土地の価値について（ニシュとかヨンシュって？）

区画整理で換地をされた土地について、生前贈与を受けることになりました。その時に「ニシュからヨンシュに価値が上がる」と言われたのですが、漢字も意味も分かりませんでした。
第２種住居地域から商業地域に用途が変更になり、容積率も変わることは知っているのですが、このことと関係があるのでしょうか。不動産の専門家の方なら日常的に使う言葉なのだと思いますが、お教え下さい。

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/12/26 22:39

第一種低層住居専用地域 ＝いっていそう

第二種低層住居専用地域 ＝にていそう
第一種中高層住居専用地域 ＝いっちゅうこう
第二種中高層住居専用地域 ＝にちゅうこう
第一種住居地域 ＝いちじゅう
第二種住居地域 ＝にじゅう
準住居地域 ＝じゅんじゅう
近隣商業地域 ＝きんしょう
商業地域 ＝しょうぎょう
準工業地域 ＝じゅんこう
工業地域 ＝こうぎょう
工業専用地域 ＝こうせん

こんな感じです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
略し方がいかにも業者用語っぽいですね。。。

お礼日時：2006/12/26 23:46

No.2 回答者： hokenyaboo 回答日時： 2006/12/26 22:40

ニシュはそのまま２種でいいと思いますがヨンシュは初めて聞きました。

多分・・・
１種住居専用地域などの容積率を１００％と考え（６０～１００％までありますが）２種を２００％と考えた時、ヨンシュは４００％と言う意味で言ったのでしょう。
「将来的に容積率４００％の商業地域になる」と言う事だと思います。

不動産業者がマンションなどの建物を建てるときの土地の価格を換算をする場合、容積率すなわち床面積あたりの単価の出し方で。
単純に、１億の土地にマンションを建てるとき建蔽率が１００％ならそのまま床面積あたり１億円ですが、２種（２００％）なら半額の５千万円という事になり床面積に対し土地値が半分という計算で「１種あたり５千万」という言い方をします。

同じく商業地域で４００％なら１種あたり２５００万円というところですが、逆に「ヨンシュ」という言い方はあまりしません。
昔の方は（失礼ですが）そういう言い方をされたのかもしれませんが・・・

この回答へのお礼

ありがとうございます。
そういえば「１種あたり」と言っていました！！
土地を最大限有効活用することを考えた場合に、容積率が上がることにより販売可能な床面積が増えるので、売却する時に高く売れるという理解でよろしいのでしょうか。
お教えいただいた内容を私なりに噛み砕くと・・・

容積率アップ→１種あたりの価値が下がる→もっと高く買っても利益が出る→土地売買価格の上昇

といったところですか？
業者に単に乗せられてだまされそうな気がしていましたが、根拠があるんですね！疑ってかかった自分が恥ずかしいです！

お礼日時：2006/12/27 00:06

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/12/27 11:42

業界ではよく使う語ですが、ニシュ（二種）というのは容積率200％のことでヨンシュ（四種）というのは容積率400％のことです。

現在は第二種住居地域で容積率200％だが、商業地域へ変更となり容積率が400％になるという事ですね。
単純に100m2の土地があった場合に（その他規制をとりあえず置いておきますと）200m2までの建物を建てられるのと、400m2までの建物が建てられるのとでは土地の価値が異なります。

マンションを建てて販売するにしても、倍の面積の建物を販売する事が出来るわけです。
よって業者間では土地の価格の話をする場合でも、単に坪単価ではなく一種単価（容積率100％あたりの坪単価）にて話をする事が多いです。

この回答へのお礼

分かりやすいご説明ありがとうございます！
一種単価×容積率＝坪単価ということで、容積率が上がれば坪単価も上がるというわけですね！

お礼日時：2006/12/27 13:32