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この度住宅ローンを申し込みましたが、
事前の審査で融資を断られてしまいました。

・年齢39歳(女:独身)
・職業 会社員
・勤務年数 約6年8ヶ月
・年収 約270万
・自己資金100万
・希望借入金額 1,400万
 母と兄を扶養家族としています

以上の情報を銀行に提出したところ
住宅ローンを申し込むときの銀行の条件等は全てクリアしているので融資は可能とのことでしたが
保証会社の審査に通らないとのことでした。
保証人や実家を担保に付けても
減額等も受け付けられないとのことでした。

他に借入等は一切有りません。15年程前に他の銀行でマイカーローンを組んだことはありましたが返済は1度も滞納することなく完済しています。事故は一度もありません。

平成16年の5月から平成19年4月まで知人の住宅ローンの保証人になっている時もあったのですが関係あるのでしょうか?
教えて下さい。
宜しくお願い致します

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A 回答 (5件)

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともあり、保証機関に出向して保証審査を担当したこともある者です(&個人信用情報機関の1つであるCICの「個人情報取扱主任者」の認定も受けています)。



> 住宅ローンを申し込むときの銀行の条件等は全てクリアしているので融資は可能とのことでしたが保証会社の審査に通らないとのことでした。
銀行からの回答が矛盾していますね。
本当にその銀行からの回答は「融資可能」というものでしたか?
「融資可能」というのならば、「保証なし」の全くのプロパーでも融資が受けられるはずです。
もし、その銀行の住宅ローンの融資の条件として「指定する保証会社の保証が受けられること」ということがあげられていれば、「融資は可能」などという回答はしてはいけないんです。
「融資審査はクリアしたが、保証会社が保証不可との回答をしてきたので、融資の条件の1つとして『指定する保証会社の保証が受けられること』があるので、融資はできません。」と回答しなければなりません。
本当に銀行が「融資は可能」と回答したのならば、その言葉を盾に「『保証会社保証なし』で住宅ローンを融資してください。」と言ってみるとよろしいですよ。
できないことをできる可能性があるように言ってはいけないんです。
実際に融資を受けることは、難しいと思いますが、銀行の担当者を「いじめる」気があればお試しください。

ただ、住宅ローンをご利用いただける条件を全てクリアしていても、実際に融資が受けられるかどうかは別の話です。
ご質問者さまの場合、私の勤務先の住宅ローンでしたら、「融資審査」すらクリアできません。
ですから、お申し込みになられた銀行が「融資は可能」と言ったことすら不思議です。お申し込みになられた銀行では実際の借り入れるとしたら…に近い条件で審査をしたのかもしれませんが…。

まず年齢が39歳という点。
現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済としますと、返済期間は21年まで。仮に20年としましょう。
借入希望額:1,400万円 返済期間:20年 金利:3.077%(フラット35の6月の平均金利) 元利均等償還方式 ボーナス返済なし
というパターンでシミュレートしてみます。
民間金融機関の住宅ローンが借りられない場合、最後の頼みの綱…のようなカンジで、フラット35に目を向けられることがあるので、このような形でシミュレートをすることがあるんですよ。
そうしますと、毎月の返済額は78,184円、年間返済額は×12で938,208円。
年収270万円とのことですから、他に借り入れがないとしても返済負担率は34.7%になります。
年収300万円未満の場合は、返済負担率は25%を上限としている金融機関が多いと思います。
ですから、この面だけを見ても、「融資可能」になるとは思えないんです。

ただ、仮にフラット35の利用が可能で、それを考えた場合、「完済時の年齢が80歳」までの年数を返済期間にすることができますので、ご質問者さまの場合でも35年返済を設定することができます。
その場合、毎月の返済額は54,482円、年間返済額は×12で653,784円。返済負担率は24.2%になり、もう1つの収入に関する条件「お申込みいただく方の月収(=年収÷12)が、フラット35の毎月返済額の4倍以上の金額であること。」もクリアできます(270万円÷12>54,482×4)。

