家賃値下げ通知

Question

家賃値下げ通知

　以前から賃貸人からの一方的な家賃値上げ通知で応じてきましたが、逆に賃貸人に、家賃の値下げ通知と言うのは、問題ないのですか？
　バブルが、はじけて家賃相場が下がっていて、近隣では、同一条件で、5万円程度なのに、10万円も、支払っているのです。
　以前から、口頭で、述べていますが、家賃は、多い方が、良いとの理由で、承諾しません。とうとう、遠方に引越ししてしまいました。電話も、取らない状態です。
　この場合、どのような展開が予想されますか？
　対策は、どうすればよいですか？
　専門家、経験のある方など、誰でも、たとえ、ひとつだけでも、お知りのことが有りましたら、ご教授方よろしくお願いします。

敬具

mu128 · Accepted Answer

借主からも家賃が相場と比較して高すぎると思われる場合は減額請求はできます。また、それに応じるかどうかも貸主の合意によります。（つまり、質問者さんも過去に貸主から家賃値上げがあった場合に拒否することもできたということです。）

私の考えでは、まず内容証明郵便で値下げ要求をします。しかし、そのような貸主ですから応じないものかと思います。そこで、民事調停を申し立てします。その際、質問者さんは周辺の同じような条件の物件の家賃相場を調べて資料を用意します。それでも貸主が納得しなければ裁判になります。しかし、裁判では、専門的な鑑定が必要でありその費用は結構高額です。その費用のことを考えると、調停で決着がつかなければ退去してしまった方がいいかもしれません。（絶対に、５万円まで下がるという自信があればやってもいいですが）

しかし、他の回答者の方が言うような、一方的に家賃値下げ要求の内容証明を出してから、質問者さんが納得する家賃しか払わないという方法はやめた方がいいでしょう。供託所がそのような場合に供託を認めてくれるかという問題もありますし、供託を有効にしてくれたとしても、貸主から契約の一部不履行を原因に契約解除されることも考えられます。５万円振り込んだ後、貸主からすぐに異議がでるとは限りません。そのまま知らなくて、１年後に半分しか入っていないではないか？と請求してくるかもしれません。借主から供託しても良いのは、値上げ要求をされた場合です。例えば、１０万円の家賃だったのを１５万円に値上げ要求された場合、借主が納得しなければ、１０万円（又は１２万円だったら納得できるとしたら１２万円）を供託することはできます。が、借主が勝手に８万円が妥当な金額だろうということで８万円供託することはできないかと思います。

ただ、同じような物件の相場家賃が本当に５万円だとすると、質問者さんが退去したところで次の募集が１０万円でできるか？という問題もあります。貸主としてもそこまでするかということも考えられますので、調停まではやってみてはいかがでしょうか？　退去するかもしれないことを伝えれば、貸主も考えるのではないでしょうか。

natti0229 · Answer

＞107で、賃借人は、賃貸人の増減額請求にかかわらず従来の賃料以上で自ら相当と判断する額を支払えばよい。

ここで言う「従来の賃料」が１０万円＝現行賃料だと思われます。
つまり貸主からの１０万円よりの増額請求であれば１０万円以上、借主からの減額請求であれば１０万円を、ということでしょう。

法務局での書類には確かにおっしゃる様な記入をすれば受付にはなるかも知れません。
しかしあくまで虚偽ですし、供託通知書が貸主に郵送されますので貸主が否定すればそれまでです。（つまりバレます）

そのことは裁判で不利になるだけです。

また、ご存知でしょうが供託するには、弁済の意思表示をしても貸主が受け取らない等の条件があります。

natti0229 · Answer

ずっとこの質問に関心があり拝見していました。

>申請を虚偽すれば、受け付けてくれますが、はたして、これは、有効でしょうか？

私も法務局で確認しましたが、できれば契約書をご持参下さい、と言われませんでしたか。

物件所在地や双方の住所、契約条件の確認のためですね。

仮に現行賃料を５万円だと法務局で供託書類に記入して提出しても、その旨が相手方に通知されますので虚偽の金額である事はすぐに分かるでしょう。

従って法的には意味を成さないものとなり、一部賃料しか支払っていない事になり契約解除の要因に成り得ます。

もっともmhd02556さんの場合、例えば以前は活気がある商店街が、今は空きが目立つ所だとかであったならば、むしろ裁判で決着又は和解して賃料を決定された方が長い目で見れば良いのかも知れませんね。

