不同沈下が起こった場合の保証範囲について

Question

現在、地盤改良が必要な土地に家を建てるかどうかで悩んでいます。もし仮に、壁が入るぐらいの不同沈下が起こったとしたら、直してもらえるのでしょうか？

一応、大手のハウスメーカーに頼もうと思っているのですが、保証基準が「構造亀裂、不同沈下の激しいもの」とあまりにも抽象的過ぎて、何処まで保証してもらえるのか不安なのです。

明らかに、これはというのでないと、対応してもらえないと思ったほうが良いのでしょうか？

semi-zzz · Accepted Answer

地盤込みの保証という特殊な契約もあるらしいのですが、例えば（株）日本住宅保証検査機構(JIO)
http://www.jio-kensa.co.jp/sintiku/sintiku01_04.html

そのような特殊な契約をしていない場合、品確法が適用できるかどうかと、民法の瑕疵担保がどうかということが問題なると思います。

民法の瑕疵というのは引き渡し時にわかっていなかった欠陥について適用され、対象場所は制限されていませんので、地盤改良による瑕疵も対象になると思います。
民法の瑕疵担保は発見から１年以内ならいつでも請求可能となっています。
ただし、民法の規定より契約の方が優先されますので、対象範囲を限定したり、保証期間を２年程度と定めたりするのが普通です。つまりどこまで保証というのは契約によって様々で、その詳細を見ないとわからないということです。

契約書の内容については、建築分野よりも法律分野の話ですので、弁護士など法律の専門家に見てもらうのが一番よいと思います。

次に品確法ですが、期間は１０年（契約により長くできるが短くはできない）、対象部位は構造上重要な部分と雨漏り関係の部分と決まっています。

構造上重要な部分に地盤は含まれていませんので、地盤そのものの保証はないです。
ただし、地盤の変形などにより建物の構造上重要な部分に影響が出た場合、雨漏りが発生した場合は引き渡しから１０年以内なら建物自体のその部分についての修理、損害賠償請求などできます（地盤の修理代は品確法によってはできません）。
http://www3.ocn.ne.jp/~vam-k/archinow02.html#Anchor206867

なお、一般には瑕疵の存在証明は訴える側にあり、その基準・定義というのは個別にありません。だから、紛争になった場合は建築士などによる協力が必要となります。

なお、設計と建設の両方において住宅性能表示を受けていると、紛争になった住宅紛争審査会（弁護士と建築士がいる）による仲裁などを受けることができます（費用は１万円程度）。

semi-zzz · Answer

＃４，５です。

>震度５強より小さい地震で、どうにかなった場合は、保証されるということですね。

正確に言うと震度というのは耐震工学上の地震動の大きさを示すものではなく、一致していませんので、あくまで目安です。
実際のケースでは震度だけで判断されるのではなく、他のデータ（墓石転倒率や他の建物の被害状況、防災科学研究所のk-net等の地震記録）などから、その地震が、基準法で破壊を許すような地震であったかどうかを検討することになります。
だから震度５弱程度の地震でも保証されないこともあります。 

なお、これはあくまで構造上の話です。
構造上については建築基準法や各種設計基準により耐震性が規定されていますので、それを守っていれば、被害がないまたはあっても軽微な範囲で納まります。
だから、軽微と認められない被害については、保証されると思います（被害が軽微なものかそうでないかの判断も必要となりますが）

一方構造以外の部分は耐震に関する規定はほとんどありません。つまり、元から耐震性を保証しているようなものではないので、地盤の被害や仕上げ材、建具の被害、瓦の落下などは一般に天災によるものは責任を負わないといわれているように、保証外になると思います（瑕疵の存在が証明できれば請求可能ですが）。

semi-zzz · Answer

＃４です。

＞天地天災よるものは免責と言っても、震度3程度の地震でどうにかなった場合などは、請求できないのでしょうか？

先に示したように、地盤については契約した期間内、品確法に関する部分は１０年間は自動的に瑕疵担保責任が売り主（売買契約の場合）または施工者（請負契約の場合）に発生します。

