敷金の返還について

　転勤により１年住んだアパートを３月に退去することになりました。退去の申し出をした際に「退室時敷金精算のご案内」が送られてきました。
　契約時にも「退室時敷金精算のご案内」があり、「畳・襖・建具・クリーニング等の基本的な単価」が記載してあり、善管注意義務違反で生じた場合の目安と思い署名捺印しました。また、同様に「重要事項説明書」にも「畳・建具・クリーニングについては借主の負担とする」とありましたが、これもガイドラインから判断し、上記同様に善管注意義務違反で生じた場合に支払うものと解釈し署名捺印しました。これらについては、必ず借主が100%支払わなければならないという説明はありませんでした。
　しかし、畳と襖の全てとクリーニング代、更には当初契約になかったペット消臭費を請求してきました。
　ペット消臭については「当初契約にない」と主張し支払わなくても良い旨の回答を得ました。
　同様に配水管高圧洗浄に関しても、入居時から配管から異臭がしていたので、自費で対応したことを伝え支払いを免除されました。
　畳は日焼け程度で襖に至っては無傷です。それでも支払わなければならないのでしょうか？
　また、賃貸期間も短く清掃も日々行っていたのでガイドラインにある「借主負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは、住戸全体の清掃費用相当分を借主負担とする。」という文章からもクリーニング代についても支払う必要はないと思うのですがどうでしょうか？（入居時にはフローリングのワックス分もなく、レンジフード内側も油だらけでした。）
　サンシステムは当初立会は仲介業者に任せ、退去時には自分達で立会、あれこれ難癖を付けて敷金を返さない会社と近所でも評判です。（当初立会しないで退去時に何が分かるのかと思うのですが。）

No.5 回答者： apachiro 回答日時： 2007/03/19 10:06

賃貸の契約の基本は

　　自然損耗＝貸し方　　異常損耗＝借り方　ですよね
　ですから、契約でいくら書いてあっても
　その説明がなされていなければ、基本常識が優先されると思います

部屋のクリーニングは借り方；これは契約書に入っていれば払うんでしょうが。

入居時にどこまでお互いに見るかが必要になってきますね。
今、退去する方にどこまで負担していただくか、悩んでいる最中なので見ています。

この回答への補足

私とは立場が逆の家主さんなんですね。
回答ありがとうございます。

>賃貸の契約の基本は
　　自然損耗＝貸し方　　異常損耗＝借り方　ですよね
　ですから、契約でいくら書いてあっても
　その説明がなされていなければ、基本常識が優先されると思います

契約書を読みますと、どちらにもとれるような表現になっていました。
大抵はガイドライン乗っ取り契約されるものと判断されるので、当初の書き込みのとおり解釈しました。どうしても借り主に払わせたいのであれば、曖昧な表記にせず具体的な表現並び注釈を付すべきであり、また、誤解を招く物であれば口頭での再三説明するべきだと思います。
今回は、曖昧な表現で口頭による説明をありませんでした。

>部屋のクリーニングは借り方；これは契約書に入っていれば払うんでしょうが。

善管注意義務違反で生じた場合、汚損はなく日常の手入れもし、退去にあたり夫婦二人で徹底的に清掃し（全ての壁は洗剤と水拭きにより清掃。画鋲後も全て補修材により補修。全てのフローリング３回以上のワックス塗布。台所・洗面所・トイレ・風呂・洗濯機の排水孔の全てを専用洗剤で清掃。全室において消毒剤並びに消臭剤を使用。）、逆に借りたときよりも綺麗になっています。
そのため、ガイドラインの「借主負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは、住戸全体の清掃費用相当分を借主負担とする。」は当てはまらず貸主負担となると思います。
また、契約書にいくら書いてあったとしても一方的に借主が不利になる条文は無効となると思います。

>今、退去する方にどこまで負担していただくか、悩んでいる最中なので見ています。
ガイドラインに照らし合わせて負担して貰うのが正当な請求だと思います。
今度借りる物件の不動産屋さんはガイドラインを尊重しています。今度借りる物件の以前の入居者が、クロス下側の一部を傷つけてしまったのですが、全ての張り替えは行わず腰下だけの張り替えとしたためツートンになっていました。

最近思うのですが、貸し主は新しい入居者を募集しやすいように部屋を綺麗にしたいがために、本来自分達が支払わなければならない物まで、相手が素人だとおもい、だまし取ろうとしているように思います。

強引ですがアパートをレンタカーに例えた場合、摩耗した分のタイヤ代やオイルの汚損した分を請求しますか？
また、洗車代やクリーニング代を請求しますか？
私は何度も車を借りたことがありますが、一度として請求されたことはありません。
ただし、不注意で車をぶつけてしまった場合等は、当然復旧費用は請求される事になりますが。
賃貸住宅における「原状回復」も同じように考えられないでしょうか？

