賃借権付き競売物件について

初めての質問です、よろしくお願いします。
今回、賃借権のついた戸建住宅を競売で落札しようと思っているのですが、
物件明細書の（買受人が負担することとなる他人の権利）で

範囲　全部
期限が平成２０年３月３１日
賃料月額４万円

上記の賃借権は最先お賃借権である。
期限後の更新は買受人に対抗できる。
と記載されています。
契約当初は、期間の定めがなく、平成１４年頃から期間を
３年と定めて平成１７年３月３１日凍結の通り更新されてきなと思われます。

この場合、
私は、今の賃借人にそのまま住んでもらおうと考えている為
賃借権が付いているのは、構わないのですが、
質問です。
１）期限後に賃料を上げる事は可能なのでしょうか？
２）それとも前の契約通り４万円のままなのでしょうか？
３）期限後の更新は買受人に対抗できる。とありますが
なぜ期限後も対抗できるのでしょうか？
４）この賃借権を解除する場合は、どうしたらよいのでしょうか？

ご回答よろしくお願いいたします。

No.2 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/12/25 12:27

1）期間中でも期限後（更新時）でも賃料改定（契約内容の変更）には当事者同士（貸主借主）の合意が必要です。

合意が取れれば賃料を上げる事は可能です。合意に至らない場合には、きちんとした理由（周辺相場と比して著しく安い等）を示した上で賃料増額の訴訟を起こし認められれば可能です。

2）1で書いた通りです。

3）それは借地借家法をよく読んでください。更新の無い定期借家契約等であれば別ですが普通賃借権とすると、正当事由なく貸主側から一方的に更新拒絶をする事が出来ないからです。つまり貸主側に正当事由が無ければ借主は半永久的に更新が可能という事です。

4）まずは合意解除する方法。当事者同士で合意すればいつでも解除は可能です。場合によっては立退き料の支払いが発生するかもしれません。
もう一つは正当事由を裁判所に認めて貰う事です。3で書いた様に正当事由さえ認めて貰えれば更新の拒絶は可能となります。主には、老朽化により安全上の問題がある、どうしても代替措置が効かない程、切迫した事情の下で貸主が使用する場合等々ですが、普通は余程の事がない限り認められません。

そういう賃借権の負担付であるという事をよく理解してください。

この回答へのお礼

この賃借権の意味が解りました。
わかりやすいご説明ありがとうございます。。

お礼日時：2006/12/25 20:27

No.1 回答者： nrb 回答日時： 2006/12/23 20:30

該当物件の登記簿を見てください

たぶん
期限が平成２０年３月３１日
賃料月額４万円
が登記されてるはずです

賃借物の所有権者が変わると賃借人は登記をしていないと新所有者に賃借権を対抗することが民法上は出来ません。


したがって
登記されているときは
平成２０年３月３１日まで
期限中は月額４万円
の権利を現在お住まいの方は権利を有することになります

１）期限後に賃料を上げる事は可能なのでしょうか？
　　期限がすぐれば可能です

２）それとも前の契約通り４万円のままなのでしょうか？
　　交渉しだいです


３）期限後の更新は買受人に対抗できる。とありますが
なぜ期限後も対抗できるのでしょうか？
　　期限内は相手は登記しているので
　　賃料月額４万円で住む権利を得てます
　　
　　期限後にしか値上げの主張（交渉）ができない意味です

４）この賃借権を解除する場合は、どうしたらよいのでしょうか
　　
　　相手が同意して登記を解除してもらえば良いです
　　普通は相手は同意しませんので通常は無理と考えれば良いです
　　
　　

この回答へのお礼

わかりやすいご説明ありがとうございます。
早速登記簿を確認してみます。

お礼日時：2006/12/24 00:17