ですが、住宅ローンは返済負担率だけで審査される訳ではないことはご存知ですよね。
「年収:約270万円」で「母と兄を扶養家族としています」という点は、生活するだけでギリギリとしか見ることができません。
というか、基準からすると生活支出だけでマイナス基準なんですよね。
とても、さらに住宅ローンの返済が加わっても収入と支出のバランスが取れる…とは見ることができません。
この点からも、「融資可能」という回答が出ようはずがない…というのが正直な感想です。

> 母、兄の扶養をはずして借入金額を減らしたら融資を受けられる可能性はあるでしょうか?
仮に融資は受けられたとしても、今度は扶養控除の関係で負担が増えるだけですよ。

ですが、銀行からの回答が
> 保証人や実家を担保に付けても減額等も受け付けられないとのことでした。
ということは、資金が問題になっている訳ではないと受け取れます(単に言い訳に使っただけ…ということも考えられますが)。

> 平成16年の5月から平成19年4月まで知人の住宅ローンの保証人になっている時もあったのですが関係あるのでしょうか?
知人の住宅ローンは銀行等からの借り入れでしょうか?
銀行等の金融機関ならば、「全国銀行個人信用情報センター(KSC)」というところの会員になっています。
CICでは保証人情報は登録しないのですが、KSCは保証情報も登録します。
ですから、知人の住宅ローンの保証人になっていたのが19年4月までならば、「保証人ではなくなった」という情報が反映されておらず、ご質問者さまの住宅ローンの審査に影響を与えたということも考えられますが、でも、KSCは「銀行等金融機関」を会員とする個人信用情報機関なんですよね。
これまた「融資審査」の話でなければ変ですし、保証人をつけても、別物件を担保に入れても、減額しても無理…とはなりません。

理由があくまでも「保証会社の審査に通らない」というのならば、その保証会社が加盟している個人信用情報機関が保有している情報が原因…ということが考えられますので、確かに「クレジットカード」は影響しているかもしれません。
ですが、「持っているだけ」ならば、「借入限度額=借入額とみなされる」ことはありません。
クレジットカードに付帯しているカードローンを利用していたり、キャッシングを利用していたりすれば、そのように見ることもありますが、ご質問者さまは「他に借入等は一切有りません。」と書いていらっしゃるので、これらも利用されたことがないものと思います。
クレジットカードを解約しても、すぐに解約の情報が反映される訳でもありませんので(速いところで1か月弱、遅いところでは数か月先です)、#3さんの場合は「別の銀行」であることが審査に通った要因だと思います。

あとは…。
クレジットカードを一時期にたくさん作ったとか、作ったり解約したりを繰り返しているとか、最近作ったとか…。
また、ショッピングでクレジットカードを利用して、口座引き落とし日に残高不足で引き落としができず、気が付いたので入金しておき、引き落としがされたとか、請求があったから振り込んだとか…といった、「事故」には満たないようなこともありませんか?

いずれにしても、借りられたとしても実際の返済はかなり厳しいですよ。
借りられた=返済も問題なし…という訳ではありませんから。

最後に、自身の「個人情報」を取っても意味はありません。
審査の状況については開示しなくてもいい…と法律で認められていますから、取るのに費用をかけるだけ無駄です。
取るならば「個人信用情報」にしてください(たった2文字の違いですが別のものです。「個人信用情報」も「個人情報」の1つ…なんですが別のものが出てきますのでご注意ください)。
現在日本には5つの「個人信用情報機関」があります。
お申し込みになられた銀行とその銀行の保証会社が加盟している「個人信用情報機関」をお調べのうえ、その機関に対して「本人情報の開示」の手続きを取ればよろしいです。
これも費用がかかりますけれど。

・全国銀行個人信用情報センター(KSC)…主に銀行等金融機関
(HP)http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
(本人情報の開示手続きに関するページ) ↑のページから「本人開示の手続き」へ

・株式会社シー・アイ・シー(CIC)…主に信販・クレジット系および保証機関・保証会社
(HP)http://www.cic.co.jp/
(本人情報の開示手続きに関するページ)http://www.cic.co.jp/rkaiji/ki01_kaiji.html

・全国信用情報センター連合会加盟の個人信用情報機関(全情連)…主に消費者金融関係
(HP)http://www.fcbj.jp/
(本人情報の開示手続きに関するページ)http://www.fcbj.jp/howto/index.html

