家がどんどん傾いてます

Question

一戸建ての築40年の平屋（賃貸）に住んでます。
坂道から階段を30段ほどあがったところにある家なんですが、道路側は坂道に沿って高い壁になっていて、うちからは道路を見下ろす感じです。入居したときから、見た目でなんとなく、傾いているなって気がしました。（実際、窓がきちんと閉まらない状況でした）半年住んでいて、最近、窓を開けてもスーッと勝手にしまってしまうくらいです。室内の壁に亀裂のようなものも新たに見つけました。
坂道がある側のみ傾いていると思います。
他の質問の答えなどもいろいろ見ましたが、大きい地震が来たらつぶれてしまうかもしれないとちょっと心配に思っています。今までは、傾いていないほう側を中心に使ってましたが、傾いている方の端っこの部屋も、近々フルに使うことになります。

そこで質問なんですが、
１．大きい地震ってどのくらいのことを言うんでしょうか？確か、ここに住み始めてから震度３くらいはありました。
２．ほかにつぶれちゃう心配がある状況はありますか？
３．家だけつぶれるより、坂道に沿った壁が崩れて、家が崩れちゃうことの方が考えられますか？

その他、対処法など、いい方法があったら教えてください！あんまり早くに引越しする余裕はありません！

altosax · Accepted Answer

#2のaltosaxです。
多くの方からとても親切な御回答がたくさん寄せられてよかったですね！


>さて、築40年程度の家ですが、今、なんとなく傾いた
>感じがわかる気がする程度なんですが、半年以上前の
>現状はわかりません。でも、半年で気づくのはすごく
>傾いているって事だからなんでしょうか？ 

家の傾きがあまりにひどい場合は、床にぺたっと座っただけで、船酔いのような感覚を感じてしまいます。
こうなると健康にも悪影響がありますが、「床が傾いている」ことと「家全体が傾いている」ことはイコールである場合と、そうでない場合（単なるその部屋だけの問題）がありますので、いんちきでないきちんとした建築士の免許を持った先生で、なおかつ家屋調査の経験豊かな方に頼んで見てもらわないと、知ったかぶりのハッタリ診断に振り回されてしまう危険性がありますので御注意ください。
（すごいエライ一級建築士の大御所大先生でも、高層ビル新築専門の先生だったら、木造家屋の古い家の劣化診断はまるっきり何も知らないので、要注意です）

船酔い状態するほど傾いた家だと、もう引っ越してきた当日にすぐ気分が悪くなりますので、半年たってようやく気付いてきた傾き具合なら、少なくとも健康被害には結びつかない程度だと思います。

でも、これが倒壊に結びつくかどうかという問題は、１～５の自信ありの御回答の方も誰もお答えになって下さっていないのですが、倒壊か持ちこたえるかの重大な２大決定要素の「その家の必要壁量」と「偏心率（お家の重心と壁のバランスが食い違って、家がみずからよじれてしまう現象が発生してしまう率」を計算してもらわないと、答えが出せないものなんです。

極端な話でいえば、土地の地盤がわるくても、壁量がものすごく多くてがっちりしていれば、地震で家が傾いても、傾いたまま固い家の上物部分だけは無傷で残るので大丈夫（お豆腐の上に鉄のおうちの模型を置いて、お豆腐が崩れるまで揺すっても、鉄でできたおうちの模型は無傷であるという考えとおなじです）という計算になるのが、いわゆる耐震診断の計算です。

ですので、こちらの掲示板でどんなに「自信あり」のかたに尋ねても、実際に問題のお家を調査して計算をすることはできませんので、「地震がきても大丈夫か危ないか」の結論は、大家さんを通じて、きちんとしたいんちきでない信用のできる耐震診断をしてもらわないと答えがでないことになります。

おおやけに認められているインチキでない本式の耐震診断には、「簡易診断」と「一般診断」と「精密診断」があります。
しかし、精密診断は大学の教授をそのつど呼んでこなければならないことになっていますので、ふつうは実施できません。

「簡易診断」であれば、実は専門家に頼まなくても、ちょっとした理科の知識がある人なら、自分でもできるようになっています。お近くの役所の建築指導課などの窓口にいくと、「我が家の耐震診断」という小冊子が全国で無料で配付されています。
簡易診断を専門家に頼むとだいたい５～８万円ぐらい（お家の大きさや手間によってかなり差が出てしまいますのでこれはあくまで目安にすぎませんが）です。
一般診断を頼むと、これは新築の家を設計するのと同じ計算をしてもらうことになりますので、１５～２０万円ぐらいかかります（これもお家の大きさや、古い設計図があるかないかでかなり差がでますのであくまで目安とお受け取りくださるのが無難です）。


>擁壁は確認しましたが、コンクリートでした。ふくら
>みは全体的にあるとか無いとかなんでしょうか？近く
>で見た感じでは、亀裂もないし、わかりませんでし
>た。あと、階段の横の上部３分の１位だけは玉石擁壁
>でした。 

