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先日事業用借地権で土地を借りました。

契約が終わり不動産店から請求書が届ましたが、請求額が借りた土地の賃料の二ヶ月分でした。前もって仲介料の説明がなく、契約書にも仲介料の項目には数字が入っていませんでした。
業者に聞いてもその時は、仲介料の話はまた後でと、話をはぐらかしていました。

賃貸の契約の手数料は借主貸主の双方からの合計が一ヶ月を超えてはいけないと記憶していましたが、事業用定期借地権の土地を借りた時の仲介手数料はそれとは違うのでしょうか?これって宅建法違反じゃないでしょうか?

どなたかお分かりになる方がいたら、お教えください。よろしくお願いいたします

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A 回答 (2件)

>請求書の建ですが、請求書の名目は「仲介手数料は2ヶ月分の金額で記載され、契約した物件の詳細も記入されています。



それでしたら、その請求書・及び契約書が証拠にできますよね。
関係機関にご相談されてはいかがですか?
各都道府県の宅建協会でご相談に応じて頂けると思います。
http://www.zentaku.or.jp/

相手を追い詰めたいなら各都道府県庁の宅建を管轄している部署です。
業法違反が発覚すればその業者は行政処分を受ける事もあります。
お住まいの地域が分からないので、とりあえず東京都のurlを貼ります。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_sei …

>それなら金は要らないが、別の方法で請求させてもらうと言われ、話し合いは成立いたしませんでした。
その不動産屋がどんな方法を取るつもりかは分かりませんが、
基本的には無理でしょう。
>契約書にも仲介料の項目には数字が入っていませんでした。
との事ですので、2か月分相当額の仲介手数料を支払う契約がなされていないです。
そうなると仲介手数料は法の範囲内でしか請求できません。
別の方法といいますが、別の契約(市場や物件調査などの契約など)がなされていないです。

あなたはどのような形でこの不動産屋に仲介を依頼したのでしょうか?
またこの不動産屋は実際にどの程度・どんな種類の仕事をしたのでしょうか?

あなたが「事業をしたいのだけれど業種に合う環境でいい物件を探して欲しい」と不動産屋と細かい相談をしながら物件探しを依頼した場合。
実際に不動産屋が場所探しから(交通量や周りの環境などの)市場調査、
何度も現地に足を運び貸主・借主とも何度も打ち合わせをし、
通常のアパート賃貸の仲介と比べ明らかに経費・人員・手間・時間が掛かっているのなら、
最初に説明が無かったのは落ち度では有りますが1ヶ月分の仲介料とは別に
そういった手間代として請求したくなる不動産屋の気持ちも分かる様な気がします・
 そうではなく、例えば情報誌やネットなどで事業用借地と掲載されている物件をご自身で探し現地へ行き確認し、
業者は一度位の案内はしても後は契約書を作っただけ。と言うなら、
通常の賃貸住宅の仲介と何ら変わりないのであなたが不満に思って当然です。

まぁ、実際には定期借地の場合期間が長く、その物件を再び仲介出来るのがかなり先(あなたの契約終了後)なので、
結果的に不動産屋は「食べていけない」という発言になったのでしょうが。

不動産屋と言っても健全な会社から悪質会社まで色々な人がいます。
契約した以上その土地での今後のご商売の事もありますので、
あなたと不動産業者とで話し合いをして、双方の納得できる妥協点を見つけ出して下さい。
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この回答へのお礼

度重なるご回答有り難う御座います。

このような事態の時の、対処方法がわかり助かりました。
どちらの方かはわかりませんが、親切な回答・・本当に有り難う御座いました。感謝します。

契約は最初に借地のところに(借地)と看板があり、そちらに書いてある、不動産店に連絡をして、貸主と一度だけお会いして、後は電話だけで契約にいたりました。
ですので特別にこちらから不動産店にたのんで交渉してもらった物件ではありませんでした。
今後のことは相手の出方を見て決めて生きたいと思います。
どうも有り難う御座いました。

お礼日時:2006/12/12 10:44

請求書の名目は「仲介手数料 2か月分(もしくは2ヶ月分の金額)」で記載され、


契約した物件の詳細も記入されていますか?
物件の1ヶ月の賃料や仲介手数料2か月分とは記入されず、
一目見てその物件の仲介で2ヶ月分請求したとは分からないようになっているのではないかと思います。
もしくは仲介手数料1ヶ月とそれ以外の名目で1ヶ月の記入かもしれません。
なぜなら事業用であっても賃貸である限り一ヶ月と決まっています。
まず、契約書の仲介手数料の欄に金額が記載されていないなら、
お支払いになる前に記入をお願いしてみては?
恐らく記入は出来ないと思います。

しかし実際には企業が相手の業務用賃貸物件の場合は立地・市場調査他、
時間や手間や専門知識がとても必要で1か月分ではとても割りに合わない事が多いようです。
その場合、前もって借主と相談・お互いの承諾の上で賃貸借契約とは別に、
成功報酬型のコンサルタント契約などをする事が多いようです。