・株式会社シーシービー(CCB)…多業種
(HP)http://www.ccbinc.co.jp/
(本人情報の開示手続きに関するページ)http://www.ccbinc.co.jp/service/infodisclosure/i …

・株式会社テラネット…多業種
(HP)http://www.teranet-corp.co.jp/
(本人情報の開示手続きに関するページ)http://www.teranet-corp.co.jp/info/index.html
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この回答へのお礼

ご丁寧な回答、有難うございました。
私の年収ではどう考えても自己資金がもっとない限り家は持てないということがよく分かりました。

お礼日時:2007/06/19 15:24

ファイナンシャルプランナーです。



一般的な年収に対しての融資限度は1/4ぐらいです。
同じ1/4でも年収1000万円と270万円ではゆとりが違います。

もう少し自己資金を増やすか、中古物件で安いものを探すか家族の年収を増やすぐらいしかないと思います。

この回答への補足

住宅ローンを申し込むときの銀行の条件等は全てクリアて
保証人や実家を担保に付けても
減額等も受け付けられないとのことでした。

母、兄の扶養をはずして借入金額を減らしたら融資を受けられる可能性はあるでしょうか?

補足日時:2007/06/11 10:23
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クレジットカードをたくさん持ってませんか?


クレジットカードは使っていなくても、借入限度額=借入額とみなされるようです。
私も一度審査が通らず、カードを数社解約して、別の銀行に申し込んだら、審査が通りました。
今は、個人情報保護法があるので、審査を通らない理由が分からないので、私の場合も、クレジットカードの解約によるものか、銀行を変えたからかはっきりしませんが…
自分の個人情報を取ってみるのもいいかもしれませんね。
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この回答へのお礼

クレジットカードは4枚持っています。。
ただ、銀行の方にはクレジットカードを持っていても大丈夫だといわれていたのですが、使っていないものは解約してみます。
自分の個人情報も取ってみます。
ご回答有難うございました。

お礼日時:2007/06/11 10:18

きりのいいところで


20年、1400万を借りるとすると
現在の変動タイプの金利、2.625%で計算しても
毎月75,000円の返済です。

10年固定だと3.8%で83,000円ほどになります。

年収から計算すると月収は22.5万ですので、厳しいのではないでしょうか?

お母さんとお兄さんを扶養しながら、それだけ支払は困難と判断されたのではないでしょうか?
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こんにちは



年齢39歳
年収 約270万
希望借入金額 1,400万
母と兄を扶養家族としています

この条件で普通に返済可能とは思えませんよ。
返済シュミレーションとか試してみましたか?
月々の支払できそうですか?
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住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

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   ●「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
   ●「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済
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<住宅ローン詳細>
------------------------------------------------
借入額:2360万
返済方法:元利均等
借入期間:35年
返済済み期間:6ヵ月
借入金利:0.875%(変動金利)
ボーナス返済:なし

一部繰り上げ返済手数料:1回につき5250円
繰り上げ完済手数料:借り入れ後10年超の場合は無料
------------------------------------------------

※5年ごと10月1日に金利の見直しがあります。その際、毎月の返済額を1万以上増やしたりボーナス返済を組み込む予定はありません。

※もうすぐ第一子が生まれます。繰り上げ返済用に貯金ができるのは、教育費がかかる前の10年間ではないかと思っています。

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
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住宅ローンの事で質問です。先日、JAの住宅ローン事前審査をハウスメーカーさんを通してやったのですが、4.5年前で完済はしてるけど、情報があがってるんですが…と言われました。

調べてみると、主人がJCBカードで支払い延滞(一ヶ月の)強制退会となっており、すぐに完済したと言う事が分かりました。
JAでは保証人を二人つければ審査OKとなるかもと言われたのですが…


ろうきんやフラット35でもやはりNGになるでしょうか?