どちらにしても、決着するまでは現行賃料を支払い続ける必要があります。

ok2007 · Answer

ご意見とのことなので、議論を禁じる本掲示板の規約に抵触するおそれがあり、私も議論をする気はございませんため、ごく簡単にコメントをするに留めます。

調停が不調に終わった以上、残された道は裁判しかありません。

これ以上は、ご容赦ください。

mu128 · Answer

参照ＵＲＬについてですが、それは、こちらの質問に対する回答がわかれたためと、回答者同士の議論は禁止されているので、私が質問者として新規に質問したものです。ですが、お察しのとおり、こちらの回答の一部を含め、ルールや規約違反があったとのことで削除されました。削除されたためお礼ができませんでしたが、この場をお借りして、回答をいただいた方々には深く感謝しお礼を申し上げます。せっかくお時間をとってまで回答していただいて、ご迷惑をおかけしたことをお詫びいたします。回答は全て（４人の方から８件の回答だったはずですが）読ませていただき参考にさせていただきました。

後半の方の質問の意味がよくわかりませんが、契約の一部不履行についての質問に回答します。
家賃の一部しか払わないということで契約一部不履行にはなっていますが、確かに、それを原因として契約解除までは認められないとは思います。判例上でも、その点はケースバイケースです。しかし、今の家賃が１０万円でいきなり５万円の支払いをすることは危険であることには変わりはありません。家賃は双方の協議で変更することはできますが、それを一方的な意見によって変更してしまうと、後々、裁判になった時に悪い印象が残ってしまいます。つまり、自分が正当だろうと思われる主張をしたいのに、自分が契約一部不履行をやっていると、それが裁判官に悪い印象を与えてしまうおそれがあるかと思います。（自分のことは棚に上げておいて、人のことをよく言うよ、という類です。）やはり、正当な主張をするのであれば、正式な手順によって手続きをすべきかと思います。

私も以前からこの家賃増減請求については疑問（供託の可否など）があったので調べていました。判例は当然ですが、供託先例も確認しました。法務局へも確認しました。（わざわざ法務局に聞いていただいた方もいらっしゃいました。）供託先例には、明らかに家賃減額請求の場合には、現在の家賃を下回る供託はできないとあります。これができるとされた判例もありますが、基本は供託先例のとおりです。

借主は強く保護されているので契約解除を認められることはないだろうと、本当に減額された金額しか払わないという行為をするかしないかは質問者さんの自由です。が、やはり回答としては、無難で安全な方法をすべきものと思います。

費用・時間や手間はかかりますが、それは自分の権利を主張するためにはやむを得ないことです。その手間を惜しむのならば諦めるしかありません。裁判所も中立な立場で判決します。証拠が重要です。証拠がなかったり不十分でしたら良い結果は出されません。他人の子供同士がケンカをして仲裁を頼まれた時、一方の意見だけを信じるわけにはいきません。双方の言い分を聞く必要があります。お互いの主張が違う場合は、証人・証拠が必要です。質問者さんの場合も同じです。自分が絶対に正しい・真実である・正義だ、ということを思っていても、それを証明する必要があるのです。また、子供のケンカの例ですと、Ａが最初に殴ってきたから殴り返したというのなら他方Ｂの方は悪くないと思われますが、Ａが殴ってきたからＢは近くに落ちていた棒を拾ってそれで殴ったとしたらどうですか？　勝手に減額した家賃しか払わないということは、そのようなことと同じと考えた方がいいかと思います。

ok2007 · Answer

参照するにはリンク先URLのあった方が良いかと思い、以下に貼り付けます。

http://okwave.jp/qa3036429.html

なお、私の投稿は「一般人」の「参考意見」としてお読みいただければ幸いです。

mu128 · Answer

質問されている物件は店舗なのですね。店舗の場合は、移転してもその手続きや営業上のリスクが大きいため、貸主も強気なのでしょう。
質問者さんも５００万円も費用をかけたことからも、簡単には退去はできませんね。貸主もそこを狙っているのでしょう。無視するのも何となくわかります。