今、此処とは別に色々相談に乗って貰っているところからの話ですが、「このような古い慣習で営業を行っている業者が多く、訴訟になり、その訴訟の殆どで弱者である借主有利の判例が出ているのも不動産屋は知っているので、「少額訴訟」を全面に話を進めて下さいと助言がありました。

補足日時：2007/03/19 13:17

この回答へのお礼

上記に表現のミスがありました。
善管注意義務違反で生じた場合、汚損はなく日常の手入れもし・・・
↓
善管注意義務違反で生じた汚損もなく、日常の手入れもし・・・　　です。

また、先程（財）不動産適正取引推進機構に下記について確認しました。
Q1、　畳と襖の全てとクリーニング代請求があったが、双方の考え方の違い　　により支払いに関して頓挫している。
A1、　事前に詳細な説明がない場合には、特約自体無効である。
Q2、　質問状を手紙及びメールで送付しているが、１週間経っても返事がな　　い。不当に搾取しようという気持ちがなければ、法令・ガイドラインに　　乗っ取って、直ぐ回答できると思うのですが。
A2、　内容証明で質問状を再送した方が良い。
Q3、　たまたま管理会社の人と会ったので質問状の話をし、ガイドラインに　　乗っ取って精算して欲しいと伝えたら、「ガイドラインは法律ではない　　ので守らなくても良いと言われたが？」
A3、　確かに法律自体ではないが、裁判自体にも引用されているものなの　　　で、全て無視して良い物でないと考えられる。
　　　ガイドラインの有効性を相手に説明し、納得が得られないのであれば　　少額訴訟で返還請求をする旨を伝える。

という事でした。
　　　　

お礼日時：2007/03/19 14:31

No.4 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2007/03/17 23:56

会社実名を出すというのは、常識を外れてます。

さて、そもそもの契約では、敷金清算はどのような扱いなんでしょうね。契約書に謳ってあったのであれば、ガイドラインを超えて有効とされる可能性もあります。ペットについても可であれば、消臭などは普通にあるというか、敷金の積み上げや敷き引きになっててもおかしくないと思います。

押印については、錯誤を与えるというより、勝手に錯誤してるような気もします。文面からだけだと、あなたが主張するようにはとれません。ただし、それに見積もりが添付されていないとなれば、全額を了解したとはいえないでしょうが。

この回答への補足

早々の回答ありがとうございます。

会社名は正式名称ではありません。略称です。
此処では不動産会社が実名で列挙されているので、「晒し」有りだと勘違いしていました。
また、私と同じ轍を踏まないように、契約時のみなさんの参考になればと思い書き込みました。
不快な思いをされた方、すみませんでした。以後気を付けたいと思います。

>さて、そもそもの契約では、敷金清算はどのような扱いなんでしょうね。契約書に謳ってあったのであれば、ガイドラインを超えて有効とされる可能性もあります。ペットについても可であれば、消臭などは普通にあるというか、敷金の積み上げや敷き引きになっててもおかしくないと思います。

大変すみませんが引用がないので、何処を指しての回答なのか分かりかねます。
ガイドライン には借主に一方的に不利益になるものについては無効とすることができるとあり、３つの条件を満たさなければ有効とされる可能性は「稀」であると判例にもあります。
また、ペットについては最初から飼う予定で入居し、その分１月分多く敷金を支払っています。これは、「猫などクロスや柱に傷を付けることがあるのでその分多く貰っている。」と説明があり、契約書にもそうありました。しかし、「ペット消臭」に関しては、口頭または文書でも説明がありませんでした。仲介した不動産屋も初めて聞いたということです。その旨を抗議した結果、今回支払いの義務が発生することはありませんでした。自分達に有利なものに対しては契約書を振りかざし請求してくる不動産屋さんなら、契約書に当然条項として記入すべきだったのではと思います。

>押印については、錯誤を与えるというより、勝手に錯誤してるような気もします。文面からだけだと、あなたが主張するようにはとれません。ただし、それに見積もりが添付されていないとなれば、全額を了解したとはいえないでしょうが。

不動産の契約に関してのプロとアマで、プロがアマに対して錯誤・誤解がないように説明する責任はないのでしょうか？
ガイドラインから判断すれば、当然「善管注意義務違反で生じた場合」と読む方が自然だと思うのですが？
これらもガイドラインにあるように、３つの条件を満たしていないので無効になると思うのですが？