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。
&保証会社に出向して保証審査を担当したこともあります。

う~ん…。
こればかりは、金融機関次第、保証会社次第なので、誰にも答えようがない問題なんですよ。

> JAの住宅ローン事前審査をハウスメーカーさんを通してやったのですが、4.5年前で完済はしてるけど、情報があがってるんですが…と言われました。
> 調べてみると、主人がJCBカードで支払い延滞(一ヶ月の)強制退会となっており、すぐに完済したと言う事が分かりました。
JCBカードのプライバシーポリシーによりますと
http://www.jcb.co.jp/privacyPolicy.html
株式会社JCBが加盟している『個人信用情報機関』は、「シー・アイ・シー(CIC)」と「日本信用情報機構(JICC)」になっていますね。

このどちらかもしくは双方に、「支払い延滞(一ヶ月の)」「強制退会」といった情報が登録されていた訳ですね。

フラット35については、最終的な融資の判断は「住宅金融支援機構」がします。
「住宅金融支援機構」が加盟している『個人信用情報機関』は、「全国銀行個人信用情報センター(KSC)」と「JICC」なので、
http://www.jhf.go.jp/privacy/shinyou_kikan.html
「JICC」に、「支払い延滞(一ヶ月の)」「強制退会」といった情報が登録されていたとしたら、それを見た「住宅金融支援機構」がどう判断するか…。

「ろうきん」は、地域ごとに組織が違うので、ご質問者さまが申し込まれようとしている「ろうきん」がどの「ろうきん」で、そこがどの『個人信用情報機関』加盟しているのか分かりませんが、「ろうきん」で住宅ローンを借りる場合も、「ろうきん」が指定する「保証会社」の保証が受けられることが条件になっているのではないでしょうか?

「ろうきん」の保証会社に限らず、殆どの「保証会社」は、最低でも「CIC」には加盟しているので、「CIC」に、「支払い延滞(一ヶ月の)」「強制退会」といった情報が登録されていたとしたら、それを見た「保証会社」がどう判断するか…。
JAもこのパターンだったのではないかと思います。
JA、ろうきん以外の他の金融機関に申し込んだとしても同じです。

> JAでは保証人を二人つければ審査OKとなるかもと言われたのですが…
あくまでも「審査OKとなる『かも』」ですよね?
これは、

・保証人(おそらく連帯保証人)を2人立てれば、JAの保証会社も保証をしてくれる『かも』しれないので(保証は、JAの保証会社と人的保証2人の3本体制)、住宅ローンもOKとできる『かも』しれない
・保証人(おそらく連帯保証人)を2人立てることによって、保証会社の保証なし(プロパー)の住宅ローンとして、OKとできる『かも』しれない

のどっちの意味かをJAに確認してみてください。

また、このパターンですと、「金利優遇」が受けられないことも考えられます。
借りることができたとしても、ご主人の債務者としてのリスクが高いと判断され、高い金利で借りざるを得ないかもしれません。
JAの保証会社(?)が保証してくれたとしても、保証料率が高い可能性もあります。

そうまでして借りて、今、家を建てなければならないのか…を再度考えてみてください。

なぜならば、
> 4.5年前で完済はしてる
だとしたら、あと1~2年すれば、このネガティブ情報は、『個人信用情報機関』から消えると思われますので(情報の登録期限が到来するので)。

住宅ローン審査経験者です。
&保証会社に出向して保証審査を担当したこともあります。

う~ん…。
こればかりは、金融機関次第、保証会社次第なので、誰にも答えようがない問題なんですよ。

> JAの住宅ローン事前審査をハウスメーカーさんを通してやったのですが、4.5年前で完済はしてるけど、情報があがってるんですが…と言われました。
> 調べてみると、主人がJCBカードで支払い延滞(一ヶ月の)強制退会となっており、すぐに完済したと言う事が分かりました。
JCBカードのプライバシーポリシーによります...続きを読む

Q住宅ローン控除と繰り上げ返済について

昨年4月に住宅を購入し、住宅ローンを組んでいます。

借入金 1500万円(20年)
金利 0.825%

ローン控除 1.2%(長期優良住宅)

なのですが、金利が0.825%に対してローン控除が1.2%なので、金利が上がらない限り、繰り上げ返済はせずに、ローン控除を最大限利用したほうがいいのか?それとも繰り上げ返済したほうが得なのかがわかりません。

住宅ローンに詳しい方、ご回答お願いいたします。

Aベストアンサー

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           差分: \ 186,357

・ローン控除対象期間終了直後の2020/1に3年分(¥2,291,180)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
 20年分の利息分の合計  : ¥1,107,415
           差分: \ 244,885

