建築条件付売り地の契約をしました。
ローンはフラットを使おうと思います。
しかし、フラットは全部建物ができてからではないとお金がおりませんので
土地決済や中間金が支払えません。
銀行ではそういう融資(つなぎ融資)をしていると聞きました。
そのつなぎ融資についてお伺いしたいのです。

(1)つなぎ融資は本来フラットで借りるお金を先に銀行が貸してくれると
思うのですが、それにかかる金利や手数料はどのくらいかかるものでしょうか?

(2)フラットを扱っていて、上記のようなつなぎ融資をしてくれる銀行を教えてください。

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A 回答 (2件)

 つなぎ融資は大半の金融機関がとり扱っています。

なお、フラット35の利率も各金融機関によりかなり差がありますので、HPでお調べになられてはいかがでしょうか。参考に、SBIモーゲージは2.791%です。
 「建物完成引渡制度」とは、ホームビルダーが加盟している保険組合みたいなものです。この制度を利用すれば、万が一依頼先のハウスメーカーが建築中に倒産したとしても、代替の業者が引き継いで建物を完成させます。その場合、払い込み代金より未完部分が多ければその費用と、引継ぎ費用のみで済みます。もし、HMがこの制度に加盟していなくて倒産すれば、建物が完成しないどころか、施主のために仕入れた建築資材すら残りません。本制度は、工事請負契約と同時に手続きされているはずですが。保証証書がない限り保証の対象とはなりません。保証証書の発送には1ヶ月もかかりませんので、まだ受け取っていらっしゃらないなら、HMに早急にご確認下さい。まともなHMなら加盟しているはずです。もしも、HM「建物完成引渡制度」に加盟されていないなら、契約解除した方がよろしいかと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
「建物完成引渡制度」これは全く知りませんでした。
早急にHMに問い合わせてみようと思います。

金融機関はつなぎ融資のみで考えているわけではなく
SBIモーゲージや優良住宅ローン、ファミリーライフなど
公庫のHPから検索できるような機関には問い合わせてみましたが
いずれもつなぎ融資はできないとの回答でした。
地域の信用金庫、りそな銀行でも聞きましたが、いずれも取り扱って
いないと言われたので、困っています。
何か探し方が悪いのでしょうか・・・?

お礼日時:2007/03/11 00:30

つなぎ融資は住宅ローンではなく、通常の融資ですから、フラットを扱っている金融機関ならどこでも扱っています。



つなぎ融資で金融機関を選ぶことは現実的ではありません。金利に多少の差があっても、一時的なものです。

それより、つなぎ融資を利用するには工務店に注意してください。「完成保証」を必ずつけてもらうことです。もし途中で倒産してしまうと、家は手に入らない、土地の決済は住んでいるので自分のものになっているが、高金利のつなぎ融資を返済しなくてはならないので売却しても残債が残り、通常の倒産で生じる「頭金、中間金の損失」以上に負債をかかえてしまうからです。
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この回答へのお礼

>つなぎ融資は住宅ローンではなく、通常の融資ですから、フラットを扱っている金融機関ならどこでも扱っています。

それが、フラットを取り扱っている金融機関に行って相談したところ
取り扱っていないとの回答でした。
中には「金融機関はそういう融資はどこでもできないのではないでしょうか?」と・・・
でもつなぎ融資をしてもらわないと買えないですから、
ここでお伺いしました。

「完全保証」というのはどういうことでしょうか?
それはすでに土地と請負契約をしている場合はもうつけてもらうことは不可能でしょうか?
大手ではないけれど、そこそこのハウスメーカーなんですが・・・
もう少し詳しく教えてくだされば幸いです。

お礼日時:2007/03/10 11:53

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Q振込手数料について

振込手数料について教えていただきたいです。
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郵便局で振り込むのと、銀行(足利銀行)に振り込むのとでは
どちらが手数料が安くなりますか?