高さが２メートル以上ある擁壁だったら、役所へ申請しないと作ってはいけないことになっていますので、ほぼ正しい造りになっています。
でも、いんちきで作ってしまっている擁壁もたくさんありますので（役所に提出した設計図どおりに出来ていないとか、わざと最初１m９０cmぐらいでおさえて後から継ぎ足したり、などあのてこの手のいんちきがあります）これもきちんとした経験と資格のある人に見てもらうようにして下さい。

玉石擁壁は、昭和２５年以後（建築基準法ができた年）以後は新造が認められていない建て前ですが、けっこうあちこちありますね（汗）
２メートル未満なら無許可で作って良いのでそれなら今でも玉石擁壁は出来てしまいます。


ただそれとは別問題としていちばん心配なのは、貸家のばあい大家さんがお客をとりたいばかりに、無申請でいんちき増築しているケースがよくありますので、そう言う場合には不正行為がばれると困る大家さんだと、診断をしてもらうように頼むと露骨にいやがる可能性があることですね。。。
そうでなくても大家さんの多額の修繕負担がかかる話しだといい顔をしないことはあり得ると思いますのでつらいところですね。。。


>それと、一番擁壁に近い部屋が６年前くらいに増築さ
>れたそうです。それは何か関係はありますか？

増築することと、家全体が傾くこととは、直接的には無関係です。
（増築部分がたまたま盛り土でふわふわしているところに建ったら、ふわふわ部分に建てられたところが傾く、ということです）

２０００年以降にきちんとした役所へ申請されて増築されたものであれば、古い既存部分のおもやも含めて十分な耐震性を役所から要求されますので、インチキ工事がなければ安心できます。
でも六年前だと母屋までふくめた強度の要求は義務付けられていなかったので、増築部分だけ安心で、古いおもやは危ない、ということはあり得ます。

また、一般的な住宅地ですと１０平方メートル未満（だいたい六畳間ぐらいまで）の増築は無申請でもかまわない地域が多いですので、申請なしで増築されているばあいは、何も考慮されないでめちゃくちゃにただ建て増しされていることもあり得ます。


現物のお家を何も見ないで、計算もしないで語ることのできる一般論としては、
４０年前のお家でしたら、当時の建築基準法を満点で合格していても、今の建築基準法にはぜんぜん足りていない強度になっている可能性が過半数以上の確率でありえます。
また、玉石擁壁は「震度いくつで」ということは建てられた地域の土質によって千差万別なので答えることが不可能ですが、法律で認められている工法ではありませんので、崩れてしまうことを覚悟しておいたほうが無難です。　それでどの程度の範囲で崩れるかと言うと、これまた地域の土質によってまちまちですが、ごくごくどんぶり勘定に一般論でいいますと、だいたい３０度の角度の範囲で崩れます。（これを安息角（あんそくかく）といいます）砂浜で遊んでお山を作って壊すときに、ある一定の角度でこわれますね？
あれと同じです。砂だったり土だったり、それぞれの土質に応じて角度がすこしずつ変わります。


ながながとなってしまいましたが、まずはmocha420さんの場合、借り家ですから、ひとまず地元の役所の建築指導課へ相談に行ってみて、公費の耐震診断補助制度があるかどうかたしかめて、大家さんに公費があれば診断を申し込んでもらうように働きかけてみるのがよろしいのではないでしょうか。
また、先に書きました通り、「簡易診断」であれば自分でできますので、相談窓口で「我が家の耐震診断」という簡易診断小冊子をもらってきて、大家さんに内緒であるていどの自己診断ができますから参考にしてみて下さい。自分でできる、とはいえ、なかなか難しい面もあると思いますが、わからないところがあったら、見取り図を添えて、小冊子をもらった建築指導課へもういちど教えて下さい、と聞きに行けば、けっこう教えてくれる親切な役所もありますので、だめもとで色々教えてもらいに行くのも見聞が広まっていいと思います。
ただただ心配で、えたいのしれない恐怖を感じ続けるのは気持ちわるいですよね。
そういう訳で、まずは役所に相談に行ってみてはどうでしょうか。
また、＃２で御紹介した協会でも対応してくれます。
（ただ、市民サービスということで最初の一回目は役所のほうが得することがあるかもしれません☆役所ではらちがあかない、と思ったら協会へ相談してみるといいと思います）

noname#11476 · Answer

大体状況はわかりました。それではnobugsさんと回答は同じになりますので、それは省略して、

>ちなみに持ち家じゃなくても耐震調査できるんでしょうか？
大家さんに話して、形だけでも大家さんから依頼とすれば良いのではないかと思います。
なお、お住まいの役所で無料診断をしていればよいのですが、有料だと最大１０万円位かかるかもしれません。
これは自治体によって補助制度が違いますので、まず役所に聞いて、大家さんに相談すればよいのではないかと思います。

