再建築不可物件

再建築不可物件が、ある別荘地に安く出ていました。
将来の永住には良い場所で、私の友人が購入を検討していましたが、再建築不可の理由は道路にあり、法令を満たしていない細い道路に接道しています。しかし、その上にまだ問題がありました。
管理会社が破綻したために、別荘地内の道路が競売にかかり、道路を新たに購入した会社に「私道負担」というか、通行料を支払わなくてはならなかったようです。
その新たに購入した会社が、道路を別の方や会社に転売したら、道路の新しい購入者に再度支払いの義務が生じるのでしょうか?

少し前の話なので、状況が変わったかもしれませんが・・・。

No.4 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/05/24 10:09

＞では何とよぶのでしょうか?

本題とそれますが、補足を頂きましたので・・。

一応、私道負担については下記参照してください。主には対象不動産に私道が含まれるケースを指します。
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w0022 …

今回の件で四文字熟語のような特別な呼び方はありません。
広告等で表現するならば、「接道：私道幅員○m（建築基準法上の道路ではありません。尚、私道につき通行承諾料一括100万円要）」などとなるでしょうか。

＞民民ですから、所有者が権利を主張したら法的拘束力は出てきてしまいますか?

100万円を支払う際に、覚書等を交わして「私道所有者は当該私道を売却譲渡した場合にも、新たな所有者に対してこの内容を承継させる」云々という約定を入れておくことと、100万円の領収証をきちんと貰っておくことで、とりあえず大丈夫だと思います。

しかし再び競売にでもなれば、その効力がどこまで及ぶか不明ですし、目先の安さの裏側にはそういうリスクが付いている訳ですから、そういうのを総合的に見て「お買い得物件」とは言いません。別荘かどうかというよりも普通に宅地を購入するにあたっても、私道にしか面していない土地の購入というのは注意が必要です。
通行の際には承諾料、水道等の掘削工事の際にも承諾料、道路の補修費用、何を言われるか判りませんし、融資を受けて購入する場合には金融機関側も必ず地主の承諾書等を要求してきます。
今回のケースだって最初から100万円などという法外な通行料を請求するスタンスからして、先は見えています。

安さの裏には何か理由があるわけですから「安い上に一切問題はない」というものを追求するのは考えが甘いと思います。

買うならばそのリスクを承知して買うべきだし、何が起きても自分で対処するくらいの心構えは必要です。
個人的にはそんな厄介な物件を薦める気は全くありません。

この回答へのお礼

本当に、ありがとうございます!!
確かに、安い物件価格の裏には、これから請求される法外な○○料が隠されていて、後でになってみたら、かえって合計額では高くなってしまう可能性もありますよね・・・。トラブルに伴う精神的負担を考えても、高くつきそうです。水道も私営水道みたいで、水道の掘削についてのトラブルの話もあったらしいとか。まともではない道路の所有者と覚書を交わす時に会ったり、こちらの住所を知られるのも怖い感じがします。自宅に「金を払え」とか怒鳴り込んで来たりとか・・・。道路所有者は、きっと係わりになりたくないタイプの方でしょうね。アウトローの世界に足を踏み込むのは、止めたほうが無難ですね。只ほど高いものはない、ですかね。

お礼日時：2007/05/25 00:59

No.3 回答者： uvalue 回答日時： 2007/05/22 23:50

不動産関係者です。

最建築不可の物件を購入するには、理由と価格が納得するのであれば、怖がることはないでしょう。
しかし、別荘で私道通行料で100万もかかるところでは、購入はやめたほうが懸命です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
たしかに相場の三分の一くらいで、二度とでないような眺望の物件らしいのです。

普段使わない別荘地にそれだけのお金を掛けるのは、懸命ではないでしょうね。永住も考えているらしいのですが・・・。
結構そういう別荘地もあるらしいので、団塊の世代の田舎暮らしが心配になってしまいました。
裁判所も、よく道路の競売を許したものだと呆れています。

お礼日時：2007/05/23 20:23

No.2 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/05/22 11:27

宅建用語的にはそういうのを「私道負担」とは呼びませんので念の為。

＞道路の新しい購入者に再度支払いの義務が生じるのでしょうか?

それは現所有者との通行料に関する取り決め次第ではないでしょうか。
例えば年額○円などであれば所有者が変更になっても基本的にはその年額を定期的に支払えば宜しいでしょう。
権利金一時払いで終わりであれば、契約上その旨を明確にして、所有者変更になってもそのまま承継と定めておけば問題はないでしょう。

というよりも、再建築不可だけでなくそんな厄介な別荘地だったら止めておいた方が良いでしょうね。道路が基準に満たない再建築不可というのは火事になっても消防車も入ってこれない可能性があるわけです。
行政で定める可か不可かというものには、一応安全上などの理由があっての事ですから「再建築しないからいいや」とか安易に判断する部分ではないはずです。ましてや道路がどこの誰かも判らない第三者の手にあるなど話にならないでしょう。

この回答への補足

ありがとうございます。
>宅建用語的には、呼びません。

との事ですが、では何とよぶのでしょうか?

通行料は、年額ではなくて一括100万位らしいのです。
もっとあこぎな所有者へと変わったら、継承を反故にして、更に支払いを求めてくる可能性はあるかもしれません。
生活道路であっても、民民ですから、所有者が権利を主張したら法的拘束力は出てきてしまいますか?

補足日時：2007/05/22 22:14

この回答へのお礼

どうも、ありがとうございました。

行政の定めは安全上の理由があり、そこからはみ出すと最低限の安全も確保されない危険ゾーンに身を置くことになりますね。
火事のリスクや第三者に道路を握られているリスクについては、頭を冷やしてよく考えます。

お礼日時：2007/05/24 03:10

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2007/05/22 08:27

購入は見送った方がいいと思います。

再建築不可物件だけでも大変なのに、更に道路負担が将来に渡って必要となると二重苦です。
終の住みかとして、わざわざそのような物件を選ばなくても・・・
購入してもきっと将来後悔すると思います。

近い将来きっと希望する物件がでてきますよ。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

問題が多すぎる物件ですよね。
眺望が絶景!らしいのですが、そのようにアドバイスしておきますね。

お礼日時：2007/05/22 22:13