婚約者との共有名義マンションについて

初めて質問いたします。不都合な点等ございましたらご指摘ください。

婚約者と共有名義（持分2分の1ずつ）でマンションを購入し2月中旬より同居しております。予定では4月の半ばに結納・5月の初旬には入籍でした。銀行のローン申し込みにも記載し、当然両家の両親ともに了解済みです。

ですが、3月の初め婚約者が浮気していたことがわかりました。同棲を始める半年前の9月末に浮気していた事実が発覚したわけです。この事件をきっかけに私たちは関係を再構築することにし、前向きに頑張っては来ましたが信頼関係が崩れ彼も私の信頼を取り戻す努力を放棄するようになり、別れを決意した方がいいのではないかと思うようになりました。（現時点では結納・入籍日は未定）

この場合マンションの処分はどのようにするのが妥当でしょうか？彼が私のローン分を買い取ると言っておりますが、そのようなことは可能でしょうか？（彼は今年11月で転職丸1年が経過します。基本給300万円、その他歩合で150万～200万・年収は500万円ほどになる予定です。私は一部上場企業総合職入社8年目・年収450万円、ローン残金1300万円）その他アドバイスがあればよろしくお願いします。

No.1 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/08/24 16:13

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

> 彼が私のローン分を買い取ると言っております
それならば、即金で買い取ってもらい、そのお金でご質問者さまは住宅ローンを全額繰上返済してください。
ただし、ローン分以外の拠出分や、ご質問者さまが負担した諸費用なども請求し、「最初から彼が単独で購入した」という状況を作ってください。
そのうえで、共有だったマンションの名義を「彼」単独にすればよろしいです。
結構な費用が必要となりますが（金融機関に対する繰上返済手数料や精算利息（前回返済日から繰上返済日までの利息は日割りで計算されます）、不動産の不動産の名義書替）、それらをどちらが負担するか－もしっかりと話し合われるべきでしょう。

ご質問者さま名義の住宅ローンの債務者を「彼」に変更することは難しいと思います。
状況としては、「離婚」に近い訳ですので、変更自体は認められる場合もある－という事例ですが、「彼」が債務者となることを金融機関が承諾することが前提となります。
ただ、現実問題として、転職して丸１年が経過したところでは、住宅ローン審査で「勤続年数の不足」を理由に断られることもありますから。
もともとご質問者さまが借りられていた金融機関で、「彼」が債務者になることを認めてもらえれば一番楽なんでしょうけれど。
それがダメな場合は、別の、転職後１年程度でも借入ができる金融機関を探し、そこに借り換える…という方法もありますが。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

即金で銀行に全額一括返済が一番いいのはいいのですね。最初から彼が単独で購入したという状況を作るというのはマンション購入時に『中間金』という形で100万不動産屋に預けて、余った分を返済してもらった、そのお金も含まれるのですか？でしたら、そのお金は私が支払ったものですのでソレも返済してもらえる可能性があるわけですね

今回のローンは彼（住宅営業）が普段お付き合いのある銀行さんからお借りしてます。彼が勤続3ヶ月で貸してくださいました。それは私が半分ローンを請け負ったからかも知れませんが…。彼を債務者にするより即金で支払うという手があるとは思いつきませんでした。

即金で1300万円ほど用意できるかどうかは不明ですが、話し合ってみます。ありがとうございました

お礼日時：2006/08/24 16:44

No.2 回答者： tosembow 回答日時： 2006/08/24 16:34

　妻と共有名義で住宅を購入し、妻と連帯債務という形式で先日ローンを返済し終えたばかりの者です。

＞彼が私のローン分を買い取ると言っておりますが、そのようなことは可能でしょうか？
　ローンの総額と毎月の返済額・返済期間が分かりませんのでなんともいえません。さらに、質問を読む限り、結婚が完全に破談になったのか、それともやり直せる可能性が残っているのか微妙ですので、いっそマンションを処分して……という事が考えられるのかどうかも難しいところですね。
＞同棲を始める半年前の9月末に浮気していた事実が発覚した
　彼の浮気が婚約後のことであれば、結婚がだめになったことによる損害賠償責任を彼一人に負わせることは簡単でしょうが、あくまで交際中の浮気であれば、それも難しいでしょう。
＞この場合マンションの処分はどのようにするのが妥当でしょうか？
　お２人がどうしたいのか、まずアウトラインを考えて、それが実務的に可能かどうか、税金や手数料的なことも含めて損害を少なくするにはどうすればよいか、ローンの借入先の銀行や、マンションの購入先の不動産業者の担当者に相談しながらことを進めるのがいいと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