以下、私の知識を前提にしてお話します。
質問者さんは、家賃が５万円が妥当な金額だと思っていても、裁判をしても必ずしもその金額が判決によって出されるとは思いません。また、裁判を仕掛ける方は、減額を要求する質問者さんの方です。今はすでに減額請求の意思表示をしていますから、なるべく早く次のステップに進まないと適切な金額がでない上に、その請求権もなくなってしまうことも考えられます。裁判しても何年かかるかわからないということもありますが、何も対応をしなければ、今のままの家賃だということです。
あと、裁判所の場所ですが、契約書に第一審の裁判所がどこなのか、ということは書かれていませんか？　原則はそれに従います。仮に賃貸人所在の裁判所となっていても、不動産に関する訴訟はその不動産がある所在地でもすることができますので、その点は弁護士に相談された方がいいでしょう。
賃料減額がされたとしても、敷金の精算は関係ありません。ただ、もし、「契約解除する時は、家賃○ヵ月分の家賃を貸主に払う」というような規定があるようでしたら、その○ヵ月分の家賃というのが、いつの家賃を基準にしているかでトラブルになることも考えられますので、そういったことは、裁判の中で合意させておいた方がいいでしょう。

もし、仮に５万円が妥当な家賃だと質問者さんが判断し、それしか払わなかったら、貸主がどのような対応をしてくるかはわかりません。家賃の金額を決めるための裁判をしてくるのでしたらまだいいのですが、他の選択肢としては、前に回答したように、賃料支払いの一部不履行ということで、その請求やそれを理由とする契約解除を要求することもあるかもしれません。（ただ、裁判所は借主を保護しているので、家賃の不足分を支払えば契約解除の判決を出すことはないかと思います。）

裁判官に説得できる証拠を提出すれば減額はされるはずです。その証拠は、主に不動産鑑定士による鑑定でしょう。その鑑定は結構高額だと聞きますが、質問者さんに有利な材料を出さないと、裁判所は認めてくれません。特に、質問者さんの場合は、貸主の主張する金額との差額が大きいので、余計に説得させる証拠が必要となります。鑑定料は、具体的にいくらかは知りませんし、裁判になれば、その鑑定料をどちらが負担するべきなのかもわかりません。が、最悪の場合は、鑑定料は自分が負担するという覚悟があるのならば、裁判を起こした方がいいでしょう。（そういった場合、鑑定料金の負担がどうなるのかも、弁護士さんに聞いてみて下さい。折半という話も聞きますが。）
質問者さんが調査された比較物件は複数あるのでしょうか？　もしかすると、近隣の５万円というのは、その物件の貸主の親類や知人が借りているということで特別に家賃を下げていることも考えられます。複数の物件を調べての上で、５万円くらいと判断されているのであれば、鑑定に頼むことも考えた方がいいでしょう。

私は、ここ１０年間、家賃を値上げ要求したことはありませんし、値下げ要求してきても、退去されるのが嫌なので、値下げには全額又は一部応じてきました。ただ、値下げ要求してきた理由が、私の納得のできる要求でしたから応じてきたのであって、納得できない要求には応じません。確かに家賃増減の裁判は少ないことと思いますし、実際、私も管理している物件でしたことはありません。ただ、この後、何年も入居を続けるのならば、やっておいた方がいいでしょう。今後、家賃を１０万円払っても、判決でそれ未満の金額がでれば、差額は返金されますので、期間が長ければ、裁判に要した費用を回収できるかもしれません。

できれば弁護士さんに相談されたら結果を教えてくれれば幸いです。

mu128 · Answer

私の回答が全て正しいという自信はありませんし、供託ができるかどうかは供託官によって受ける受けないがあるようですから、その点は実際にやってみないとわかりません。

借地借家法の２３条３項には、減額請求した場合のことが規定されております。これによれば、貸主は減額の判決がでるまでは相当の家賃を請求することができます。通常、相当の家賃というのは、今現在の家賃となることが多いでしょう。そして、例えば、家賃が８万円ということで判決がでれば、貸主は借主から多く貰った差額に利息をつけて返却するとあります。

