不審の残る不動産取引 （長文です）

やや変則的な形で土地と建物を取得する流れになっています。
経緯です。

（1） 私が昨日（１１日月曜日）、Ａ不動産を訪ねました。初めての訪問です。

（2） 営業マンが「ある建設会社（Ｂ建設とします）所有の物件で、二三日前、うちの社長に持ち込まれた物件があります」と話し、簡単な地図のみ見せてくれました。
通常用意されている一枚紙の資料はありませんでした。

（3） 私はその土地を気に入り、Ａ不動産の事務所で「不動産買受証明書」と題する簡単な書類にサインして、土地を押さえました。書類に捺印はしていません。

（4） 営業マンは「売主が建設会社なので、土地取得と同時に建物建築請負の契約をＢ建設と結ぶことが土地取得の条件です」と話しました。

（5） 私は営業マンに「そうすると建築条件付きの契約になるので、建築請負契約は土地取得から一定期間、たとえば３か月ほど、を置いて結ぶのではないですか」と尋ねました。

（6） 営業マンは「そう言われていますが、通常は土地と建物の契約を同時に結びます」と回答しました。

（7） 営業マンはまた「建物の見積もりをするので、簡単な間取り案をください」と言いましたので、私は昨日、間取りと外構工事の素案を提出しました。

（8） 以上の結果、土地と建物の契約を今週の日曜日（１７日）に結ぶ予定となっています。

質問です。

（ａ） 以上のやり取りで営業マンに何か不審な点はあるでしょうか？

（ｂ） 建築条件付きの土地の場合、土地と建物の契約を同時に結ぶことは一般的な商慣行でしょうか？

（ｃ） 以上のほか、お気付きの点をご指摘ください。

No.1 回答者： usotsuki 回答日時： 2006/12/12 08:26

昨年から、自宅を含めて、複数棟の建築をいたしました。

大手ハウスメーカからの紹介による土地契約と、建築請負契約です。

・まず、第一に現地の確認はしない状態で、「不動産買受証明書」にサインですか？　「不動産買受証明書」自身なんの拘束力もないとおもいますが、現地を確認されたほうがよいと思います。

＞（ａ） 以上のやり取りで営業マンに何か不審な点はあるでしょうか？

特に不審と思われるところは無いと思います。

＞（ｂ） 建築条件付きの土地の場合、土地と建物の契約を同時に結ぶことは一般的な商慣行でしょうか？

建築条件付きの土地でなくとも、まずは土地の契約で、宅建取扱主任者による重要事項説明を受けなければなりません。公図(あざず)、または、地籍図、建ぺい率、上下水道、ガス、電気、接道の広さ、土地謄本などで、権利関係などの説明、公租公課の有無、媒介手数料(建設会社（Ｂ建設とします）所有の物件なので、必要はないと思います)、所有権移転費用などの説明後、２０パーセント以下の契約金で契約書(認印)を取り交わし、残金を指定日に決済する事を確認してから、家の契約です。
私の場合は、この流れで、土地の契約後、同日(土地契約後、引き続いて)請負契約を締結しました。事前準備ができていれば可能ですが、設計が未完の状態で、なを、地盤調査も行い、基礎が決まります(軟弱地盤ですと、基礎の金額が大きく変わると思われます)。請負金額は算出できないので、請負契約は現実的にはできないと思われます。請負契約金も、土地と同じく２０パーセント以下のはずです。

大手の不動産会社や、ハウスメーカであれば問題はないのですが、安い買い物ではないので慎重に事を進められることをお勧めいたします。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
私の説明が足りなかったようです。
もちろん、土地を実際に見てから、「不動産買受証明書」にサインしました。
重要事項説明も受ける予定です。

ただ、ご指摘のとおり、地盤調査も行わず、設計が未完の状態で建築請負契約を結ぶのは無理があると思います。
この旨、Ａ不動産に質そうと思います。

お礼日時：2006/12/12 14:58

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/12/12 11:14

（a）及び（b）

建築条件付土地で土地と建物の契約を同時に結ばせようとする業者は多いですが、それは完全に業者都合の手法であり、誠実な方法ではありませんし独占禁止法に抵触する可能性もあります。建築条件付土地の販売方法として全うな手法としては以下の条件を満たすものです。
（1）建築請負契約締結までの期限を3ヶ月程度設けていること（その間にプランや見積りを練ります）
（2）（1）の期限内に建築請負契約締結に至らない場合には、手付返還にて土地契約を白紙解除出来るような停止条件若しくは解除条件が付いていること。

建築条件を付ける事は独占禁止法に抵触すると考えられておるところを上記条件を付ける事により消費者保護を図り、クリアされるとされています。今の様な段階で土地と建物を同時契約してしまいますと、未確定事項が多過ぎる中で客は逃げられなくなります。

（ｃ）

＞「建物の見積もりをするので、簡単な間取り案をください」と言いました

簡単な間取り案からの適当な見積りで契約されるつもりですか？後から追加追加と言われないように外装、内装共にある程度の段階まで詰めてから契約しましょう。というか同時契約が絶対条件だというならば、契約を見送る事も視野に入れておいて良いと思います。手法が誠実でないのに建物を誠実に建てるか、という点は疑問が残ります。

それと念の為「不動産買受証明書」の段階では契約ではありませんので捺印をしようがしまいが拘束力はありません。質問者が断るのも勝手ですし相手方が別の人と契約を結ぶ事も勝手な状況と認識しておいてください。

その土地で良いのか？その建設業者で良いのか？という点に付いては情報不足なので触れませんが、慎重に検討してください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ご指摘のとおり、あの間取りだけで、まっとうな見積もりができるとは思えません。
相手の出方を見ながら対応しようと考えていますが、
少なくとも重要事項説明から契約の間に何日か間隔を空けようと思っています。
契約見送りも視野に入れています。

お礼日時：2006/12/12 15:03

No.3 回答者： kotetsu_2006 回答日時： 2006/12/12 17:52

いわゆる「同時契約」であり、ルール違反です。

建物の仕様と予算が固まっていない時点で建築請負契約は絶対に結んではいけません。十中八九トラブルになります。また、最近は土地契約後3ヶ月程度という期限も設定しないことも増えてきていると思いますので、今回のケースは明らかに買主に不利益を与える行為です。
したがって、A不動産は信頼できる業者とは思えません。B建設からの紹介手数料（リベート）目当てなのでは？と思うほどです。

稀なケースとは思いますが、売主（今回のケースではB建設）が別の不動産会社にも持ち込んでいて、そこでは建築条件が付いていないというようなこともあるようです。
時間があるようであれば、日曜日までに別の不動産会社に問合せてみることをお勧めします。

この回答へのお礼

遅くなりましたが、アドバイスありがとうございました。

事後報告になりますが、１７日の日曜日に建築条件なしで契約を結びました。
Ａ不動産の営業マンに質したところ、
Ｂ建設は売主ではなく、売主側の仲介業者でした。
Ｂ建設は建築のかたわら不動産業も営んでいます。

Ａ不動産も建築を手がけていますので、Ａ不動産と私が建物の請負契約を結ぶことも可能です。
これを阻止するため、Ｂ建設が先に単独で見積もりをする条件をＡ不動産にのませたようです。

Ｂ建設で現在、見積もり中ですが、建築条件なしですので、他の業者からも見積もりを取ろうと思っています。

というわけで、私の不信感は、私の知識不足とＡ不動産営業マンの説明不足によるものでした。

以上、ご回答の皆様にご報告いたしますとともに、
至らぬ私の質問に誠意をもってご回答いただきましたことに厚く御礼申し上げます。

お礼日時：2006/12/19 22:20