Aベストアンサー

初めに
A:郵便局→北海道銀行
B:足利銀行→北海道銀行

どっちが安くつくの ?......とゆう質問ですね ?
現金扱いか電信扱いなのか
ATMからか、窓口からか、ダイレクト(パソコン利用)からか

詳細が書いてないので、"現金"の場合にします。
A【郵便局→北海道銀行】
〇3 万円未満:
ATM 210円
ダイレクト 210円
窓口 630円
〇3 万円以上:
ATM 420円
ダイレクト 420円
窓口 840円

B【足利銀行→北海道銀行】
〇3万円未満:
ATM 420円(現金・他行カ~ド)、315円(足利カ~ド)
ダイレクト 210円
窓口 現金扱いは無く、電信・文書扱いで 630円
〇3万円以上:
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ダイレクト 420円
窓口 現金扱いは無く、電信・文書扱いで 840円

Bの場合、ATMを使うと平日通常時間内であれば、ATM利用手数料は0ですが、土日や平日時間外ですと別途手数料が掛かります(105円や210円)。

大体判りましたね、郵貯銀行(郵便局)からの方が断然安いですね。

一応、関係URLを書いて措きます。
http://www.jp-bank.japanpost.jp/kojin/tukau/sokin/koza/kj_tk_sk_kz_furikomi_1.html
http://www.ashikagabank.co.jp/tesuryo/

初めに
A:郵便局→北海道銀行
B:足利銀行→北海道銀行

どっちが安くつくの ?......とゆう質問ですね ?
現金扱いか電信扱いなのか
ATMからか、窓口からか、ダイレクト(パソコン利用)からか

詳細が書いてないので、"現金"の場合にします。
A【郵便局→北海道銀行】
〇3 万円未満:
ATM 210円
ダイレクト 210円
窓口 630円
〇3 万円以上:
ATM 420円
ダイレクト 420円
窓口 840円

B【足利銀行→北海道銀行】
〇3万円未満:
ATM 420円(現金・他行カ~ド)、315円(足利カ~ド)
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Q建築条件付売り地の着工までの流れについて教えてください。現在土地の契約

建築条件付売り地の着工までの流れについて教えてください。現在土地の契約は済ませました。でもまだプランが決まっていません。3カ月間はプランを練れますとのことでしたが、土地の契約からやく1カ月半が経ち、不動産屋からはそろそろローンの申し込みをしてくださいと言われています。が、ローンの申し込みには請負契約をしなければなりません。結果としてまだ煮詰まっていないプランで契約するしかないのでしょうか?私としては3カ月以内の契約をしてくださいとのことだったので時間はまだあると思っていました。現在はプランもできていないし、仕様書も見積書もできていません。
質問(1)土地契約~1カ月半で建築請負契約~ローン契約~着工という流れは正しいのですか?

質問(2)もし、プランが確定するまで(あと1カ月半)待って、設計図、仕様書、見積書がでてから建築契約をする場合、ローン申し込みは3カ月を超えてしまいます。そのため3カ月後には、土地の引き渡しがありますが、その時に土地のローンを支払うお金がない、、という展開になってしまいます。
契約書には契約の解除、として甲または乙が一般媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がない時は、一般媒介契約を解除することができます。
とあります。プランができるまで請負契約を待たせてからローン契約をしたら、土地の取引時にお金を払えないということになります。上記に記載しました契約書にある文言の義務の履行とは、ローンの契約も含むのでしょうか。そうだとしたら業者に支払った手付金はもどってきませんか?

質問(3)土地引き渡し日にローンを実行してもらうには、請負契約時に設計図も仕様書も見積書もない状態では契約するしかないのでしょうか?