この結果を見ると、ローン控除対象期間終了直後が一番効果が高いことがわかります。
ローン控除対象期間中の場合、利息の支払は大きく減りますが、その分、ローン控除分も減ってしまうため、トータルでみると、終了直後の方が効果が高くなります。

ただ、今後、ローン金利が上がっていけば、この計算は成り立たなくなりますので、ご注意下さい。

ローン金利がどれくらいになったら、控除対象期間中でも、繰り上げ返済した方が良いかまでは、分かりかねます。

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           ...続きを読む

Q住宅ローン 事前審査で融資不可になった理由は?

土地+中古物件(築約80年の古民家)を購入し、リノベーションして住まいたいと考えている者です。
先日、土地を売り出している不動産会社を介して、2つの金融機関で住宅ローンの事前審査を受けました。

申込者:30歳男(妻と子供2人)
勤続年数:3年10ヶ月
年収:408万円
自己資金:なし
その他のローン(車など):なし
借り入れ希望金額:2318万円(土地+諸費用=818万円、リノベーション費用1500万円)

Aバンクでは、個人情報は問題なかったが、物件が古過ぎて担保価値が無いので、希望金額では事前審査は通っても本審査で通らないだろうとのこと。土地購入費用くらいはでる可能性がある。全国保障型の事前審査を受けなおしてみては?とのコメントがあったと、不動産屋を通して聞きました。

B金庫からは、なんと「融資不可」の結果が届きました。

その理由が何なのか、夫婦ともども気になって仕方がなく、詳しい方にお伺いしたい次第です。
過去に消費者金融を利用したことは無く、大きなローンといえば一度車のローンを組んだ事がありますが滞納せず完済しています。

自分達で理由と考えられるのは以下の点です。
(1)過去3年以内に、ショッピング(ガソリン購入)でクレジットカードを利用して、口座引き落とし日に残高不足で引き落としができず、後日届いた振込み用紙で振り込んだ事が数回ある。

(2)奨学金の返還があり、月々35,000円が2023年9月まで残っている。一度滞納したことがあり指定どおり翌月に引き落としで入金をしたことがある。

(3)勤務先が社団法人で、職員6名の小さなところである。

この3点です。
現在、この結果を受けて、Aバンクの全国保証型のローン審査をうけるべく建築士さんに見積もりと図面(間取図)の作成を依頼しています。が、B金庫で融資不可であったことから、Aバンクも無理に思えて不安で仕方がありません。

上記の3点のいずれか、もしくは複数で、決定的になっている理由がありますか?
または考えられる理由をお教えいただけますとありがたいです。
どうぞよろしくお願いいたします。

土地+中古物件(築約80年の古民家)を購入し、リノベーションして住まいたいと考えている者です。
先日、土地を売り出している不動産会社を介して、2つの金融機関で住宅ローンの事前審査を受けました。

申込者:30歳男(妻と子供2人)
勤続年数:3年10ヶ月
年収:408万円
自己資金:なし
その他のローン(車など):なし
借り入れ希望金額:2318万円(土地+諸費用=818万円、リノベーション費用1500万円)

Aバンクでは、個人情報は問題なかったが、物件が古過ぎて担保価値が無いので、希望金額では事前審査は...続きを読む

Aベストアンサー

年収の6倍程度なのでこれが新築物件ならまず通ります。申告の限りでは個信は問題ではないでしょう。
自己資金なしと言うのが大きなネックになります。
つまり古民家の価値をどう評価するかと言うことになります。リノベーション、かっこいい言い方ですが大規模補修と言うこと。
1,500万円の投資が建物の価値をどけだけアップすると評価するかがポイントです。

通常なら土地の価格はみるとして、建物本体はゼロ。そこにリフォーム資金の7割まで見てくれればいいほうです。
土地700+1050で1750万円の評価に対して七掛けで1200万円がローンの対象として妥当な金額ですが、約二倍の希望ですからかなり厳しい回答が出ます。

