専用使用権のある室外機置き場について（長文です）

築10年の約210戸の分譲マンションに住んでいます。私（主人）も少し前ですが管理組合役員をしたのですが、今年の役員は締付けがひどく困っています。タイトル通り、規約ではバルコニーや室外機置き等は共有部分でありながらも、専用使用権があり、他人に迷惑をかけない範疇のマナーを守る細則があります。
今年の役員は消防法や避難時、美観の為、室外機置きには室外機以外を置くなと手紙で入れていきます。役員決定をしたという事も文書化されていません。
廊下にセメントで囲いがあって、高さが70cmくらいの高さのステンレスの柵があり、幅1m20cm位、奥行きは40cmあるかないか、小型の室外機だったら、余白ができるので折畳み式40cm台車を置いたり、牛乳箱を室外機の上に置いてたのが、抜打ち検査で引っかかりました。室外機置きに室外機以外を置くなという文書もないのに、自分たちの解釈で、手紙を入れていきます。
私自身、柵の中にある折畳み台車や牛乳箱が避難時に迷惑になるなら、室外機置き場自体がダメになってしまうので納得がいきません。今期理事長に、上記の件を話しましたが、頼りない人で、役員が何となく勝手に決めた、曖昧な態度と、書記の人が攻撃的で自分の思いを何事も通そうとする人なので、文書も高圧的で感じ悪いです。
室外機のない人が花を置いてきれいに世話している事も禁止。共働きで夜が遅い方が生協の宅配箱を外に置くのも禁止。牛乳配達のある日は玄関全開にしろってことでしょうかね？
規約は大事ですが、人の生活の仕方（ディンクス、子供のいる家族、老夫婦色々おられます）を縛り付けては行けないと思うのですが、これって間違えた考えでしょうか？この役員達に、どう戦えば良いでしょうか？よろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/09/04 14:59

管理規約は役員会、理事会などの単独で変更することはできません。

集会決議による３／４以上の賛成票が必要です。
使用細則も変更する場合は集会決議による過半の賛成票が必要です。

でも質問内容では、使用細則上のマナーの解釈上の問題だけで、役員のいいぶんも一理あると思いますし、消防法上避難の妨げになるものは置いてはいけないことは自明の理ですし、可燃物を置いてはいけないというような内容になっているのかもしれません（場合によっては消防署から指導が入ります）。

本来は、室外機置き場自体に囲いのようなものを設置すること自体が問題だと思いますが、元からあったもののようなので、それは法的にも管理上にも問題ないということでしょうか？

分譲マンションでは公共性の方が個人の権利より優先すると考えるのが一般的です。ベランダに花壇をつけた人に撤去を命じた事例もありますし、共有部分である各戸の扉に防犯用に新たな鍵を追加して２重鍵にしたのも、美観上の共有部分の変更事項に当たるとされた件もありますし（この鍵の件はかなりかわいそうですが）
まあ、これは質問の意図に関係ないことですが、

使用細則の解釈上の問題、また共有部分の管理上の判断の問題ですので、このあたりはある程度役員会の判断が許されていると思います。

なお、避難上問題にならなくても美観上の問題でも管理上は大きな問題です。布団をベランダに干すことを禁止しているところもあるくらいですから。

どう戦うかというと、集会決議により、使用細則のマナーに関する内容を話しあうしかないと思います。

集会は役員会の他、区分所有者の１／５以上および議決権の１／５以上のものが集まれば、集会を開催する様に要求することができ、役員が招集の要求を無視する場合は上記のもので集会を開催することができます（区分所有法第３４条）。
そこで可決したのなら、それがマンション所有者の全体の意志として従う必要があります。

