住宅ローン借換えについて

住宅ローンの借換えについて検討しているうちに、
混乱してきてしまったので、知識のある方どうかご相談にのってください。

現在、残高1720万円、27年当初3年固定金利2.35パーセントにて銀行より住宅ローンを借りています。
他の銀行より借り替えのプランをいただいて
そのプランというのが
最初の固定金利が3年だと1.2パーセント、5年だと1.9パーセント、7年だと2.2パーセント、10年だと2.5パーセントというプランで
固定金利期間が終了後はまた固定金利を選ぶか変動金利を選ぶかという
形で、最初の固定金利が終わったら1.1パーセントそのときの金利から優遇されるというものです。
借換えにかかわる手数料が50万円ほどで残高が50万円増える形になるのですが
固定金利の安さと、その後の1.1パーセントの優遇が返済終了までずっと続くというのが魅力に感じます。
銀行より金利毎の毎月返済額等のプランは出してもらったのですが
固定期間終了後の金利が上がっているだろう予測から、7年や10年で固定金利を組んだほうが良いのかも知れないという思いと
最初の3年間1.2パーセントの金利後、1.1パーセント優遇されるのだから10年固定の2.5＋1.1＝3.6パーセントまで上がっていなければ
3年で組んだほうがお得なのだろうか？という思いと迷っています。

そもそも、今回の借換えはメリットでしょうか？
そして、どの固定金利を選ぶのがメリットが高いでしょうか？

いろいろ数字と格闘しているうちに、混乱して参っています。
どなたか教えてください、どうぞよろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： shambala 回答日時： 2006/06/24 16:34

短期固定は確かに金利も低めでメリットもでますが金利上昇がどの程度まで上がるか予想出来ないリスクを背負うデメリットも大きいです。

借り換えによる金利の差が１％以上ならメリットも出るそうですのでそういった意味では３年固定でしょうね。
１０年固定に借り替えるなら全期間固定にした方がいいと私は思いますよ。金利面で考えてもメリットが無いですし多少金利が高めでも長期固定という考えでしたら全期間固定にした方がいいです。
１～３年の短期固定と違い低金利のうまみが無く固定期間終了後の金利上昇のデメリットだけが残るように思います。

以前に私が調べてみたところ１～２年の短期固定ですと過去の高金利時代でも４～５％前後だった(長期物は８％以上の時もありました)という事もあり固定期間終了後も全期間優遇金利１％適用されるという事で実質４％前後位の上昇だろうという勝手な自分の予想で私は３年固定で１年ほど前にローンをくみました。
確かに短期固定ものは金利が上昇するというデメリットはありますが定期的な繰上げ返済(固定期間終了時)することで確実に総支払額も減少できますし全期間１％以上の優遇適用で多少金利上昇しても耐えられる支払能力があるのでしたら短期固定物をつないでいく形や変動金利も悪くないと思いますよ。
繰り上げ返済の手数料も期間終了時とかだと無料だったり比較的手数料が安く繰り上げ返済しやすいというメリットがあります。(多少銀行で違いがある)
全期間固定の金利は金利が上昇しないという安心料ですよ。
後はあなたの支払計画しだいでしょうか。
ポイントとして
★借り換えによる金利の差は何％か？
★今後の金利上昇で何％ぐらいまでなら余裕か？
★定期的な繰上げ返済が可能か？
★繰り上げ返済の手数料はいくらか？無料か？
★固定→変動→固定というように変更が可能か？
これらのことを考えて再検討してみてください。
金利に関してはいろんな考え方がありますので私の考え方はひとつの意見として考えてくださいね。
金利は生き物のようなものだと思ってますから確実な予測は出来ませんから・・・。
ご参考までに。

この回答へのお礼

丁寧な回答どうもありがとうございます。
すごく迷っていおり、自分のことなのになかなか決められなく
もう何も考えたくないな～と少し現時逃避をしていたのですが
こちらの回答で短期に借換えようかなと気持ちが傾いてきました。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2006/06/25 15:31