建築士に出してもらうのは見積りでしょうか。それも大事ですが不動産屋に物件の流通査定価格を出してもらうことです。
これがもともと低ければ担保としては不適格、つまり一般人は欲しがらない物件ということになり、市場流通性が無いという判断になります。

もしものときに処分にかけても換価しにくいという理由から不適とされます。良く考えて購入されることをお勧めします。
出しただけの価値は無いというものはローンの対象にしにくいのです。

年収の6倍程度なのでこれが新築物件ならまず通ります。申告の限りでは個信は問題ではないでしょう。
自己資金なしと言うのが大きなネックになります。
つまり古民家の価値をどう評価するかと言うことになります。リノベーション、かっこいい言い方ですが大規模補修と言うこと。
1,500万円の投資が建物の価値をどけだけアップすると評価するかがポイントです。

通常なら土地の価格はみるとして、建物本体はゼロ。そこにリフォーム資金の7割まで見てくれればいいほうです。
土地700+1050で1750万円の評価に対して...続きを読む

Q住宅ローン減税と繰り上げ返済について

住宅ローン減税と繰り上げ返済について教えてください。
来年の2月に住宅の完成予定です。

住宅ローンの詳細は、
 借入金額 2,000万円
 元利均等
 毎月 67,814円(ボーナス時0円)
 金利 0.95%(変動)
 期間 28年

繰り上げ返済を、返済額軽減型で5年ごとに200万円を予定しています。

金利0.95%より、住宅ローン減税の控除額1%の方が良いので、10年間は
繰り上げ返済をしない方が得なのではないかと感じました。
所得税は20万円以上あると思います。
実際のところ、どうなのでしょうか。

Aベストアンサー

たしかに金利が減税を下回っていた場合、返さない方が得です。
また、通常の住宅ローンでは団信保険料が含まれていますので、
ローン残高分の生命保険に入っているようなもので
多少の金利負担をしてもいいとも言えます。

変動金利とのことですので、金利動向を見ながら
当面様子見をしてもよいと思います。

Q住宅ローンの事前審査と本審査の違い

タイトルの通りです。
そこで事前審査と本審査って審査する基準など何か違いがあるのでしょうか。
住宅ローンを申し込みしている最中です。
事前審査には通り、これから本審査に移る予定です。
事前審査に通っても本審査で落ちる場合もあるのですよね?
それはどのような場合になるのでしょうか?
考えられることを教えて下さい。

Aベストアンサー

基本的には一緒だと思います。
ですから事前審査と本審査で異なる内容が無ければ無事本審査承認と言う形になると思います。

事前審査で通過し本審査で落とされたり減額されると言うのは事前審査後に新たにローンを申し込んだりすると事前審査の時に信用情報機関で新たなローンの記録が載ることとなり事前審査と本審査で異なる内容となりはじかれるのです。

ですから事前審査と本審査全く同じなら問題は無いと思います。

ただ本審査承認後から融資実行までの期間が長い場合などは銀行によっては融資実行前にもう一度信用情報を見るところもあるようなので融資が実行されるまはカードの使用等は控えた方が言いと聞きました。

Q繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

平成14年に住宅を建てて5年目になります。

残高12817998 金利3年固定 1.95% 平成20年6月26日から平成20年6月26日 元利均等返済 約33万の繰り上げ返済で約10万利息がうきます。 残存期間14年

期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。

この場合、どちらを優先させたほうがいいでしょう?
繰り上げ返済でしょうか? 金利1.95%と控除1%だから

また繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?

現在32歳 奥さん32歳妊娠中11月出産 母61歳 老後の為にと給料天引きで積み立てたものですが、目先の住宅ローンの利息減額のほうがいいのではないかと思ったものです  いかがでしょう?

