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もう少しで借地権の更新が控えているものです。
この度、地主から提示された更新料と地代の金額が理由もよく分からず上げられたため、地主側と話し合いの最中です。
先週くらいに、地主より、更新については不動産屋に依頼したため、今後は不動産屋と話してくれと言われました。
質問させていただきたいのは、私達から不動産屋を雇っていないのに、不動産屋に仲介手数料というものは、払わないといけないのでしょうか?
あと、不動産屋の仲介を断ることは可能でしょうか。
地主に、あなた達と交渉したいため不動産屋と話し合うつもりもないし、仲介手数料も払わない。と、伝えましたが、一方的に電話をきられました。
不動産屋から連絡がきても、仲介についてこちらは了承していない旨を伝えようと思いますが、不動産屋の仲介を断ることは可能でしょうか?
お力添えのほどよろしくお願い申し上げます。

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A 回答 (3件)

不動産屋がプロだから怖いのですね。

そうであれば、対抗策としてこちらもプロを雇わねばなりません。怖がって断るだけではダメです。
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No.1 merciusakoです。


補足ありがとうございました。

>今後は不動産屋の方と話してくれとのことでした。

不動産屋に委任していないとしても、更新に関する話し合いの窓口を不動産屋にしたことは事実です。
地主としては、更新料、新地代を提示しています。

不動産屋が窓口になることに何か不都合があるのでしょうか?
不動産屋が窓口ではダメで、地主と直接ならばよい、という理由が分かりません。

相手の提示金額の根拠くらいは聞いてもよいと思うのですが。

「相手がプロだから不安」というのであれば、No.2の回答者さんがおっしゃるように、司法書士あるいは弁護士にお願いするしかありません。

この回答への補足

ご回答いただきましてありがとうございます。
地主と話し合いたい理由は、不動産屋への仲介手数料を払うことになるのが嫌だからです。私達からは不動産屋に依頼をしていないためです。
仲介手数料も私達から払わなくていい、地主の権利も不動産屋に譲ったとなると、その旨は地主から説明が有ると思いますが、特に何もなく。仲介手数料を払いたくない旨を話したところ、一方的に電話をきられたので、やはり仲介手数料は発生するのではないかと思いました。

補足日時:2014/01/11 14:02
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>不動産屋に依頼した



地主が不動産屋に「委任した」ということであれば、不動産屋が地主ということになりますから、話し合いの相手は不動産屋です。
委任状を確認すれば明確ですね。

仲介手数料はまったく必要ありません。

不動産屋は地主の代理なのですから、地主の利益のために動くのです。
手数料を払うのは地主です。

地主が不動産屋に「委任した」のであれば、「仲介」ではなくて、地主との話し合いと同じになります。
この話し合い自体を拒否すれば、更新についての話し合いそのものを拒否したことになって、裁判沙汰になったときに不利ですよ。

不動産屋の委任状を確認した上で、一応相手の条件や算出根拠を聞いて、それでも納得できなければ、あなたの方の条件を提示します。
当然あなたの方の根拠は必要ですが。
これで交渉スタートです。
交渉が長引いて妥協点が見いだせなくても、そのまま交渉中ということですから、更なる相手からのアクションを待つしかありません。

その間は、現在の地代は必ず払っておきます。
万一受け取らないという場合は、裁判所に供託という方法を採ります。

そのままにしておくと、地代の滞納ということで、契約解除の口実を与えることになりますから。

この回答への補足

ご回答いただきましてありがとうございます。地主が不動産屋に委任や、底地を売ったわけではございません。
今回の私達との更新について、この不動産屋に相談したらしく、今後は不動産屋の方と話してくれとのことでした。
地主が変わったなども言われておりません。
こういう場合でも断ることは可能でしょうか?

補足日時:2014/01/11 09:51
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約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q預金小切手の換金方法教えてください。

預金小切手という種類の小切手(「銀行渡」のスタンプがあるもの)を換金(口座へ入金)したいのですが、銀行へ行く前にいくつか知りたいことがあります。

1.小切手の換金時に、手数料はかかるのでしょうか。

2.小切手の振り出し銀行(A銀行とします)とは違う銀行(B銀行)で換金することは可能ですか?
  (小切手の振り出し銀行と、自分の口座のある銀行とが違うので…。)
  可能な場合で換金に手数料がかかる場合、A銀行で換金するのとB銀行で換金するのでは、手数料が違ったりするのでしょうか。

わかる方、どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

「銀行渡」になっているので、自分の通帳へ預金する以外に換金する方法はありません。ただし、B銀行の口座開設直後だと拒否される可能性はあります。手数料はどこでもかかりません。預金を引き出せるまで時間がかかります。A銀行の場合は少し早いですが、自分の口座がA銀行にすでにある必要があります。
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Q地代の算定について

このたび父が死去し、相続予定の土地を倉庫用地として貸そうかと思っております。
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地代はいくらくらいをもらったらいいでしょうか。
算定方法を教えてください。

Aベストアンサー

1.借地権を設定して土地を賃貸する場合、地代を決める定型算式はありません。地代は本来、貸し手と借り手の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものだからです。
固定資産税額をベースに考えようとされていますが、それはコスト面からの検証であって、実際に借地として需要があるかを市場性の面から検証しておくことが大切です。