なお、なぜ各戸にある室外機置き場が、共有部分に当たるのかよくわかりません。固定されているもののようですので、避難計画上の通路になっているとも思えませんし。
各戸の専用設備のスペースなら専有部分と見なしてもおかしくないと思いますが。売買契約上そうなっているのでしょうか？　この点はこれを機会に確認してみたらよいのではないでしょうか？　専有部分か共有部分かは後のメンテナンス費用の際に大きく影響しますので。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。細則に関しては役員議決で大丈夫なのですが、議決に関しての明文化はありません。廊下に元から固定された枠付き置き場でMB(メーターボックス）の奥行きより浅くMBの方が廊下に対して全戸出っ張ってます。「消防法・美観・共有部分」の一点張りで詳しい説明もなく、違反手紙をコソッと入れていくのは卑怯かなと。主人が理事長やってる時も消防署から話を聞きますが「違反してる」というチェックはなかったんです。専用使用権ってのが理解できてない役員なのです。集会を開催するには42戸集めるんですね～ちょっと大変かな。。。

お礼日時：2006/09/04 15:32

No.3 回答者： hsci0830 回答日時： 2006/09/04 15:15

マンションにはいろんな方が住んでいらっしゃるので、揉め事は実に大変ですよね。

さて、室外機置場等の問題ですが、確かに厳密に言えば、室外機置場のあるスペースは「専用使用権」がついている「共用部分」になります。
細かく掘り下げていけば、個人のものではなく、共用部分です。
ですので、管理規約には非難時の妨げになるものは置かないように云々の記載がなされていると思います。
花を置くのも牛乳瓶を置くのも目的外なので禁止。
役員の方の仰るのは厳秘に言えば間違っているわけではないので、言い返す材料がないのが難しい所ですよね。
ただ、規則、規則でいくと息が詰まるのも確かです。
共用部分については明らかに問題だという使い方でなければ黙認して欲しい所ですよね。

融通が利かない役員に対して戦うのならば、
総会で共用部分についての提案をしてはいかがでしょうか？
きちんとするのも長い目で見ればマンションの価値にも影響してくるので大事だとは思いますが、精神的に参ってしまいますね・・・。
頑張ってください！！

この回答への補足

本当にありがとうございました。皆さんにポイントを差し上げたい所ですが、今回は早い回答順につけさせて頂きました。すみません。なお、総会自体は11月末なので、しばらくは手紙が入ってるのでしょうね。役印自体がご忠告に来て下さるのを待って、総会で言ってみようと思います。

補足日時：2006/09/05 13:56

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。私も理事長を3年前にしていたので、色んな方が住んでいる事も身に滲みていますが（マンション集会所を近所の戸建ての人に貸す申請にビックリ！今の書記！）確かに目的外と言われればそうですね。逆に共有部分でも専用使用権があるので、掃除も専用使用権の所（バルコニーとかも）はしてくれないんですよね。私の牛乳箱は解約で済みますが老夫婦の宅配食料箱は生活手段として必要ですから。集会が開けないかもしれませんが総会で頑張って見ます。

お礼日時：2006/09/04 15:41

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/09/04 14:52

そういう場合には、その規則が必要であれば明文化すべき話です。

役員が決めてしまうのでは法的な拘束力はありませんからね。総会で規則の変更、追加がなされたのであれば従う必要はあるでしょう。

個人の考えて独自ルールを勝手に導入しないで欲しいという旨を主張されるのはなんの問題もないかと思います。

ただ消防法の観点というのが気になりますけど。
単に避難を妨げるかどうかの視点だけではだめですよ。消防法が関係すると可燃物なのかどうか、また有毒ガスの発生が起こりえるのかどうかという観点でも評価しなければなりません。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。明文化するべきですよね、少し安心しました。彼らの言う消防法の観念は、避難するのに邪魔というだけで、walkingdic様のような有毒ガスや可燃等の深い考えでもなく、廊下にいろんな物を置かれると美観上ごちゃごちゃしてくるから「消防法」を建前にしてるだけです。牛乳箱、可燃プラスティック製です。これってダメなのかな～。ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/04 15:17