住宅ローン仮審査が通らない理由

この度住宅ローンを申し込みましたが、
事前の審査で融資を断られてしまいました。

・年齢39歳（女：独身）
・職業 会社員
・勤務年数　約6年8ヶ月
・年収　約270万
・自己資金100万
・希望借入金額　1,400万
　母と兄を扶養家族としています

以上の情報を銀行に提出したところ
住宅ローンを申し込むときの銀行の条件等は全てクリアしているので融資は可能とのことでしたが
保証会社の審査に通らないとのことでした。
保証人や実家を担保に付けても
減額等も受け付けられないとのことでした。

他に借入等は一切有りません。15年程前に他の銀行でマイカーローンを組んだことはありましたが返済は1度も滞納することなく完済しています。事故は一度もありません。

平成16年の5月から平成19年4月まで知人の住宅ローンの保証人になっている時もあったのですが関係あるのでしょうか？
教えて下さい。
宜しくお願い致します

No.5 回答者： noname#35582 回答日時： 2007/06/14 10:42

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともあり、保証機関に出向して保証審査を担当したこともある者です（＆個人信用情報機関の１つであるCICの「個人情報取扱主任者」の認定も受けています）。

> 住宅ローンを申し込むときの銀行の条件等は全てクリアしているので融資は可能とのことでしたが保証会社の審査に通らないとのことでした。
銀行からの回答が矛盾していますね。
本当にその銀行からの回答は「融資可能」というものでしたか？
「融資可能」というのならば、「保証なし」の全くのプロパーでも融資が受けられるはずです。
もし、その銀行の住宅ローンの融資の条件として「指定する保証会社の保証が受けられること」ということがあげられていれば、「融資は可能」などという回答はしてはいけないんです。
「融資審査はクリアしたが、保証会社が保証不可との回答をしてきたので、融資の条件の１つとして『指定する保証会社の保証が受けられること』があるので、融資はできません。」と回答しなければなりません。
本当に銀行が「融資は可能」と回答したのならば、その言葉を盾に「『保証会社保証なし』で住宅ローンを融資してください。」と言ってみるとよろしいですよ。
できないことをできる可能性があるように言ってはいけないんです。
実際に融資を受けることは、難しいと思いますが、銀行の担当者を「いじめる」気があればお試しください。

ただ、住宅ローンをご利用いただける条件を全てクリアしていても、実際に融資が受けられるかどうかは別の話です。
ご質問者さまの場合、私の勤務先の住宅ローンでしたら、「融資審査」すらクリアできません。
ですから、お申し込みになられた銀行が「融資は可能」と言ったことすら不思議です。お申し込みになられた銀行では実際の借り入れるとしたら…に近い条件で審査をしたのかもしれませんが…。

まず年齢が39歳という点。
現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済としますと、返済期間は21年まで。仮に20年としましょう。
借入希望額：1,400万円　返済期間：20年　金利：3.077％（フラット35の６月の平均金利）　元利均等償還方式　ボーナス返済なし
というパターンでシミュレートしてみます。
民間金融機関の住宅ローンが借りられない場合、最後の頼みの綱…のようなカンジで、フラット35に目を向けられることがあるので、このような形でシミュレートをすることがあるんですよ。
そうしますと、毎月の返済額は78,184円、年間返済額は×12で938,208円。
年収270万円とのことですから、他に借り入れがないとしても返済負担率は34.7％になります。
年収300万円未満の場合は、返済負担率は25％を上限としている金融機関が多いと思います。
ですから、この面だけを見ても、「融資可能」になるとは思えないんです。

ただ、仮にフラット35の利用が可能で、それを考えた場合、「完済時の年齢が80歳」までの年数を返済期間にすることができますので、ご質問者さまの場合でも35年返済を設定することができます。
その場合、毎月の返済額は54,482円、年間返済額は×12で653,784円。返済負担率は24.2％になり、もう１つの収入に関する条件「お申込みいただく方の月収（＝年収÷12）が、フラット35の毎月返済額の４倍以上の金額であること。」もクリアできます（270万円÷12＞54,482×４）。

ですが、住宅ローンは返済負担率だけで審査される訳ではないことはご存知ですよね。
「年収：約270万円」で「母と兄を扶養家族としています」という点は、生活するだけでギリギリとしか見ることができません。
というか、基準からすると生活支出だけでマイナス基準なんですよね。
とても、さらに住宅ローンの返済が加わっても収入と支出のバランスが取れる…とは見ることができません。
この点からも、「融資可能」という回答が出ようはずがない…というのが正直な感想です。

> 母、兄の扶養をはずして借入金額を減らしたら融資を受けられる可能性はあるでしょうか？
仮に融資は受けられたとしても、今度は扶養控除の関係で負担が増えるだけですよ。

ですが、銀行からの回答が
> 保証人や実家を担保に付けても減額等も受け付けられないとのことでした。
ということは、資金が問題になっている訳ではないと受け取れます（単に言い訳に使っただけ…ということも考えられますが）。

> 平成16年の5月から平成19年4月まで知人の住宅ローンの保証人になっている時もあったのですが関係あるのでしょうか？
知人の住宅ローンは銀行等からの借り入れでしょうか？
銀行等の金融機関ならば、「全国銀行個人信用情報センター（KSC）」というところの会員になっています。
CICでは保証人情報は登録しないのですが、KSCは保証情報も登録します。
ですから、知人の住宅ローンの保証人になっていたのが19年４月までならば、「保証人ではなくなった」という情報が反映されておらず、ご質問者さまの住宅ローンの審査に影響を与えたということも考えられますが、でも、KSCは「銀行等金融機関」を会員とする個人信用情報機関なんですよね。
これまた「融資審査」の話でなければ変ですし、保証人をつけても、別物件を担保に入れても、減額しても無理…とはなりません。