土地は気に入っていますが、プランは納得いくものができていません。法律に詳しい方、経験者のかた、些細なことでもいいので、アドバイスお願いします。

建築条件付売り地の着工までの流れについて教えてください。現在土地の契約は済ませました。でもまだプランが決まっていません。3カ月間はプランを練れますとのことでしたが、土地の契約からやく1カ月半が経ち、不動産屋からはそろそろローンの申し込みをしてくださいと言われています。が、ローンの申し込みには請負契約をしなければなりません。結果としてまだ煮詰まっていないプランで契約するしかないのでしょうか?私としては3カ月以内の契約をしてくださいとのことだったので時間はまだあると思っていま...続きを読む

Aベストアンサー

まず、最優先させるのはローン契約だと思います。
ちなみに、契約される前に業者の方からある程度できあがったプラン(事前プラン)を提示されませんでしたか?
それとも、まったくのフリープランなのでしょうか?

ある程度の回答を致しますが、詳細は契約書等をよくご覧になって不明な点は業者や司法書士・弁護士等にご相談されることをお勧めします。

(1)の質問について
「土地契約~1カ月半で建築請負契約~ローン契約~着工」という流れは現在多く行われている流れです。業者によっては土地契約と建築請負契約を同時に行うとんちんかんな業者もいます。

(2)の質問について
契約書上の「義務」とは買主様にとっての義務とは何かを考えるようにすると分かりやすいと思います。
売主の義務は土地を引き渡すこと。買主の義務は代金を支払うことです。
つまり、ローン契約をしなければ(現金での購入以外)義務の履行は不能になります(履行不能)。
契約条文にローンについての条文はありませんか?
通常はローンが組めない場合には契約解除で手付も戻る旨の記載があると思います。
ただし、それは金融機関からローンの契約を断られた場合です。
つまり、自らローンの申し込みもしないでローン契約ができなかった、もしくは間に合わなかった場合は履行遅滞となり、義務を果たさなかった(契約の解除の意思)として手付放棄の解除になると思います。

(3)の質問について
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建物の代金は自己資金で行うのであれば設計図も見積書もいらないでしょう(ただし、建築確認等違反建築でない証明が必要)。
ただ、建物代金もローンを組むのであれば、融資をする金融機関にとっては必要な書類になります。
理由は、最終的に土地も建物も担保になるためです(土地代金だけのローンでも建物も担保に入れることになる。理由は競売の際の法定地上権等の問題で)。
ローンを実行するのと同時に金融機関は土地建物に対する抵当権を設定します(抵当権設定登記)。
ただ、建物が建築されていない場合にはまず土地に抵当権を設定します。その際の設定金額の中には建物の代金も含まれているはずです。

まず、最優先させるのはローン契約だと思います。
ちなみに、契約される前に業者の方からある程度できあがったプラン(事前プラン)を提示されませんでしたか?
それとも、まったくのフリープランなのでしょうか?

ある程度の回答を致しますが、詳細は契約書等をよくご覧になって不明な点は業者や司法書士・弁護士等にご相談されることをお勧めします。

(1)の質問について
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QSsfariでみずほインターネットバンキング

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Internet ExploreもしくはNetscapeについては・・・という説明はされているのですが、「MacでSafariを使う場合は」の説明がありません。

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OSとSafariのバージョンはいくつですか?

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Cookieは受け入れていますか?

OSの設定の場合は、
あなた以外の人間が管理者であれば、あなたのユーザに
セキュリティ上の制限を課しているかもしれません。
ペアレンタルコントロールの設定で解除出来るかもしれません。
管理者ユーザのパスワードが必要ですが。

OSとSafariのバージョンはいくつですか?

こちらOS X10.4.11でSafari3.1ですが、問題無く利用出来ています。
数年前から同じ様にSafariで利用出来ていますので、Safari2でも
問題無く使えるのではないかと思いますが、確認は出来ません。
インターネットバンキングにログイン自体出来ないのでしょうか?
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Q建築条件付売り宅地で気をつけることについて

こんばんは。
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その他、気をつけるべきこと等、アドバイスがあればお願いします。

Aベストアンサー

一般的に、建築条件付宅地は、建築する会社自体が施工会社となるはずです。土地売買で多く利益を取らない分、建築契約もして、少しでも利益を上げるためです。
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Q足利銀行と北海道拓殖銀行の違い

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今回,拓銀の処理と足利銀行との処理で,もっとも大きな違いは,倒産企業として事業を存続させない,か,国有化して事業を継続させる,の違いです。

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一方,拓銀の場合,北海道においても,東京においても,地域一番銀行ではなかったので,当時の大蔵省の判断として,倒産という選択肢が採用されたのだと思います。

Q建築条件付きっぽい「建築条件なし」の土地?