2.ご質問文の土地評価額2100万円は、固定資産税評価額のことでしょうか。固定資産税評価額は一般に時価の70%程度と言われているので、更地価格は3000万円程度と推察されます。
 面積140坪(=約463m2)で更地価格を割ると、1m2単価は65,000円前後です。この地価水準の土地が倉庫用地としての需要があるのでしょうか。周辺で貸倉庫はありますか。

3.地目は宅地と書かれていましたが、都市計画法の制限はありませんか。市街化調整区域なら建物は原則として建築不可です。用途規制があれば、倉庫は建築できないこともあります。
 まず、地代を決める前に、そもそも倉庫用地としての需要があるか、しっかり事前検証をすることが大切です。需要がないのに、固定資産税額の何倍の地代と目算することは、“絵に描いた餅”に等しい結果になることもあります。

4.借地権を設定する場合、「地代」のほか「保証金(借主に返金する性格の預り金)」、「権利金(借主に返金しない一時金。地主の課税対象)」も決める必要があります。「地代」を低くして「保証金」や「権利金」を多めにするか、逆に「地代」を高くして、「保証金」や「権利金」を抑えるかということも地域の不動産市場を見ながら決める必要があります。一般に、「保証金」等は更地価格の20%~40%程度、「地代」は更地価格の2~6%程度が多いようです。

5.借地条件も、普通の借地権で契約するのか、定期借地権(これも普通の定期借地権と事業用定期借地権がある)で契約するのかも重要な項目です。

6.なお、地代の水準を現行の固定資産税額65,000円の3倍で設定したら、早晩、地主は債務超過に陥ると思います。固定資産税評価額が2100万円なら、本来の税額は年間357,000円です(固定資産税率1.4%、都市計画税率0.3%で試算。2100万円×0.017=35.7万円)。
 現在は、負担調整措置により税額が抑えられていますが、今後、毎年税額は上がっていくものと推定されます。コスト面から検証されるのなら、毎年の事業計画をシュミレーションされるべきだと思います。

1.借地権を設定して土地を賃貸する場合、地代を決める定型算式はありません。地代は本来、貸し手と借り手の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものだからです。
固定資産税額をベースに考えようとされていますが、それはコスト面からの検証であって、実際に借地として需要があるかを市場性の面から検証しておくことが大切です。

2.ご質問文の土地評価額2100万円は、固定資産税評価額のことでしょうか。固定資産税評価額は一般に時価の70%程度と言われているので、更地価格は3000万円程度と推...続きを読む

Q土地評価証明書の評価額とは?

素人なもので教えて下さい。
土地の評価証明書に記載されている評価額は、その時点での
その土地の大体の値段を表しているのですか?
購入した時の値段よりはるかに低いのですが・・・・(*_*)

Aベストアンサー

 土地の大体の値段を表すのは公示価格です。実際の価額と一致する訳ではないが公示価格を指標とします。公共団体が買い取る価額として利用されます。
 土地評価証明書の価額は固定資産税を計算するために路線価を元に算出されたものです。路線価は公示価格の70%程度です。
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 実際に市場で売買される値段は不動産屋に聞いた方が良いです。

Qアパート契約の24時間緊急対応サービスについて

 ある1つのアパートを借りようと計画しています。そこで、そのアパートの賃貸金を2箇所の不動産に契約金概算書として作成していただきました。
 そしたら1つの不動産の概算には、24時間緊急対応サービスというものが入っていて、そのサービス分が入っているために、もう片方の不動産よりも金額が高かったです。後者の不動産も後にサービス代を付け加えてくるかもしれませんが。
 
 そこで、質問です。この24時間対応サービスは、一部の不動産が提供しているものなのですか?
 どなたかご存知の方教えてください。

Aベストアンサー

 何に24時間緊急対応してくれるのかがわかりません。

 マンションでの全体の排水や給水、火災のセンサーは大抵24時間対応で管理されていると思います。異常があればセ○ムなどの契約先に自動的に信号が送られます。
 個別の部屋に対する対応は基本的には管理会社で行うことになっていますので、それを24時間にするのは管理会社の責任と私は思っています。そのための管理費ではないですか。私のところでは給湯器関係と水道設備関係は決まった業者(24時間)に連絡して頂いて貸主が負担すべき修理はこちらに請求があります。
 電気設備関係は対応しようがありません。クーラーがおかしくとも翌朝まで待ってもらわなければ仕方ないです。あまり緊急の場合は無いでしょう。
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Q借地の更新料、経費として認められるのは?

40年前に借りた土地に経っている借家を、現在相続しています。
借家は賃貸して家賃収入があります。
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地主さんが自ら契約書を作ってくれて、不動産屋などは通していません。

前回の更新の時は無関係だったので、私にとっては今回が初めての更新になり、
この更新料を経費としてどのように処理するかわからず、困っています。

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でも所得税法施行令182条を見てみると、どうも違うらしいとは
わかりましたが、実際はさっぱりわかりません。

詳しい方に教えて頂ければ有難いです。宜しくお願いします。

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更新料って原則が借地権の取得費に加算、一部必要経費という取扱になります。

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参考URL:http://bizplus.nikkei.co.jp/genre/zaimu/rensai/point.cfm?i=20051215int76z1

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よろしくお願い致します。

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業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。


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