不動産買い替え検討中で頭が混乱・・・

カテ違いならすみません。

注文住宅を建てようと計画しています。
新築や中古の建売住宅やマンション購入はある意味一括して考えられるので分かりやすいのですが、注文建築で条件無しの土地で建物を土地の仲介業者と全く関係のない業者に発注する場合、土地の仲介業者と建物の建築をお願いする会社と住宅ローンを申し込む銀行。
其々に相談に行かなければなりませんよね。

全くど素人でトンチンカンな質問になるかも知れないのですが、住宅ローンを組むには建築にかかる費用の総額が出ないといくら借りないといけないか分からないし、逆に住宅ローンがいくら借りれるか分からないと建物にどれ位かけられるか分かりません。
一体どの順番でどの様に相談すれば良いでしょうか？

また、買い替えの場合、現在の住宅ローンを完済して新しいローンを組むと思いますが、完済するには売却が先になりますよね。
ローン締結が確定しないと建物の契約が出来ない場合は、とにかく今の家を売ってしまってからしか話をしに行けないのでしょうか？

その場合、住宅ローンは土地と建物の総額で借りて土地分だけ先に購入しておいてから建物を契約してその後に建物分を支払うのでしょうか？

そうなると仮住まいしてるうちから住宅ローンの返済が始まってしまうのでしょうか？

土地と建物を同じ業者に依頼して、かつ住宅ローンは今回が新規という場合は分かりやすいのですが、何だか考えれば考える程頭が混乱して誰のセールストークを信用すれば良いのか分からなくなってきました。

素人向けに分かりやすく説明頂ける方、よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： kita52326 回答日時： 2007/03/13 19:05

■(1)自宅契約・売却　⇒　(2)土地購入　⇒　(3)住宅建築

　○スタートから完了までの期間は相当長くかかると思われるので、
　　売却後～新居完成の間は賃貸住宅を借りるつもりで考えた方がよいと思います。
　　(2)・(3)が終わるまで引渡しを待ってくれる買い手が見つかれば問題ないですが、
　　新居の工事(４～６ヶ月)の間、引渡しを待つような買い手は現実的にはいないでしょう。

　○以下のような流れが、現実的ではないかと考えます。
　　(1)の成約可能価格を把握し、(2)・(3)の予算の目星をつける。
　　　　・(1)では、成約見込額＋手元現預金＞ローン残額＋仲介手数料　が必須条件
　　　　・(1)の成約可能額は、仲介業者に聞く、成約事例を調べる等
　　　　・(2)・(3)の、調達可能金額は銀行ＨＰなどで試算
　　　　　　　　↓
　　(2)・(3)の行動を起こし目星がついてきたら、(1)を販売開始。
　　　　・(2)が(1)より先行してしまうと、期間は短縮できますが２重ローンになるので避ける。
　　　　　　　　↓
　　(1)の契約が確定してから、(2)を契約、(3)のプラン検討にすすむ。
　　　　・(2)のローンは、(2)＆(3)のローンを前提にしたつなぎ融資
　　　　・建物計画については参考プランと概算見積
　　　　・請負契約は、納得したプランになるまで結ばない
　　　　　　　　↓
　　(1)を引渡し、一旦、賃貸に引越し（引越し先は(3)に紹介してもらう）
　　　　　　　　↓
　　新居が完成して再度引越し。

　○全体の資金フローを金額とその調達元で時系列的に表にまとめてみて、
　　どこでどういうお金が必要になるか、整理してみるとよいと思います。

■売却について
　銀行に話をするのは、契約後であっても問題ないと思います。
　抵当権の抹消に必要な書類を準備するのに必要な期間とか、
　事前に連絡して確認しておくとスムーズにいくと思います。

■条件なしの更地での注文住宅
　○ 土地・建物とも住宅ローンを使うのでしたら、
　　 土地購入はつなぎ融資で、建物完成後に本ローンということになるのでしょう。
　　 土地融資の申請段階で建物の計画もある程度が固まっていないとだめ、という
金融機関も多いようなので、ハウスメーカーに相談した方がよいでしょう。
　○ 土地だけの仲介業者は、全体の仕組が見えにくい立場なので、
　　 アドバイザーとしてはあまり多くは期待しない方がよいと思います。
○ ハウスメーカーを早めに決められるようなら、そこに全体の調整をお願いする方が、
施主としての負担は少ないでしょう。その点では大手の方が安心だと思います。


http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2772706.html
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/shikin/2 …
http://ecruarc.exblog.jp/5845130
http://www.e-mansion.co.jp/hokanko/loan_0501.html