nobugs · Answer

＃３ですが、再度回答します。
擁壁に近い部屋は、６年前に増築した部分ですね。

既存部分は、永い年月で地面が固まり、増築した部分はまだ固まらない状態で、同じレベルに仕上げた為に、不同沈下になってしまったようです。

基礎も、既存と増築部分で別れているはずですので、雨漏りが発生する可能性もあるので、大家に至急連絡し、現状を確認してもらう必要があります。

擁壁にひび割れや、孕みが無ければ問題を無いでしょうが、水抜き穴が開いているか確認しておいた方が良いでしょう。（３平米当り１箇所）

nobugs · Answer

１、地震の震度については、下記のURLを参照してください。
大地震と言われるのは、通常震度７ですが、震度５でも被害が大きい事もあります。
２、築４０年での不同沈下は、盛土を行なった土が、流出している可能性があります。
３、擁壁を横からみて、膨らんでいないでしょうか？
また、ひび割れがあれば擁壁自体が損傷しているので、補修等が必要になります。

altosax · Answer

建築後４０年経過してまだ傾き続けるというのは、かなり例外的にひどい物件ですね！！

御質問のような「道路側の高い壁」（これを擁壁（ようへき）と言います）のある敷地は、たいてい後から土を追加して入れて（これを「盛り土」（もりど）と言います）いますので、ふんわり盛った土は、いわゆる「雨ふって地かたまる」のたとえのとおり、年数を経過するに応じて固まって、その分だけ沈下がおこります。

ごくふつうの粗悪造成のばあいは、だいたい建物が建ってから最初の１０年ぐらいのあいだにぐんぐん沈下して傾きますが、１０年ぐらいたつと建物の重みでこれ以上は沈まないというほど「地固まる」状態になって落ち着くケースが多いものです。

近年、２０年以上たっても沈下が続く例がいろいろ報告されて、この１０年で大丈夫説は、あまり言ってはいけない、ということになりました。
しかし、４０年以上も続いているということは、単なる盛り土の締め固まりによる沈下ではなくて、敷地の下が昔の水路だったりなど、別の要因で土が流れていってしまっている可能性も疑ってみた方がよいかもしれません。

建築基準法で想定している、いわゆる家の耐える震度というと、たしかおよそ震度５の強だったように記憶しています（違ってたらどなたかフォローしてくださいませ＾＾）
しかし、４０年前にできた家でしたら、まったくこの値はあてはまりません。
（建築基準法は年々きびしい基準に改正されているので、４０年前の基準を満点でクリアしていても今の基準ではぜんぜん足りない状態です。これは手抜き工事とかの問題とは別に、法律が変わってしまったから、どうにもならない問題ではありますが）

高い壁（擁壁）は、コンクリートになっていますか？
それとも丸い石が簡単に止められているような擁壁（こういうのを「玉石よう壁」といいます）でしょうか？
玉石擁壁だと建築基準法で認可されていない構造なので、大地震で崩れてしまう可能性が高くなります。
もっとあぶないのは、ブロック塀とおなじ作りで擁壁になっているものを時々みかけますが、そういう場合はまずお釈迦になってしまいます（最初からふくらんでいて、見るからに危ないのがたくさんありますので、道を歩きながらいろいろ観察してみるようにしてください）

mocha420さんがどちらの都道府県におすまいかわかりませんので、一応東京の例を参考に出しておきましたが、日本全国にある「社団法人建築士事務所協会」でうそいつわりのない正しい耐震診断をしてくれます。

無料診断を宣伝しているリフォーム業者ではとんでもないいんちき診断をしているケースがTVなどでも問題になっていますのでだまされないように十分気をつけて下さいね！

また、お住まいの市区町村の「建築指導課」や「住宅課」に相談にいくと、耐震診断に補助金をくれる制度が完備している自治体もありますので、一度相談に行ってみて下さい。
市区町村の補助金がもらえる場合は間違い無くちゃんとした設計事務所が診断をしてくれます。

自費でしかできない地域におすまいの場合は、いんちき業者にだまされないよう、お近くの地域の「建築士事務所協会」などしっかりした団体に頼むようにしましょう。

参考URL：http://www.taaf.or.jp/taishin/taishin.html

noname#11476 · Answer

大家さんには状況を伝えましたか？
お話を見ると危険な状態と思います。

１．これはなんともいえませんが、、、震度６以上だと大地震ですね。

２．地盤が心配です。軟らかい地盤ですと地震の時に倒壊する恐れがあります。
今回家が傾いてきている（不動沈下といいます）のはそれが原因でしょう。

３．それは擁壁（ようへき）といいます。
　　こちらは診断しないとわかりませんが、きちんと作られていれば簡単に壊れるものではありません。
　　今回の不動沈下と直接の関係はないでしょう。

まず大家さんにご相談。
持ち家ですと地域により役所による無料耐震調査などかある場合があります。

家がどんどん傾いてます

#2のaltosaxです。

大体状況はわかりました。

＃３ですが、再度回答します。

１、地震の震度については、下記のURLを参照してください。

建築後４０年経過してまだ傾き続けるというのは、かなり例外的にひどい物件ですね！！

大家さんには状況を伝えましたか？

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