共有名義物件の所有者、債務者を変更したいが・・・

Question

父だけの名義ではローンが組めないという理由で私の名義を入れて共有名義、連帯債務で購入したマンションがあるのですが（私は資金は出していません）、この度結婚し、夫とも相談し、私分のローンと所有権を兄に引き受けてもらおうとしたところ、かなり難しい手続きと聞きました。父はこのままの名義で問題ない、お金の迷惑はかけないと言うのですが、今後、私たち夫婦で住宅購入などする際に支障があるのではないか、父が亡くなった場合私にローンなどがふりかかってくるのではと心配です。
父の持分5分の4、私の持分5分の1です。借入金2400万です。父はもしもの場合、父が亡くなった場合の住宅保険ですべてのローンが無くなるはずだから大丈夫というのですが本当ですか？また、私は今後大きなローンが組めるのでしょうか？あと、相続は共有名義人である私がしなくてはならないのでしょうか？
このケースでその他に問題となる点はあるでしょうか？これらの点で私にとって特に問題なければそのままにしておこうと思っています・・・。分かり辛い内容だと思いますが、どうぞよろしくお願いいたします。

hide_123 · Accepted Answer

連帯債務ということですので、ローンは住宅金融公庫を使っていらっしゃるのでしょうか。
銀行の場合は、連帯保証となりますので。
先の回答にもありますように、住宅金融公庫は「デュエット」という団信がありますので、
そちらに加入していればお父さんが亡くなった場合には、ローンは無くなります。
ただし、この団信は任意加入ですから、一度加入の有無をきちんと確認してください。
次に、あなたが住宅を購入する際のことですが、
もし、ご主人が単独で住宅ローンを組むのであれば特に関係はありません。
夫婦で合算という場合には、お父さんとの債務分も借入れとして返済比率に入れられて
しまいますので、額が大きければ厳しいと思われます。
苗字が変わったら、分からないかもという回答がありましたが、銀行では住民票や戸籍謄本も見ますので、それは無理です。

一番重要なのは、今のご自宅の資産価値を見てみることです。
つまり、机上査定をしてみて、売れそうな価格がローンの残高に対して
プラスかマイナスかということです。もし、売却すれば全額ローンがなくなりそうで
あれば特に心配されることはないのではないでしょうか。

ポイントをまとめますと、

１・団信の内容を確認してください。
　　（万が一の場合に安心）

２・今の自宅の売却額（査定額）を確認してください。

３・ご夫婦で購入する場合は合算が必要でしょうか。
　　→なければ特に問題なし。
兄にローンを引き継ぐというのは、抵当権の問題もあって難しい手続きです。
これは万が一の際には協力してもいいという意思を兄弟で確認しておくということで
無理に変更までしなくてもいいと思います。
相続については、必ずしも共有名義人が相続しなければいけないことはありませんが、
実際は相続財産の分配ではそのような形にしたほうがいいと思います。

mahopie · Answer

先の回答と重複しますが、一応各点への回答しておきます。

父親死亡時：
恐らくは父親での団信加入があると考えられるが、団信対象が父親の債務分４／５だけで質問者分１／５は債務が残る、という可能性もありそうです。又団信生保加入時の告知義務違反（既往症状があるのに虚偽申告、当該病気での死亡等）となった場合には、債務が全額質問者に降りかかる可能性があります。

父親の病気・失職等で返済不可の事態発生：
質問者が借入全額の返済負担をすることになります。（その上で家族内でどう負担を分担するのかは別次元の問題です）

質問者の将来のローン借入：
質問者自らが申告しなければ、新姓名（結婚で夫姓の場合）でのローン申入れ時は、銀行での「既往借入登録データ無し」となって、既存連帯債務型ローンの存在が新規借入への制約にはならない可能性が高いのではないかと想像しますが、登録上で旧姓・新姓の一致がされれば２軒目の住宅ローン借入が認められない、という事になる場合も十分有り得ます。

兄への連帯債務引受：
連帯債務申し込み時点で兄でなく質問者を巻き込んだ理由にもよりますが、兄に当時の質問者以上の信用力（収入・勤務状況・他借入状況等）があることを前提に、「質問者から自宅持ち分を兄が買い取り、併せて兄のローンの連帯債務者への追加と質問者の連帯債務者の脱退」という申し出を銀行側（公庫？）が認めるかどうか、という事になりそうです。何れにせよ、「質問者が外れたいから兄に」という考え方ではなく、兄側に連帯債務者になる理由と意思があるのか、という点の方が問題ではないかと考えます。

相続発生時：
団信適用でローン借入が返済されれば、残った資産の分配をどうするのかは相続人間での協議事項になります。何らかの理由で借入が残る場合には、原則的には債務の承継は質問者になる筈だと考えられますので、その上で資産（持分の４／５）を母親・兄・質問者（その他相続人？）でどう相続するのか、という問題になりそうです。

m_inoue · Answer

＞兄に引き受けてもらおうとしたところ、かなり難しい手続きと聞きました。

その通りでしょう

＞私たち夫婦で住宅購入などする際に支障があるのではないか
＞私は今後大きなローンが組めるのでしょうか？

新しい住宅ローンは困難でしょう

＞父が亡くなった場合の住宅保険ですべてのローンが無くなるはずだから大丈夫というのですが本当ですか？

保険の種類・加入方法によって異なるでしょう

連帯債務者である２人で加入する公庫団信のことを「デユエット」といいます。２人のうち１人が万一の死亡・高度障害状態になった場合、住宅の名義や持ち分にかかわらず、残った住宅ローンの全額が弁済されます。しかし、Ａのみ1人加入の場合は、Ｂに事故があっても弁済されません。

＞相続は共有名義人である私がしなくてはならないのでしょうか？

お父様の持ち分を相続人間の話し合いで決めます

共有名義物件の所有者、債務者を変更したいが・・・

連帯債務ということですので、ローンは住宅金融公庫を使っていらっしゃるのでしょうか。

先の回答と重複しますが、一応各点への回答しておきます。

＞兄に引き受けてもらおうとしたところ、かなり難しい手続きと聞きました。

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