ローンの総額は2660万円（それぞれ1330万円ずつ）、返済期間は35年ローンで、彼が3年固定（月額4万ちょっと）私が5年固定（月額5万弱）というところです。

結婚が完全に破綻かどうかは、またこれから話し合う余地はあるかもしれませんが、信頼関係が崩れた今となっては私が信じる努力をしても彼がその気がありません。1ヶ月ほど前出会い系サイトを利用したりそういう事実もありました。ローンを組む前に気づけなかったことを悔やむばかりです。

いつの時点で婚約を一般的に認めるかとなると結納が上げられるかと思いますが上記の通り結納は入籍直前という話になっておりました。双方の親へ結婚の報告は9月前には済んでおり、マンションの購入契約時には『婚約者』として同居人の欄へ記入しております。これでは弱いでしょうか？

とにかく色々な方法を考え、一つ一つシミュレーションしてみて一番損害が少なくて済む方法を模索したいと思います。私は結婚しないのであれば、この土地に住む義理はありませんので、マンションを手放して仕事を辞め、地元（現住所から新幹線等使用し4時間）へ帰りたいと思っております。

お礼日時：2006/08/24 16:53

No.3 回答者： mahopie 回答日時： 2006/08/24 18:11

１．基本的には転職歴１年、歩合給与職で年収４５０～５００万円とすれば通常ローン審査では２６００万円の借入はＮＯとなるでしょう。

しかも、当初の共有状態からの修正となればなおさら既存銀行でも動きづらい状況ですので、この選択肢には過度に期待しない方が良さそうです。

２．相手方の親・家族まで巻き込んだ上で、相手方から現金で１３００万円を支払わせて質問者の持ち分を売却するのがベストの解決方法かと考えます。この点は先の回答通りですが、相手には買取資金はない筈で家族まで巻き込ませる必要がありそうです。

３．こういった事情下では、多少の損失・持ち出しは已む無しと考えて、外部に売却してしまう選択肢が通常考えられる手法です。敢えてザックリと言えば新築物件３０００万円で自己資金４００万円＋経費１００万円、入居半年だと仮定すると、中古物件扱いで物件売却価格は▲１５％落ち（分譲業者の利益分が剥がれ落ちる）の２６００万円位を売却価格で想定していた方が良さそうです。自己資金部分・経費部分・引越代が吹き飛びますが、長い目で見ればこの決着しかない場合が多々あります。安易に結論を長引かせると、結果的にはそれまでのローン返済と物件価格の下落、不安定状態長期化での心理面でのプレッシャー等負担が重なる事になります。

４．中古物件の場合には、価格目減りは小さくても仲介業者手数料が重なることになりそうです。（物件毎の事情によりますが）

５．一番の問題点は、恐らくは質問者と相手方とで交互にローン借入の連帯保証をし合っていると考えられる為、売却・持ち分買取という方法を取らずに問題の解決無しに先送りするケースが多々見受けられます。一時的には相手方が今回の責任を取る為に質問者のローン返済までを引き受けるような解決方法を取ったとしても、客観的には長続きさせられないで近い将来に返済不能の事態が生じて、延滞金利・違約金・物件競売といった事態に拡大して質問者が巻き込まれる、という事例も離婚の場合には多々発生します。

No.4 回答者： tosembow 回答日時： 2006/08/25 13:12

　＃２です。

補足質問を頂戴しましたが、誤解を生じさせるような書き方をしてしまったようです。申し訳ありません。
＞結納は入籍直前という話になっておりました。双方の親へ結婚の報告は9月前には済んでおり、マンションの購入契約時には『婚約者』として同居人の欄へ記入しております。これでは弱いでしょうか？
　マンション購入時に婚約していたことは間違いないし、これで客観的な証明となります。私が申し上げたかったのは、そのことではなく、彼が浮気をしたとき（同棲をはじめる半年前の９月末）に、婚約の客観的事実があったかどうかで、破談になったときの責任の所在が変わってくる、ということです。

No.5 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/08/25 15:01

＃１です。

お礼をありがとうございました。

結婚が白紙に戻ったのでなくても、まずは、ご質問者さまの「共有」を外し、改めて、結婚も含めて考え直してもいいのではないでしょうか？
結婚されるのなら、「配偶者の家」に住み、それを自分の家とする（思う）ことに問題はないですよね。
実際、住んでいる土地・家の名義は夫単独－というお宅はかなり多いのではないでしょうか？
ご自身が持分を持っていなければ…とは考えなくてもいいのでは？と思ってしまいます。