この回答へのお礼

お礼が遅くなってしまってすみません!!
とても詳しく説明頂いてありがとうございます。
参考のＵＲＬも見ました。とても勉強になりました。
注文住宅を建てるという事がいかに大変か、いかに自分が無知なのか考えさせられました。
ここで質問せずそのまま業者さんや銀行の勧めるままに決めていけば良いカモになる所ですね。
もっと勉強してじっくり考える事も必要だと分かりました。
私に任せきりで話は進んだのかとせかす主人といつ引越し？すぐ引越し？とワクワクの子供たちをまずは説得しなければ・・・
頑張ります。

お礼日時：2007/03/14 11:03

No.3 回答者： mahopie 回答日時： 2007/03/14 17:50

それなりの仲介業者・建設会社であれば同様のケースの対応例があるはずですが、現実の事例からいくつかご参考まで。

(1)売り物件の契約の金額・時期を固めてから、購入物件への引越時期とのタイミングを合致させて、売り・買いの決済を同時進行させる。マンション・完成済み物件の売買ならこの手法が多く取られます。追加費用の負担が数日間のホテル住まい・引越荷物の業者保管くらいで済む筈。

(2)旧自宅売却後にも新築建物が完成しない場合に、旧自宅の買主が了解してくれれば、物件引渡しを猶予する代わりに元所有者（売主=質問者）が新所有者（買主）へ猶予期間中の家賃を払う、という解決策が有りますが、これは買主側の事情次第です。（賃貸目的での物件購入・特に引越時期にこだわらない・その分価格を値引いて決済）

(3)買い側の仲介業者・建築会社による現状物件の買取保証（決められた時点＝購入物件完成時までに売却が決まらなければ、査定額の８０％程度で業者が購入する）という制度を使うことで、価格面はともかく売却が長期化する、という事態は回避できる。

(4)リスクの高い現所有物件の売却を先に固めてから土地購入を進める。状況次第で賃貸居住中に土地ローン・つなぎ借入の利払が発生するがこれは「やむなし」と割り切る。（上記買取保証の金額を聞けば、割り切って売却先行した方が有利なケースがある。）

(5)土地購入・建物建築を先行して新居へ引越した後に旧物件の売却を進める。引越も１回で済み、資金的に余裕があればこちらが一番のお勧めですが、新規ローン借入時点で旧のローンを自己資金で決済した上で、全体の頭金部分を用意する必要がある。旧自宅売却時には売却金で住宅ローンを繰り上げ返済する。

(6)建築条件付土地購入の場合には、土地購入部分のつなぎ資金を売り業者＝建築会社が融資するというケースも有る。大型建築物件の場合には契約を取る為の微妙な判断が業者側に入る事もあり得ます。

(7)自宅建替の場合でも、建築期間は賃貸物件に居住せざるを得ないことから引越はやはり２回発生する、ということである程度の手間と費用がかかる点は割り切りが必要でしょう。

(8)土地を持っていない状況で注文住宅を望む以上、新規物件取得時でも自宅買替の場合でも、賃貸家賃とローン負担とが並行することはやむを得ない状況かと考えます。通常はつなぎ融資なら最終資金発生時までは金利のみ負担、分割融資型ローンの場合にも最終融資金がでるまでは元本返済は保留、土地ローンと元本ローンの２本建ての場合には、土地部分の元本返済は開始する、という感じです。（詳細は個別銀行毎に異なりそうです）

(9)「希望する土地購入＋注文住宅建築」というストーリーを変更して、希望するメーカーの建売物件購入＋内装部分等への希望の一部反映、という扱いまで譲歩できれば、上記(1)と同じレベルにできそうです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
質問当初より少し教えて頂いたり勉強したりして少し流れが分かってきました。買い替えではなく初めてのマイホーム購入で建売住宅なら簡単だったんですけどね。とにかく基本は自宅売却が一番、土地購入が二番で並行して建物の相談という順番ですよね。
そこにローンの方法や自宅引渡し時期やらの問題を組み込んでいけば良いと考えれば良いようですね。
まだまだ始まったばかりでゴールは遠そうですが、みなさんのアドバイスを活かして頑張ります!!

お礼日時：2007/03/15 10:26

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/03/13 14:29

混乱したときは建築会社に相談されれば良いでしょう

私も注文住宅でしたが融資その他は建築会社がお膳立てしてくれました

施主は借金の責任ととハンコさえ有れば大丈夫．．．（笑）。

買い替え・借り換えも建築会社にノウハウが有るはずですので素直に貴方の現状を相談されれば良いと思います

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
現在は土地の仲介業者さんとの話がメインになってしまっていて、一人でじっくり考えたときに仲介業者の話を鵜呑みにするのはどうかな・・・と心配になってきたもので質問させてもらいました。
建築会社にはまだ土地も購入出来ていないので相談してませんでした。
こんな状況でも相談にのって下さるのかな？
一抹の不安を抱きつつも取り合えず相談に行ってみます。

お礼日時：2007/03/13 14:43