しかし天災の場合、この期間内でも保証外になります。

但し構造上重要な部分については、最低基準を定めている建築基準法を満足していることが条件です。

建築基準法では地震の大きさを３段階に分類しています。
１）確率的に発生することはまれだが、起こる可能性のある巨大地震（例えば兵庫県南部地震や関東大震災が当たります。一般には「震災」と呼ばれるもの）
２）発生確率が建物のが存在する間に１回ぐらいは起こりそうな大地震（一般には被害地震といわれます）
３）２よりも小さな地震

建築基準法は国土交通省の管轄で、震度は気象庁の管轄で、それぞれ目的が異なるので、建築基準法の想定する地震の大きさとと気象庁が発表する震度はリンクしていないのですが、一般には１と２の境は震度５強程度と考えられます。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%9C%87%E5%BA%A6

３の地震は日常的に発生する可能性が高い地震ですので、天災とは考えていません。
一般には天災は１と２の地震です。

建築基準法では、２の地震については、発生確率からいって１回は受けるであろう地震を想定していますので、構造的な被害を受けないように設定しています（微細な被害は許していますが）。
つまり震度５強より小さい地震について、構造的な被害が出ることは、本来有しているはずの建築基準法の性能を持っていないことになりますので、この場合は品確法が適用になります。

震度５強以上の強い地震に対してまで破壊しないような建物を造ることは建設費の上昇につながりますので、発生確率と経済上のバランスを考慮して、破壊することは許しています。ただし、倒壊など構造上の問題で人命が損なわれないようにしています。

つまり震度５強以上の地震に対しては、建物が壊れても保証は付きません。ただし倒壊した場合は瑕疵の存在が考えられるので、保証されることもあります。
この場合は瑕疵の存在と天災の規模によりその責任割合が考慮されるようです。

tmsn4dp · Answer

ＮＯ，２の追加です。
地盤に関する調査、管理の資料をＨＰで参照してみて下さい。

参考URL：http://www.j-shield.co.jp/

tmsn4dp · Answer

出来る物であれば、そのような地盤改良を必要とする軟弱地盤上に新築されるのは、やめたほうが賢明ではないでしょうか。他に宅地候補地が見つからない場合は、施工業者と施工後に発生する現象について覚え書きを取り交わし、不具合が見られたら業者に補修して貰うようにしていただいたらいかがでしょうか。

tuu_chan · Answer

当方も今地盤改良後、建築する内容でプランニング中です。当方は工務店に依頼していますが、現時点での説明では、地盤改良をする業者が5.000万を限度に15年の保険を掛けると言う話しなので、どのような時に保険のおりるかを、調べて欲しい（約款が見たい）と依頼しています。
私も自動車保険の資格を持っていますので以下のことは考えられます。

まず、天地天災によるものは免責だと思います。
保証はあくまで、現状を回復する為までの修理費用のみ、極端に言えば大きく傾いたから、建て直せは無理でしょう。
>「構造亀裂、不同沈下の激しいもの」
これも私が知りたいので、具体的な値を説明してと、依頼していますが、たぶん大きく壁にヒビが入るとか、明らかに家が傾くとか、地下から出水しているなどが、該当するかなと感じてます。
必ず明確な保証基準を説明してもらった方がいいと思います。

不同沈下が起こった場合の保証範囲について

地盤込みの保証という特殊な契約もあるらしいのですが、例えば（株）日本住宅保証検査機構(JIO)

＃４，５です。

＃４です。

ＮＯ，２の追加です。

出来る物であれば、そのような地盤改良を必要とする軟弱地盤上に新築されるのは、やめたほうが賢明ではないでしょうか。

この回答への補足

当方も今地盤改良後、建築する内容でプランニング中です。

この回答への補足

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