下記リンクの社団法人 日本不動産協会の東北北海道地区のB2の欄や、
参考urlに貼ったサイトを参考になさってください。
http://www.zennichi.or.jp/forum/kenkyuu_1011_03. …

参考URL:http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode …
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この回答へのお礼

ご回答有り難う御座いました。

請求書の建ですが、請求書の名目は「仲介手数料は2ヶ月分の金額で記載され、契約した物件の詳細も記入されています。

今日不動産仲介者とお会いして、宅建法46条違反ではないですかと、訪ねたところ、その法律では食べることができないので、手間がかかった分で請求金額を決めたと言う返事でした。

こちらは事前に何の話し合いもないのに不当な請求額には応じられないので、宅建法で決められた金額しか払えないと先方に話しました。
それなら金は要らないが、別の方法で請求させてもらうと言われ、話し合いは成立いたしませんでした。

どんな方法で請求するのかは解りませんが、しばらくほってておこうと思っています。

まさか法律に違反するような危ない請求をするとは思いませんが、少し心配です。

お礼日時:2006/12/11 22:08

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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権更新の仲介手数料について

もう少しで借地権の更新が控えているものです。
この度、地主から提示された更新料と地代の金額が理由もよく分からず上げられたため、地主側と話し合いの最中です。
先週くらいに、地主より、更新については不動産屋に依頼したため、今後は不動産屋と話してくれと言われました。
質問させていただきたいのは、私達から不動産屋を雇っていないのに、不動産屋に仲介手数料というものは、払わないといけないのでしょうか?
あと、不動産屋の仲介を断ることは可能でしょうか。
地主に、あなた達と交渉したいため不動産屋と話し合うつもりもないし、仲介手数料も払わない。と、伝えましたが、一方的に電話をきられました。
不動産屋から連絡がきても、仲介についてこちらは了承していない旨を伝えようと思いますが、不動産屋の仲介を断ることは可能でしょうか?
お力添えのほどよろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

不動産屋がプロだから怖いのですね。そうであれば、対抗策としてこちらもプロを雇わねばなりません。怖がって断るだけではダメです。

Q地代の算定について

このたび父が死去し、相続予定の土地を倉庫用地として貸そうかと思っております。
地目は宅地、面積は140坪、土地評価額は約2100万、年間固定資産税は約65000円支払っております。
地代はいくらくらいをもらったらいいでしょうか。
算定方法を教えてください。

Aベストアンサー

1.借地権を設定して土地を賃貸する場合、地代を決める定型算式はありません。地代は本来、貸し手と借り手の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものだからです。
固定資産税額をベースに考えようとされていますが、それはコスト面からの検証であって、実際に借地として需要があるかを市場性の面から検証しておくことが大切です。

2.ご質問文の土地評価額2100万円は、固定資産税評価額のことでしょうか。固定資産税評価額は一般に時価の70%程度と言われているので、更地価格は3000万円程度と推察されます。
 面積140坪(=約463m2)で更地価格を割ると、1m2単価は65,000円前後です。この地価水準の土地が倉庫用地としての需要があるのでしょうか。周辺で貸倉庫はありますか。

3.地目は宅地と書かれていましたが、都市計画法の制限はありませんか。市街化調整区域なら建物は原則として建築不可です。用途規制があれば、倉庫は建築できないこともあります。
 まず、地代を決める前に、そもそも倉庫用地としての需要があるか、しっかり事前検証をすることが大切です。需要がないのに、固定資産税額の何倍の地代と目算することは、“絵に描いた餅”に等しい結果になることもあります。

4.借地権を設定する場合、「地代」のほか「保証金(借主に返金する性格の預り金)」、「権利金(借主に返金しない一時金。地主の課税対象)」も決める必要があります。「地代」を低くして「保証金」や「権利金」を多めにするか、逆に「地代」を高くして、「保証金」や「権利金」を抑えるかということも地域の不動産市場を見ながら決める必要があります。一般に、「保証金」等は更地価格の20%~40%程度、「地代」は更地価格の2~6%程度が多いようです。

5.借地条件も、普通の借地権で契約するのか、定期借地権(これも普通の定期借地権と事業用定期借地権がある)で契約するのかも重要な項目です。

6.なお、地代の水準を現行の固定資産税額65,000円の3倍で設定したら、早晩、地主は債務超過に陥ると思います。固定資産税評価額が2100万円なら、本来の税額は年間357,000円です(固定資産税率1.4%、都市計画税率0.3%で試算。2100万円×0.017=35.7万円)。
 現在は、負担調整措置により税額が抑えられていますが、今後、毎年税額は上がっていくものと推定されます。コスト面から検証されるのなら、毎年の事業計画をシュミレーションされるべきだと思います。

1.借地権を設定して土地を賃貸する場合、地代を決める定型算式はありません。地代は本来、貸し手と借り手の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものだからです。
固定資産税額をベースに考えようとされていますが、それはコスト面からの検証であって、実際に借地として需要があるかを市場性の面から検証しておくことが大切です。

2.ご質問文の土地評価額2100万円は、固定資産税評価額のことでしょうか。固定資産税評価額は一般に時価の70%程度と言われているので、更地価格は3000万円程度と推...続きを読む

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q建築内装の「FFE」とは何の略語ですか?