家を建てるにあたって、土地探しをしています。

先日、ちょっと気になる土地を見つけました。
8区画ほどの分譲地なのですが、2区画売れ残っています。
その一つに看板が立てられていて、「○○会社建築用地」とあり、連絡先等が書かれていました。(○○会社の社屋建築予定地という意味ではありません)

この“建築用地”って、○○会社の建築条件付きの土地って意味でしょうか?
素人考えですが、何か言い回しで濁してあるような気もするのですが・・・。
いろんな思惑(事情)により、建築条件付きの土地風に見せかけた「建築条件なしの土地」って存在するのでしょうか?

いずれにせよ、この土地の詳細を知りたいのですが、個人で土地の交渉をするのは不安なので、間に誰か入ってもらいたいと思っています。その場合、現在家屋の話を進めているハウスメーカーに頼むのか、新たに地元の不動産屋を探してくるのか、どちらの方が良いでしょうか?


ちなみに、この分譲地についてわかっているのは以下の点です。

○○会社は、地元の小さな工務店。
売れた分譲地に建っている家は、すべて○○会社が手掛けたっぽい。
以前は田んぼで、3年位前に造成された土地。
売れ残っている分譲地は、どちらも変形地(三角形等)。
ネットや広告等ではまったく見かけなかった土地。

もし建築条件付きの土地であったとしても、売れ残り・変形地・早く売りたい等の理由から建築条件を外して交渉できる可能性があるのでは・・・などと都合良く考えたりもしています。(無理ですか?)

素人の憶測ばかりでいい加減な話になってしまいますが、どのように話を進めていくのがベストなのかよくわからないので、お詳しい方のご意見・ご指導をどうぞよろしくお願いします。

家を建てるにあたって、土地探しをしています。

先日、ちょっと気になる土地を見つけました。
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Aベストアンサー

>「○○会社建築用地」とあり

これだけでは詳細はわかりません。しかし、

>すべて○○会社が手掛けたっぽい。

となっているので、基本的には建築条件付と考える方が自然かもしれませんね。確認しないことには答えは出ませんが。

>建築条件を外して交渉できる可能性があるのでは

それは有ります。しかし工務店が建築費でも儲ける前提の土地値よりは多少上乗せがある可能性は高いです。交渉の余地は十分にあるし、実際に金額を上乗せして条件を外して貰う事例などいくらでもあります。

>現在家屋の話を進めているハウスメーカーに頼むのか

不動産業者を間に入れた場合には、仲介手数料が発生します。
ハウスメーカーというのは、基本的にはそのメーカーで建てたい希望なのでしょうか?もしそうならば、そのメーカーに相談して貰う方法があります。まだそこにお願いするかは全くわからんというメーカーには、そういうことを相談しない方が良いです。後々断りにくくなりますので。

但し、ハウスメーカーと工務店は業務上ライバル関係に有りますが、不動産業者であれば工務店とはライバル関係には無いので、そのあたりがどう作用するかは神のみぞ知ると言ったところでしょうか。
そういう点も含め、どういう方法がベストかは一概には言えません。(あなたが直接連絡する方法を含めて)

>「○○会社建築用地」とあり

これだけでは詳細はわかりません。しかし、

>すべて○○会社が手掛けたっぽい。

となっているので、基本的には建築条件付と考える方が自然かもしれませんね。確認しないことには答えは出ませんが。

>建築条件を外して交渉できる可能性があるのでは

それは有ります。しかし工務店が建築費でも儲ける前提の土地値よりは多少上乗せがある可能性は高いです。交渉の余地は十分にあるし、実際に金額を上乗せして条件を外して貰う事例などいくらでもあります。

>現在家屋...続きを読む


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