理由があくまでも「保証会社の審査に通らない」というのならば、その保証会社が加盟している個人信用情報機関が保有している情報が原因…ということが考えられますので、確かに「クレジットカード」は影響しているかもしれません。
ですが、「持っているだけ」ならば、「借入限度額＝借入額とみなされる」ことはありません。
クレジットカードに付帯しているカードローンを利用していたり、キャッシングを利用していたりすれば、そのように見ることもありますが、ご質問者さまは「他に借入等は一切有りません。」と書いていらっしゃるので、これらも利用されたことがないものと思います。
クレジットカードを解約しても、すぐに解約の情報が反映される訳でもありませんので（速いところで１か月弱、遅いところでは数か月先です）、＃３さんの場合は「別の銀行」であることが審査に通った要因だと思います。

あとは…。
クレジットカードを一時期にたくさん作ったとか、作ったり解約したりを繰り返しているとか、最近作ったとか…。
また、ショッピングでクレジットカードを利用して、口座引き落とし日に残高不足で引き落としができず、気が付いたので入金しておき、引き落としがされたとか、請求があったから振り込んだとか…といった、「事故」には満たないようなこともありませんか？

いずれにしても、借りられたとしても実際の返済はかなり厳しいですよ。
借りられた＝返済も問題なし…という訳ではありませんから。

最後に、自身の「個人情報」を取っても意味はありません。
審査の状況については開示しなくてもいい…と法律で認められていますから、取るのに費用をかけるだけ無駄です。
取るならば「個人信用情報」にしてください（たった２文字の違いですが別のものです。「個人信用情報」も「個人情報」の１つ…なんですが別のものが出てきますのでご注意ください）。
現在日本には５つの「個人信用情報機関」があります。
お申し込みになられた銀行とその銀行の保証会社が加盟している「個人信用情報機関」をお調べのうえ、その機関に対して「本人情報の開示」の手続きを取ればよろしいです。
これも費用がかかりますけれど。

・全国銀行個人信用情報センター（KSC）…主に銀行等金融機関
（HP）http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
（本人情報の開示手続きに関するページ）　↑のページから「本人開示の手続き」へ

・株式会社シー・アイ・シー（CIC）…主に信販・クレジット系および保証機関・保証会社
（HP）http://www.cic.co.jp/
（本人情報の開示手続きに関するページ）http://www.cic.co.jp/rkaiji/ki01_kaiji.html

・全国信用情報センター連合会加盟の個人信用情報機関（全情連）…主に消費者金融関係
（HP）http://www.fcbj.jp/
（本人情報の開示手続きに関するページ）http://www.fcbj.jp/howto/index.html

・株式会社シーシービー（CCB）…多業種
（HP）http://www.ccbinc.co.jp/
（本人情報の開示手続きに関するページ）http://www.ccbinc.co.jp/service/infodisclosure/i …

・株式会社テラネット…多業種
（HP）http://www.teranet-corp.co.jp/
（本人情報の開示手続きに関するページ）http://www.teranet-corp.co.jp/info/index.html

この回答へのお礼

ご丁寧な回答、有難うございました。
私の年収ではどう考えても自己資金がもっとない限り家は持てないということがよく分かりました。

お礼日時：2007/06/19 15:24

No.4 回答者： kirara3970 回答日時： 2007/06/08 19:06

ファイナンシャルプランナーです。

一般的な年収に対しての融資限度は１/４ぐらいです。
同じ１/４でも年収1000万円と270万円ではゆとりが違います。

もう少し自己資金を増やすか、中古物件で安いものを探すか家族の年収を増やすぐらいしかないと思います。

この回答への補足

住宅ローンを申し込むときの銀行の条件等は全てクリアて
保証人や実家を担保に付けても
減額等も受け付けられないとのことでした。

母、兄の扶養をはずして借入金額を減らしたら融資を受けられる可能性はあるでしょうか？

補足日時：2007/06/11 10:23

No.3 回答者： noname#79195 回答日時： 2007/06/08 17:15

クレジットカードをたくさん持ってませんか？

クレジットカードは使っていなくても、借入限度額＝借入額とみなされるようです。
私も一度審査が通らず、カードを数社解約して、別の銀行に申し込んだら、審査が通りました。
今は、個人情報保護法があるので、審査を通らない理由が分からないので、私の場合も、クレジットカードの解約によるものか、銀行を変えたからかはっきりしませんが…
自分の個人情報を取ってみるのもいいかもしれませんね。

この回答へのお礼

クレジットカードは4枚持っています。。
ただ、銀行の方にはクレジットカードを持っていても大丈夫だといわれていたのですが、使っていないものは解約してみます。
自分の個人情報も取ってみます。
ご回答有難うございました。

お礼日時：2007/06/11 10:18

No.2 回答者： rokko-oroshi 回答日時： 2007/06/08 17:00

きりのいいところで

20年、1400万を借りるとすると
現在の変動タイプの金利、２．６２５％で計算しても
毎月７５，０００円の返済です。

10年固定だと３．８％で８３，０００円ほどになります。

年収から計算すると月収は22.5万ですので、厳しいのではないでしょうか？

お母さんとお兄さんを扶養しながら、それだけ支払は困難と判断されたのではないでしょうか？

No.1 回答者： kouta77 回答日時： 2007/06/08 16:19

こんにちは

年齢39歳
年収　約270万
希望借入金額　1,400万
母と兄を扶養家族としています

この条件で普通に返済可能とは思えませんよ。
返済シュミレーションとか試してみましたか？
月々の支払できそうですか？