇幅も、同じく1.00％の優遇ですが、比較的多くの金融機関で当初の優遇幅は大きいけれど、金利見直し時には当初より優遇幅が小さくなる、というところが多いと思います。
ご質問者さまは、借換検討先の『適用金利』と、現在利用先の『適用金利』を比較されていますが、借換検討先の『店頭表示利率』はどうなっていて、当初優遇幅がどれだけなのでこの適用金利が表示されているのかを見てください。
そして、残りの返済期間が29年ということならば、10年固定を選択された場合、（期間短縮型の繰上返済をしなければ）固定金利期間が終了しても、まだ残り19年もあります。
その際の優遇幅をどう説明しているかも見てください。
目先の金利に捉われてしまいますと、場合によっては、結果的に損になることもあります。

そのうえで、「借り換えも考えている」ことを現在の借入先にほのめかしてください。
借換検討先がいかに『有利』な条件なのかを、嘘やハッタリではなく、現在の借入先に提示してみてください。
ご質問者さまが『優良な』債務者で、現在の借入先がこの先も取引を続けたい…と考えれば、多少、優遇幅を広げないこともありません。

> (1)保証料は借換先でかかる保証料くらい戻ると考えていいのでしょうか？
そこまでは戻らないと思います。
保証料の返戻の仕方は保証会社によって異なりますので、何とも言えませんし、たま、借換先での保証料率がどうなるかも不確定ですから、既経過期間と手数料を考えると、借換先で必要となる保証料の50％～70％といったところになるかもしれません。
また、保証料の返戻の『方法』も保証会社によって異なりまして、借り換えに伴う全額繰上返済の際に清算してくれるところもありますが、数か月先に振り込まれる、というところもあります。

> (2)上記の金利差では借換費用を繰上に当てたほうがいいのでしょうか？
借換費用ということは、100～200万円程度でしょうか？
う～ん、何とも言いようがないですね。
期間短縮型の一部繰上返済ならば、少しでも早い時期に繰上返済をした方がいいのですが、現在の『変動金利型』の金利と借換先の金利条件が今ひとつ把握しきれないので、借り替えた方がいいのか、繰上返済をした方がいいのかの判断がつきかねます。

この回答への補足

丁寧なご回答ありがとうございます。

現在の変動の金利ですが11月までは1.875％（-1%優遇適用）です。
12月から0.5％上がるのが決まっています。

Domenicaさんの言われたとおり、現銀行と借換予定銀行の金利を比べてみまたところ
店頭基準金利では現銀行のほうが
5年固定→0.15％
10年固定→0.45％
低いことが分かりました。
10年固定後、現銀行-1%・借換予定銀行-1.1%なのですが
もしこのまま行けば？現銀行のほうが金利が安くなる計算になります。

＞借換費用ということは、100～200万円程度でしょうか？
保証料の件も同額くらい戻ると予想していたので
借換費用は50万円くらいかなと考えていました。

Domenicaさんのアドバイスをいただいて
現銀行のほうが有利なのかなという気になりました。
優良な債務者かどうかわかりませんが
まずは現銀行に優遇幅を広げてもらうよう聞いてみようと思います。

どうもありがとうございました。

補足日時：2007/11/05 13:53

No.2 回答者： Domenica 回答日時： 2007/11/02 14:52

住宅ローン審査経験者です。

住宅ローン返済途中に…ということですよね？

『金銭消費貸借契約証書』の内容（金利設定方法）次第かと思います。
金利についての『特約』がされていれば、その内容も影響します。

例えば、『固定金利選択型』ならば、固定期間の終了時に金利の見直しが行われます。
その時に、「優遇幅をもっと大きくしてもらえないか。」（＝「金利をもっと低くして欲しい」というのと同じ意味です）と交渉することはできます（「金利」は「利率」なので「高い・低い」を使い、「高い・安い」を使うのは「額」である「利息」です）。

ただし、現在の日本は、サブプライムローンの影響を受けて利下げ基調に動いているアメリカと違って、金利は『上昇基調』です。
ですから、ご質問者さまが借りていらっしゃる住宅ローンの金利設定方法が『固定金利選択型』であっても、次の金利見直し時に「現在の金利よりも低い金利で」と言っても、難しいと思います。

ご質問者さまが返済中の住宅ローン契約の『金銭消費貸借契約証書』の内容と金利についての『特約』を「全て」教えていただければ、可能な話かどうかアドヴァイスができると思いますが。

この回答への補足

「金銭消費貸借契約証書」が見当たらなかったので
「ローン契約書」の内容でもよろしいでしょうか？

*********
「当初固定タイプ（固定金利特約付き変動金利型ローンに関する特約）が適用される」
1.ローン契約書記載の利率
　借入時点の特約期間に応じた店頭掲示利率から年1.00％優遇。
2.固定特約期間終了後に適用される利率
　固定特約期間終了時に再度固定特約を設定する場合も、その特約期間を再設定する時点の
特約期間に応じた店頭掲示利率から上記1と同率の優遇が適用されるものとし
以降更に固定特約を再設定する場合も同様とする。
*********
とあります。
固定期間は２年で今年の夏に終了し、現在変動金利です。

残金2300万円29年
10年固定で借換を検討中なのですが
借換先2.3％・現在の銀行2.7％と微妙な差なので迷っています。
できれば現在の銀行でもう少し下がればすぐにでも固定に移行したいのですが・・・
追加の質問なのですが
(1)保証料は借換先でかかる保証料くらい戻ると考えていいのでしょうか？
(2)上記の金利差では借換費用を繰上に当てたほうがいいのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

補足日時：2007/11/03 21:51

No.1 回答者： osamu_god 回答日時： 2007/11/01 14:59

中年男性です。

固定金利で、金利が低下しているのであれば、メリットがあります。
銀行の担当課へ行けば、手数料を（確か１万円以下）払えば出来ます。
現在の金利が分かりませんので、メリットがあるかどうか？
ただ、他の人よりあなただけが優遇金利にしてもらうためには、預貯金の額で、話に乗ってくれるかも知れません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
住宅ローンを借りている銀行には貯金がないので・・・
交渉は難しいということですね。

お礼日時：2007/11/03 21:55