調停は不成立だったとのことですから、後は裁判しかありません。しかし、費用のことを考えると、あまりお勧めはしません。
私でしたら、相場と比較してそんなに差があるのでしたら、退去することも考えますが、質問者さんはそのことは考えていないのでしょうか？　私は貸主・不動産業者の立場の者ですが、よほど人気物件かペット可など特別な物件でない限りは、退去されるよりは多少値下げに応じてでも入居続けることの方を望みます。特に、今の時期に退去されると結構困ってしまいます。

退去は考えていなくて、当分引越しする予定もないようでしたら、弁護士さんに相談だけでもしてみてはいかがでしょうか？

sapporo30 · Answer

> 以前から賃貸人からの一方的な家賃値上げ通知で応じてきましたが
通知は自由です。
ただ、応じなければならないということは、一切ありません。
ということで、以前の対応で不満であれば、応じなければよかった
ということになります。

ですので、
> 逆に賃貸人に、家賃の値下げ通知と言うのは、問題ないのですか？
なんら問題はありません。
但し、大家が承諾しなければならない理由は一切ありません。

あまりにも、近隣相場から離れているのであれば
　大家に対して　家賃の引き下げを求める内容証明を送付
　相手がＹＥＳといってくれば、そこでおしまいですが
　相手がＮＯといってくる、又は　相手が無視する場合
　あなたが相当であるという家賃を振り込むをする。
  ここで、相手が黙って受け取れば、それは相手が認めた
　ことになりますので、そのまま振込続けましょう。
　相手が受け取らないとき、あなたは供託といって
　法務局にお金を預けてしまう　ということをします。
　供託をすれば、大家は家賃不払いであなたを退去させる
　ことはできなくなります。
　こうなると、調停　や　裁判でしか　解決できませんが
　近隣の倍であれば、引き下げを認めざるを得ないことに
　なると思われます。

　あまりにも安い金額に要求したら、あとで、金利の負担を
　することになるので、近隣相場からみて、この金額が正当
　という金額を設定してくださいね。

TOGO123 · Answer

大屋です、裏技をお教えしましょう。
まず家賃減額請求として、内容証明を送ります
5万が相当と思っているのなら、今後5万円しか払いませんと書いて内容証明を送ればいいのです。
次に相手が認められないと送り返してきたとしましょう。
相手を無視して5万円を家賃として振り込みます。
相手が受け取らなければ裁判所に5万円を供託します。
さて、ここで大屋のとれる手段は調停→審判です。
まったく5万が正当であると思えば審判でも主張すればよいだけです。

大屋として、賃貸契約書に○ヶ月家賃を滞納した場合、契約を解除すると書いてあった場合でも、法を持って強制的に立ち退かせるには数十万かかるのをご存知ですか？
正当な家賃を支払い、住むことは、あなたの権利です。高い家賃は払う必要がありません。

家賃値下げ通知

借主からも家賃が相場と比較して高すぎると思われる場合は減額請求はできます。

＞107で、賃借人は、賃貸人の増減額請求にかかわらず従来の賃料以上で自ら相当と判断する額を支払えばよい。

この回答への補足

ずっとこの質問に関心があり拝見していました。

ご意見とのことなので、議論を禁じる本掲示板の規約に抵触するおそれがあり、私も議論をする気はございませんため、ごく簡単にコメントをするに留めます。

参照ＵＲＬについてですが、それは、こちらの質問に対する回答がわかれたためと、回答者同士の議論は禁止されているので、私が質問者として新規に質問したものです。

参照するにはリンク先URLのあった方が良いかと思い、以下に貼り付けます。

質問されている物件は店舗なのですね。

私の回答が全て正しいという自信はありませんし、供託ができるかどうかは供託官によって受ける受けないがあるようですから、その点は実際にやってみないとわかりません。

> 以前から賃貸人からの一方的な家賃値上げ通知で応じてきましたが

この回答への補足

大屋です、裏技をお教えしましょう。

この回答への補足

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング