建物傾きありの中古物件について

Question

築３０年の中古物件の購入を考えております。
間取り・リフォーム済み・環境・価格の面で大変気に入っている物件があるのですが、ひとつ家の傾きだけが引っかかっています。
仲介業者に相談した所、
(1)阪神大震災を乗り越えたくらいだから大丈夫だ。
(2)今すぐどうこうなる事はない
(3)通常『建物傾きあり』という記載はしないが、この家に関してはたまたま調査した結果多少傾きがあった。
(4)この土地で斜面で築３０年くらいの家であればだいたいこのようなものだ。
などの意見しか得られませんでした。
実際、各部屋でガムテープやビー玉を転がしたところ、
西南側にゆっくり転がっていきました。
西南側の窓も、５ミリ程の隙間があります。
外壁下部に少しひび割れている箇所も気にしたら微かにありました。

契約日に建設会社も立ち会って話を聞く事になっておりますが、
その前にご意見をお聞きしたく、記入しました。
以下の物件です。

(1)平成１８年全面リフォーム済み
　（外壁塗り替え・屋根葺き替え・キッチン交換・お風呂替え）
　（洗面＆トイレ替え・クロス張り替え・畳表替え・フローリング張り替え）

(2)構造：軽量鉄骨造
　　　　ストレート
　
(3)地上：２階
　
(4)３SLDK

(5)築年月：昭和５３年

(6)建物傾き有り

(7)１年半前まで前所有者が住んでいた。
　その後競売にかかり、業者が買い取る。
　リフォーム後、販売開始。
　
(8)２９８０万で約１年間販売していたが、最近２５８０万に落とした。

(9)２年間の保証あり

(10)南側一段下がり日当たり良好

(11)面積：１階　８１．７５
　　　　２階　３９．７４

(12)土地面積：２７４．２５　（８２．９６坪）

(13)建蔽率：４０％　容積率：６０％

１５～２０年住む予定です。
本当に気に入ってしまい、安心材料が欲しいのが
正直なところでございますが、ご意見をお聞かせくださいませ。

どうぞ宜しくお願い致します。

architectm · Accepted Answer

築30年であれば、ある程度傾きがあっても不思議ではありませんが、
それ以前に旧耐震設計基準の建物だという点が気になります。

昭和56年以前に建てられた建物は、現在の最低基準の半分以下の耐震要素しか持っていない場合が少なくありません。耐震補強をしていないのであれば、大きな地震で倒壊する可能性が高いと言えます。
阪神大震災で倒壊しなかったのは、ただ単に「運がよかっただけ」です。震災の際にまったく破損がなかったとは考えにくいのですが、そのへんは確認されましたか？　その際、適切な補修がなされているかもポイントになると思います。

いずれにせよ、上物は無価値だと思われた方がいいのではないでしょうか？　誠実な不動産業者なら、そのような評価を率直に伝えてくれると思いますが、書き込みを拝見する限りではあまりよい業者さんではないようですね。
土地代と割り切って購入し、なるべく早く耐震診断、耐震補強をされるか、改築されるのがよいと思います。

Apple4548 · Answer

先日、私もオープンハウスを見てきました。
今、不動産屋さんからもらったチラシを改めて見ていますが、質問文とまったく同じ内容ですので、多分同じ物件かと思います。
リビングにサンルームがありませんでしたか？

私が現在住むところから車では近いのですが、市外になり学区や電車の沿線が変わってしまうため、買うところまでいきませんでしたが、金額といい、広さといい、かなり魅力的に思えました。
ちょっと引越しも考えて、暮らしているところを想像したりもしましたが…

何となくだけど訳あり物件かなぁと思っていましたが、帰宅後、チラシをじっくり見て備考欄に「建物傾き有り」と記載があったので、「なるほどなぁ、うまい話はないもんよね」と思いました。

私が聞いた話は
「業者なら２年間の保証があります。業者は使い物にならない物件は買いません。」というものでした。

私の印象は１８年に全面リフォームしたわりには、お風呂など汚れているなぁと思いました。
リフォーム後、誰も入居していないはずなのに「？」という感じでした。
でも特に修理せずにすぐ住める状態でしたし、広さといい、南側の開放感といい、古くてもゆったり住めるだろうなと思いました。

子供が大きくなるまでとか、ある程度住んでから、建て替えを考えているなら「買い」かもしれませんね。
周りの環境はよく知りませんが、私には買い物とか駅には遠いような気がしましたし、若いころは良くても車を運転できない老後に住むにはちょっと不便で寂しい所という感じはしました。

OSM-8787 · Answer

＃５です。
中古物件購入ということで人事ではないような気がしました。
下記もご確認ください。

家の傾きを知るにはゴルフボールがいいそうです。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20061210A/index.htm
（ ↑ 私はこのサイトを読んで、中古物件の勉強をしました。）

基礎については、ひび割れの状態を目視確認します。
（外壁コンクリート基礎の通気口の”角部分”に、割れが発生しやすいので要チェックです。
たいていの中古物件は線状のひび割れが見られると思いますが、
口がパックリと開いているひび割れは、基礎劣化が激しくNGと
思われます。
線状の割れば、フラット35規格NGですが、私的には許容範囲としました）
http://www.custom.co.jp/03_oterdontfail/topic003.html

私の場合、お風呂をリフォームするつもりたっだので購入前にリフォーム業者数社から見積もりを取りました。
その見積もり現場に私も立ち会って、家の気になった点を実際にプロに見てもらい、複数のご意見を聞くことも出来ました。
また、（私はやりませんでしたが）シロアリ業者は床下に潜り込んで無料見積もり診断をしてくれるそうです。

見た目だけではなく、構造的にもなっとくの出来る物件だといいですね！

OSM-8787 · Answer

中古住宅を”最近”購入したものです。
私も同様の内容で悩んでいました。（私も、物件が欲しくて欲しくてたまりませんでした。）
欲しい気持ちはお察ししますが、高い買い物ですし、
冷静な判断がとても重要であると思います。

たいていの物件（中古、新築含む）は、ビー球が転がるかと思います。
その傾き具合がどのレベルであるかが大きな問題になります。
今回の場合、西南側の窓に５ミリ程の隙間というのが気になります。
建設会社から納得できるまで説明を聞くべきだと思います。

>契約日に建設会社も立ち会って話を聞く事になっておりますが、

契約日よりも事前に行ってもらった方がいいと思います。
契約日では、冷静な判断ができない可能性があります。
また利害関係のない建築士や第三者専門機関に、
事前に見てもらうのもアリだと思います。
また、フラット35の住宅建築規格を満たしているかどうか、
セルフチェックするのもいいかもしれません。
（ちょっとだけ知識がいります）

それと、2580万から土地代を引くと、「家の価格」はおいくらに
なるのでしょうか？
傾いた中古物件は売れないそうです。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3061968.html

2年間保障とありますが、どこまで保障が範囲なのかじっくり確認されましたか？
後々のトラブルにならないように保障範囲や具体例を
よく聞くべきだと思います。

余計なお世話かもしれませんが、
築20年以上ですと、購入後の「住宅ローン控除」や、
親から援助してもらった場合の「相続時精算課税制度」が
適応外となりませんか？
私の場合は、築20年以内の物件を探しました。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/1213.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503.htm

ご参考まで。

southwest#2 · Answer

＞安心材料が欲しいのが正直なところでございますが

細かい点については他の回答者が触れていますので・・、あえて重複は書きませんが、残念ながら文面を読む限り安心材料はありません。
質問文を読む限り、家の内容も業者の対応も含めて「やめた方が良い」としか書きようがありません。

sengokujieitai · Answer

お止めになったほうが良いと思いますよ。

(1)阪神大震災を乗り越えたくらいだから大丈夫だ。
　　次回大きな地震が来たら倒壊します。何が大丈夫なのかわかりません。

(2)今すぐどうこうなる事はない
　　現時点ではね。無責任です。

(3)通常『建物傾きあり』という記載はしないが、この家に関してはたまたま
　　調査した結果多少傾きがあった。
　　言い訳です。信用できません。後で泣きを見るのはあなたです。
　　売りに出す前に調査するのが普通で、傾きありの情報を

(4)この土地で斜面で築３０年くらいの家であればだいたいこのようなものだ。
　３０年で傾くという事は、土地に何か問題があります。
　私の実家は、基礎をしっかり造ったおかげで、築３０年を超えても傾いていませんよ。
　
※総合判断すると、信用できない業者であり、大きな地震が来ると言われている昨今、購入しない事方が得策です。２５８０万も出す価値はないです。

安心材料が欲しいとおっしゃられていますが、どう見ても安心材料は見当たりません。まして、昭和５３年築とすると、基礎は、布基礎と判断します。
べた基礎なら、まだマシですが・・・
べた基礎で傾いたら余計目も当てられませんが・・・

古い建築基準法での建物ですね。今の建築基準法では通りません。
購入してから、耐震補強を役所から求められるかもしれません。
そうしたら、余計お金がかかりますよ。

後で後悔しないように慎重に進めましょう。
それと、必ず土地の地耐力を調べましょう。

komikomi02 · Answer

あくまでも、私の意見です。（ご参考になればと思います）

斜面の土地，築30年，外壁下部に少しひび割れている箇所，傾きがあるなどから、直ぐには契約しません。

まず（土地・特に傾斜、建物・外見だけでなく）を第三者に調べてもらいます。
その、制度が下記になります。

住宅性能表示制度（多分10万円～）などを利用しては如何でしょうか？
　　　↓住宅性能表示制度
　http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha02/07/071217_3_.html

数年前に欠陥住宅が騒がれていた時、この制度を知りました。
＊もしも、欠陥住宅のトラブルになった場合、都道府県の弁護士会に相談すると申請手数料のみで相談できるそうです。

仲介業者は売るのが目的ですから、安易に仲介業者だけで信じ込むのは危険かと思います。

高額な買い物ですから契約は慎重に。

建物傾きありの中古物件について

先日、私もオープンハウスを見てきました。

＃５です。

中古住宅を”最近”購入したものです。

＞安心材料が欲しいのが正直なところでございますが

築30年であれば、ある程度傾きがあっても不思議ではありませんが、

お止めになったほうが良いと思いますよ。

あくまでも、私の意見です。

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