土地有効活用の注意事項を教えてください。

実父の田んぼに対して、大手コンビにから土地を貸借してほしいと話がきました。
うちの両サイドのお宅の計３件に同じ話しがきており、この３つの土地を貸借して、コンビニを作る計画です。
父母は、当初我が家だけの判断では・・・と回答をにごらせていましたが、３件に対してそれぞれ、コンビニ企画会社が「出店についてのご案内」という契約方式や、賃料に関わる提案書を持参し、昨日説明が終わり、来週日曜日に３地主を集めての説明会があります。
両親と私は同居しておりますが、私も父母もまったくの初体験であり、何の知識も持ち合わせていません。

以下に提案書の内容を記載しますので、ご経験者の方のアドバイスを是非、伺って当日の説明会に挑みたいと考えます。

(1)敷地面積　641m2（193.90坪）
(2)所有者：私の父
(3)契約方式：土地の賃貸借契約
(4)契約期間：20年
　*建物（店舗）は、○○の負担で建築いたします。（○○はコンビニ会社）　
　*契約終了時は、本件土地を原状に復し、更地で変換いたします。
　*土地の固定資産税等の租税公課は地主様負担でお願いします。
　*土地に於いては、権利のない状態で賃貸借をお願いします。
　　（この文面が素人ながらひっかかります・・・）
(5)賃料：実質月額賃料　157,433円　実質年間賃料　1,889,196円
　　　　手取月額賃料　135,730円　手取年間賃料　1,628,760円
(6)敷金：550,000円（○○の契約終了時に一括返済お願いします。）
　*万一、中途解約が生じた場合は6ヶ月分の家賃相当額を支払います。
(7)保証金：5,208,774円を造成工事費用に差し入れいたします。
　　　　　賃貸借開始の翌月から21,703円を240回にわたり返還お願いします。万一中途解約の場合は保証金の未償還残額の90％を放棄します。

　この提案書の確定は、上記条件等の確認後、合意をみて社内稟議決裁後とさせていただきます。
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　　以上が、提案書の内容です。
　本当に全くの初心者ですので、過去に苦い経験をされた諸先輩方からのアドバイスを心よりお待ちしております。
　よろしくお願いします。
　参考までに土地原状は、たんぼです。（３地主とも）
　特に、３軒が口あわせすべき内容等あれば、是非、ご教授願えれば幸いです。

No.2 ベストアンサー 回答者： takoraisu7 回答日時： 2007/05/12 23:48

通常のコンビニの一般的な賃貸契約だと思います。

今回は土地だけの賃貸ということでリスクは少ないと思います。私が気づいた注意点を下に書きます。

(1)初期投資としては造成費用がかかる（保証金として一旦もらえますが償還要なので実質当方負担です）。造成費用等自己負担が家賃３年分に相当します。賃料については状況によって異なるのでなんとも言えません・・

(2)田んぼから宅地へ地目変更されるので、固定資産税が増加する。コンビニが立っている間は問題ないと思いますが、３０年後コンビニ出て行った後は固定資産税がかかります。途中解約されればなおのことです。田んぼに戻すのはお金も手間もかかる。本契約は更地返還であっても、田んぼ返還ではないです。固定資産税が苦にならない金額であれば問題ないと思います。

(3)今後の土地利用ができるか？１筆（yoshi2136さんの土地）だけで１９３坪あればアパートや貸家が建てることもできますが、その時の投資額は今回の比ではないはず。今後駐車場にできるような場所ならいいですが。現時点では結論はでないかも知れません・・

(4)相続税評価があがる。農地から宅地に変更しますので、相続時の土地評価が上昇します。相続税がかからない見込みなら無視して構いませんが、相続対策をされているなら税理士さんに相談してください。

あんまり苦い思いはしたことはないので失敗談はかけなくてすみません・・

この回答へのお礼

大変、貴重なご意見ありがとうございました。
今、内容を見たばかりでお礼が遅くなり申し訳ございません。
実は、昨日、３軒が集まって、○○コンビニと打ち合わせ会ありました。コンビに本社との直接契約であることが、明確になりました。
日本では、一番業績トップのコンビにです。（地元の不動産屋との契約なら、こわいなと思っていましたから、ちょっとほっとしました。）
うちの農地は、３軒の真ん中に位置しており、両サイドのお宅は
賃借に関しては乗り気で、うちがかたくなに拒めば、この話そのものが
白紙に戻る状況です。両サイドのお宅の地主さんも７５才のおじいちゃんと大変もの静かなおじさんで、私一人で、父の代わりに質問ばかりしておりました。
雰囲気として、３者と相方の間で貸す意思ありとの合意を得たということで、来週早々、正式の契約書類に目を通すことになりました。

自分ももう少し勉強して、一字一句漏らさず、確認できるようにしたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/05/14 16:01

No.1 回答者： count0 回答日時： 2007/05/08 20:17

金額については何とも言えませんが、契約としては普通の定期借地権（事業用借地権）のようです。

>土地に於いては、権利のない状態で
の部分は要するに他の権利がくっついていない状態で（担保になっていたりとかしない状態で）ということだと思います。

あとは、年間収入／土地の価格＝期待利回りが３～５％程度かどうかでしょうか。

なお、事業用借地契約は公正証書によってなされなければなりません。

この回答へのお礼

count0さん、ご回答ありがとうございます。
全ての言葉が、他国語のような素人なので、ネットで今週中に勉強しておこうと思っています。

また、気がつかれた点など、ございましたらご教授ください。ありがとうございました。

お礼日時：2007/05/09 09:00