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

当初の契約内容が書かれていないので、推測に過ぎませんが、
当初借入額1,700~1,800万円
当初適用利率:1.20%(3年固定)
返済期間:20年
2回目以降の金利見直しによる適用金利は1.95%
程度ではないかと。
この程度の条件ならば、確かに、約33万円をこの時期に期間短縮型の繰上返済すれば、トータルで約10万利息がうきますね(現段階における試算。この先金利が上がれば、さらに効果は大きくなります)。

> 期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。
確かに「返済期間が10年未満」になりますと、住宅ローン控除の対象からは外れますね。

ですが、33万円では、期間短縮型の繰上返済をしても、返済期間は10年を切りませんよ?
総返済回数240回のところが、236回になるだけですから。

ちなみに、住宅ローン控除の「返済期間10年」は、結果的な総返済回数が10年=120回を切ることになる場合ですから、「この先10年を切ったら」ではありません。
私の推測がほぼ正しければ、この時期ならば850万円以上の繰上返済をしなければ、住宅ローン控除の対象から外れることはありません。 

ですが、繰上返済は早ければ早い方が効果的です。
ただ、ご質問者さまがご利用になっている金融機関では、
「固定期間中」でも繰上返済ができますか?
「固定期間中」の繰上返済手数料は高くないですか?
33万円でも繰上返済はできるのですか?
これらは、金融機関や住宅ローンの契約によって違うものですから。
一度ご確認ください。

> 繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?
#1さま、#2さまが仰っているとおりです。
住宅ローンだけを考えるのならば、利息分が「お得」にはなりますが、ご質問者さまおよびご家族の「生活」は、住宅ローンだけではありません。
ご質問者さまやご家族に「将来」がないのならば、それもいいかもしれませんが。
財形年金や個人年金は、普通は『余裕資金』とは捉えません。
住宅ローンの繰上返済は、『余裕資金』を以って行うべきです。
それも、想定外の出費に備えて、預貯金として年収の半分くらいは残したうえで考えてください。

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

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Q住宅ローンの事前審査と本審査について

はじめまして。心配事があり皆様からの回答をお願いします。

恥ずかしながら、弁護士による債務整理の経験があります。
2000年の1月には整理実行後の支払い(弁護士費用含)はすべて終わっています。それ以後、借り入れはしていません(できなかったと思いますが)
2007年2月頭に、訳あってインターネットから銀行系2社(三井、モビット)と消費者金融1社に申し込みをしたところ融資不可との返答でした。
その1ヵ月後、マンション購入の話が持ち上がりまして、事前審査で三井と東京三菱と地銀からOKが出ました。
結局、違う物件にした為、東京三菱と地銀に事前を出してOKをもらいましたので、最終的に本申し込みを地銀にしました。

以上の経緯で疑問なのは、カードローンが駄目で、なぜ住宅ローンの事前審査が通ったのか?ということです。
審査の際に個人情報の照会をするということはネット等で知っていますし、妻も私の過去の金融事故を知っていますので、情報開示をしてみようという事も考えたのですが、結局せずに本申し込みをしました。
売買契約等々、ここまでかなりの労力を使ってきたのに、本審査に落ちるとヘコんでしまいます。
銀行担当者は「事務的な作業ですから」と軽く言ってましたが大丈夫なんでしょうか?
事前審査で与信調査をしないでOKな金融機関なんてあるのでしょうか?
ちなみに現在の借り入れ欄は、0円。金融事故の件も伝えてません。

年齢37歳。勤続16年。年収500万円。事前、本審査とも、2100万円の借り入れを希望しました。
長文、失礼しました。宜しくお願い致します。

はじめまして。心配事があり皆様からの回答をお願いします。

恥ずかしながら、弁護士による債務整理の経験があります。
2000年の1月には整理実行後の支払い(弁護士費用含)はすべて終わっています。それ以後、借り入れはしていません(できなかったと思いますが)
2007年2月頭に、訳あってインターネットから銀行系2社(三井、モビット)と消費者金融1社に申し込みをしたところ融資不可との返答でした。
その1ヵ月後、マンション購入の話が持ち上がりまして、事前審査で三井と東京三菱と地銀からOKが出ました。
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Aベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともあり、保証機関に出向して保証審査を担当したこともある者です。

個人融資の審査の際に照会をするのは「個人情報」ではなく「個人信用情報」といいます。
簡単に言ってしまえば、「個人情報の一部に個人信用情報がある」ということになり、「信用」2文字の違いですが、指すものが違ってきます。
これを混同されている方は多く、一般の方には些細なことかもしれませんが、この2つを区別しないと、「個人情報」を扱う事業者を相手にするときに、相手に混乱を与え、結果的にお客さまにとって「そういうつもりではなかった」ということにもなりかねませんので、老婆心ながらご注意を喚起させていただきます。