補足日時：2007/03/18 00:24

この回答へのお礼

プロバイダーの乗り換えにより回答が遅くなりました。

不動産側には「しっかりガイドラインを読んでくる」ように言いました。
また、当日はビデオカメラを回し記録しました。

結局は、畳3枚分の補修費用15，000円で決着しました。（本来ならこれも支払わなくても良いものでしたが・・・相手に花を持たせました。）

隣人が10万以上も支払わされたことを思えば、まぁーまぁーだったと思います。

みなさまありがとうございました。

お礼日時：2007/05/29 18:35

No.3 回答者： sutekase 回答日時： 2007/03/17 22:36

>>畳や襖も通常使用の範疇でしょう。

>と言うことは、修繕の義務はないと言うことでしょうか？

そうですね。義務なしと考えてよいでしょう。
回答の中に「凡例」とありますが「判例」との間違いでしょうか？
判例であれば訴訟になったときに有効になるので貴重な資料です。

敷金返還に関してのサービスも視野に入れているのであればもう
大丈夫ですね。頑張ってください。

この回答への補足

何度もありがとうございます。
「判例」のミスでした。ご指摘ありがとうございます。

>敷金返還に関してのサービスも視野に入れているのであればもう大丈夫ですね。頑張ってください。

返還サービスですが色々問題があるようなことが、此処に掲載されているようですので、自力で「少額訴訟」を行おうと思っています。（暇はあるので。）
また、先ほど親戚に電話したところ、友人の弁護士さんが相談に乗ってくれるということでした。
更に、今度借りる不動産屋さんが良いところで、色々と教えてくれるとのことなので、何とかなりそうです。

びた一文払わないという気持ちではなく、難癖を付けてやりもしないことに通常より高い金額を請求してくることで今回は動いています。

色々ありがとうございました。

補足日時：2007/03/18 00:13

No.2 ベストアンサー 回答者： sutekase 回答日時： 2007/03/17 21:16

賃料を払わず敷金と相殺という形がよいかと。

入居時の状況証拠がないと勝てませんね。
逆にクリーニング代を支払った後クリーニングをした事実がなければ
訴訟も可能でしょうがなかなか面倒。

畳や襖も通常使用の範疇でしょう。

国土交通省のガイドラインを参考にしてください。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/toriku …

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。

>賃料を払わず敷金と相殺という形がよいかと。
賃料は残り19日分の支払いのみなので、敷金17万との相殺は難しい状況にあります。

>入居時の状況証拠がないと勝てませんね。
逆にクリーニング代を支払った後クリーニングをした事実がなければ
訴訟も可能でしょうがなかなか面倒。

入居時にハウスクリーニングをした証拠の提示を求めようと思います。
また、どうしてもクリーニング代を支払わなければならない場合には、当然クリーニングするだろう場所数カ所に鉛筆で印を付け、後日消えているか確認するととにより金額に見合うものか判断しようと思います。
また、施工状況のビデオと請求書を提出してもらうように要求しています。
（また、施工業者との共謀して水増し請求されるのを防ぐため、管轄税務署に請求書を送付することも伝えています。）
また、少額訴訟なら一日で判決がでるので面倒さはあまり感じません。
更に、「交渉サポート」等もあるのでそれらの利用も視野に入れています。

>畳や襖も通常使用の範疇でしょう。
と言うことは、修繕の義務はないと言うことでしょうか？

>国土交通省のガイドラインを参考にしてください。
上記をプリントアウト熟読しました。また、ネット上にある凡例などもプリントアウトし熟読しました。また、それらをサンシステムにも送付しています。
山形の営業所に送付したのですが、本社に回されたようです。やましいところがなければ営業所でも回答できると思うのですが・・・。また、本社からも返信が全然ありません。これもやましいところがなければ即答できると思うのですが・・・プロなんでしょうから。

補足日時：2007/03/17 21:37

No.1 回答者： sapporo30 回答日時： 2007/03/17 21:12

はい　ガイドラインの考え方、最近の判例などから

あなたの考えは間違ってません。

あとは、それを相手に認めてもらう努力ですね。
その手間をかけても取り戻すか、あきらめるか？

尚、ガイドラインの考え方であれば、賃貸期間が長いほうが
敷金は戻ってきます。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。

>あとは、それを相手に認めてもらう努力ですね。
その手間をかけても取り戻すか、あきらめるか？

「少額訴訟」並びに「交渉サポート」等を考慮しています。
勤務先が国土交通省なので、「本省　住宅局　住宅総合整備課　マンション管理対策室」や「（財）不動産適正取引推進機構」にも相談しようと思います。

補足日時：2007/03/17 21:28