ご質問文の内容から、彼の方は住宅ローンがないものだと思い込んでおりました。
歩合制で、基本部分（固定給・最低保障分？）は300万円なんですね。
> ローンの総額は2660万円（それぞれ1330万円ずつ）、返済期間は35年ローンで、彼が3年固定（月額4万ちょっと）私が5年固定（月額5万弱）というところです。

ならば＃３さんのおっしゃるとおりです。
借り入れは、１本で連帯債務ではなく、彼とご質問者さまがそれぞれ借り入れられた２本立て－ていうことですね。
1330万円を35年返済で毎月の返済額が「月額4万ちょっと」とすると、適用金利は短期プライムレートより少し高めの1.50～1.80％といったところでしょうか。
２月中旬から同居ということは、その前に金銭消費貸借契約を締結していますよね。
それで３年固定が1.50％ということは、あまり「優遇」が受けられていませんね（その頃の３年固定ならば、最優遇金利1.0％前後が多かったので）。
その辺りを考えますと、一番金利が低くなる条件でなければ、彼は返済能力の点でローン審査が通らなかったのではないか－とも推察できます。
「私が半分ローンを請け負っ」ていなければ通らなかった可能性もあります。

単に「年収450万円」ということならば、2660万円のローンは、35年返済にすれば難なく通過します。
例えば、2660万円を35年返済、金利3.00％、元利均等返済、ボーナス返済なし－という条件で計算しますと、毎年の返済額は1,228,440円となります。
年収が450万円ならば、123万円（弱）は、年収の30％弱ということになります。
例えば住宅金融公庫の場合、年収が400万円以上700万円未満の方は、他の借り入れも含めた「総返済負担率」が、35％まではＯＫとされていますから問題はないんです。
ですが、歩合となると、年収は300万円とみる場合もあります。
年収300万円に対しての123万円（弱）は、年収の40％強ということになります。
同じく住宅金融公庫ならば、年収300万円以上400万円未満の方は、総返済負担率は、30％までですからＮＧです。
年収を300万円で見るならば、1.00％未満の金利で借り入れなければ、2660万円の融資審査は通りません。

> 今回のローンは彼（住宅営業）が普段お付き合いのある銀行さんから
そうでなければ、勤続年数が１年では難しかったと思います。
加えて、ご質問者さまとのローンの折半があったからこそ借りられたのだと思います。

> マンション購入時に『中間金』という形で100万不動産屋に預けて、余った分を返済してもらった
これは、ご質問者さまが「100万円－返金分」を出した－ということになりますから、それも返済してもらえる可能性はあります。

ただ、やはり＃３さんがおっしゃっているように、既にマンションは中古物件です。
売却を考えるのであれば、購入当初が新築物件だったとしても、居住はほんの半年ですが15％落ちが妥当です。
彼がそのまま所有を希望してくれれば、購入に際してご質問者さまが負担した資金の全てを「返してもらう」ということで、「損」もなく決着が着きそうなんですけれどね。

彼へのローンの切り替えなどが上手くいかなかった場合に、あまり、「持分」と「資金」の交換を強調してしまうと、彼が「処分」に思い至ることもあるでしょう。
その場合は、減額はやむを得ないところでしょうね。

最後に
> いつの時点で婚約を一般的に認めるかとなると結納が上げられるかと思いますが上記の通り結納は入籍直前という話になっておりました。双方の親へ結婚の報告は9月前には済んでおり、マンションの購入契約時には『婚約者』として同居人の欄へ記入しております。これでは弱いでしょうか？
これを以って「婚約」と認識することはよくあります。
これまた住宅金融公庫の場合ですが、例えば収入合算によって融資を受ける場合、収入合算者になれるのは「直系親族、配偶者、婚約者または内縁関係にある方」とあります。
また、借入申込書に当該物件が共有となる予定の場合は、共有者予定者についても記入しなければなりません（氏名・国籍・予定持分・続柄・同居の有無－を記入することになっています）。
一般の金融機関においても、このような場合が多いと思います。
ですから、ご質問者さまの場合は、マンションの購入契約時およびその直ぐ後であろう住宅ローンの申し込み時以降は、充分に「婚約中」といえると思います。
ただ、それが、浮気したという「昨年の9月末」よりも以前のことか、どうかが、破談の際の責任の軽重に影響を与えるでしょうね。