仮申し込み・仮審査の段階で個人信用情報を照会するかどうかは、金融機関によって違います。
収入、勤続年数等の本人属性(これは「個人情報」)のみで審査をして「仮審査OK」とする金融機関も少なくないと思います。
そして、本申し込み・本審査で個人信用情報を照会し、それによって「仮審査はOKだけれど、本審査ではNGになった。」ということもよく耳にします。決して少なくないですよ。
それどころか、本審査もOKだったけれど、「何らかの理由により」、金銭消費貸借契約までに「やはり融資ができなくなりました。」ということすらあります。

#1さんが少し触れてくださっていますが、現在、日本の「個人信用情報機関」は大きく5つの組織があります。
そして、住宅ローンの場合、保証機関保証を利用される方が多いです。
仮審査は金融機関が行なうという場合、その金融機関は自身が加盟する個人信用情報機関にのみ個人信用情報の照会をします。
もしかしたら、複数の個人信用情報機関に加盟しているけれど「全国銀行個人信用情報センター(KSC)」のみしか照会しないかもしれません。
そして、本審査では自身が加盟する全ての個人信用情報機関に照会をし、さらに、保証機関は保証機関で、保証機関自身が加盟する個人信用情報機関に照会をする…としているかもしれません。
そうなりますと、照会する個人信用情報機関の数が増えるので、その分「ひっかかる」可能性も増えます。
結果、仮審査OKだったけれど、本審査でNGになる…という可能性も高くなるわけです。

消費者金融ということは、少なくとも「全情連」には加盟しているでしょう。他の個人信用情報機関については、消費者金融会社によってどの個人信用情報機関に加盟しているか違います。
銀行系カードローンというのは、「三井住友銀行のカードローン」でしょうか?それとも、SMBCのグループ会社のローン機能付きのクレジットカードとか、SMBCのグループ会社のカードローン(プロミスやアットローン)ですか?
三井住友銀行のカードローンでしたら、三井住友銀行はKSCに加盟していますので、カードローンはNGで住宅ローンはOKだったというのは、ちょっと理由が分かりません。
SMBCのグループ会社のクレジットカードやカードローンでしたら、KSCに加盟していないようなので、三井住友銀行は、KSCのみで個人信用情報を照会して審査をしたか、個人の属性のみで審査をしたのかもしれませんね。

あと、「債務整理」をされたとのことですが、その時の借入先の業態、債務整理に至る経緯はいかがですか?
といいますのは、債務整理の場合、結構「消費者金融からの借入のみで、いきなり債務整理」という方も多いので。
要するにKSCに加盟するような業態からの借り入れは一切なし、苦しいながらも延滞せずに返済を続けて、「もうだめ!」と債務整理をされる方が多いんです。
そのような場合ですと、銀行に住宅ローンの仮審査を申し込んでみると、KSCには「ひっかかる情報」が登録されていないので、仮審査には通ってしまう…ということがあるんです。
そして、本審査になったとき、保証機関の方で加盟している個人信用情報機関に照会をしてみたらぞろぞろと履歴が出てきて、保証NGになり、保証機関保証が受けられないのならば、規定により住宅ローンもNGになる…ということが結構あるんです。

凹まれるかもしれませんが、少なくとも、金銭消費貸借契約までは「油断できない」と思っていていただいた方がよろしいかと思います。

それ以外の可能性となると、以前債務整理をした先のなかに、2007年2月に申し込まれた先が入っているか…ですね。
三菱東京UFJ銀行は、本審査NGになるかもしれませんが、地銀は利用する保証機関次第ではもしかしたら何とかなるのでは…とも思います。

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともあり、保証機関に出向して保証審査を担当したこともある者です。

個人融資の審査の際に照会をするのは「個人情報」ではなく「個人信用情報」といいます。
簡単に言ってしまえば、「個人情報の一部に個人信用情報がある」ということになり、「信用」2文字の違いですが、指すものが違ってきます。
これを混同されている方は多く、一般の方には些細なことかもしれませんが、この2つを区別しないと、「個人情報」を扱う事業者を相手にするときに、相...続きを読む


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