専門家がよく建築内装の事を「FFE」と言っていますが、何の略語ですか?
仕事でちょくちょく「FFE」がでてきて困っています。

Aベストアンサー

F・・・家具furniture
F・・・什器(じゅうき)同じくfurnitureあるいはfixtureの類
E・・・備品equipment

それぞれのabbreviation(省略)だと思います。
とにかくその類のものでしょう。
内装関係だから間違いないと思います。

Qエクセル 表を大きく、紙いっぱいに印刷したい

エクセルで表を作りました。
印刷プレビューで確認したところ
用紙に対して表が小さく見栄えがしません。

一つ一ついじればできると思いますが、
簡単に、
用紙いっぱいにフォントも大きくし、表も大きくし、
印刷するやり方はありますか。
教えてください。

Aベストアンサー

CtrlキーとPのキーを同時に押すと「印刷」ダイアログが呼び出せます。その状態でAltキーとWのキーを同時に押すと「印刷プレビュー」が表示されますので、印刷のイメージがつかめます(必ずしもプレビュー通りには印刷されませんが)
印刷プレビュー画面の上にある、設定のボタンを押してあげれば、余白を少なくしたり、拡大縮小印刷をパーセンテージを指定しておこなえたりします。いずれにせよ、プレビューで確認しながら拡大率を決めていけばいいと思います。なお、「拡大縮小印刷」のところに「次のページ数に合わせて印刷をする」というチェックをいれて横1×縦1にしてあげれば自動で拡大縮小印刷ができる場合がありますが、やってみればわかりますが、特に縮小印刷の場合小さくなりすぎたりする場合もあります。

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q駐車場契約のみの場合の重要事項説明書

当方、不動産関係の仕事をしているものです。
宅建業法について、一点ご教示頂きたいのですが
駐車場のオーナーと駐車場利用者間で駐車場使用契約を締結するに当たり(契約期間1年、自動更新1年)オーナーと利用者の間に仲介人が入っている場合、
仲介人から利用者への「重要事項説明書の発行」及び「37条書面の記名押印」は必要なのでしょうか。
どなたか、知ってらっしゃる方がいらしたら、ご教示下さい。
よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

 駐車場の土地利用は、住宅地のように土地の定着物(不動産)の設置利用とは違います。
 単に車(動産)を設置ではなく、「置く(駐車)だけ」ですから、宅地建物取引業法上の重要事項説明書の発行は、必要ありません。

QWord 文字を打つと直後の文字が消えていく

いつもお世話になっています。
Word2000を使っているものです。
ある文書を修正しているのですが,文章中に字を打ち込むと後ろの字が消えてしまいます。
分かりにくいですが,
「これを修正します。」
という文章の「これを」と「修正します。」の間に「これから」という単語を入れたときに,その場所にカーソルを合わせて「これから」と打つと,
「これをこれからす。」
となってしまいます。
他の文書では平気です。
何か解決する方法があれば教えて下さい。

Aベストアンサー

入力モードが「挿入」(普通の入力)から、「上書き」になってしまっているのだと思われます。
キーボードに[Insert]というキーがあると思いますので、1度押してみてください。

Q仲介手数料について教えてください。

先日、とある賃貸マンションの契約をしました。
その中の初期費用の中の、いわゆる仲介手数料についてですが、
家賃が100,000円、共益費3,000円の物件で前家賃1ヶ月が合計103,000円かかり、
仲介手数料が1ヶ月なのですが、108,150円(内消費税5,150円)とありました。

不動産屋に「家賃自体は内税なのに、仲介手数料は同じ1ヶ月でどうして外税扱いなんですか?」
と質問しても、「そのような形になってるんですよ」で終わり。

私としては、家賃が内税で仲介手数料が外税となると、単に不動産屋が
5,150円を抜いてるのではないかと疑念を抱きます。

不動産に詳しい方にお聞きしたいのですが、本当に家賃は内で、
手数料が外税なのでしょうか?

金額の問題ではなくて、不動産屋を信じていいものか否かの意味で、
お聞きしたいのです。どうぞ宜しくお願いします。

Aベストアンサー

大家してます

家賃は消費税が不要です

仲介手数料は必要です

家賃と似てますが「駐車場」などでは消費税が必要になる事が有ります

消費税は面倒なのですが場合によっては家賃でも消費税の必要な事も有ります

課税
・貸付期間が1ヶ月に満たない地代・家賃など
・事務所や店舗等の家賃
・駐車場の月極・時間貸しの料金
・地面の整備、フェンス、区画等の整備をしている駐車場

非課税
・1ヶ月以上の契約の住居用物件の家賃
・住居に付帯契約される駐車場料金

簡単にはそんな感じです

http://www.yokosuka.jp/kkjm/kjn/b/kjn-b0107.htm

http://www.brainmansion.com/149120000.php


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