借地借家法について

・マンションを個人で所有しており、不動産会社を仲介業者とし現在、法人を賃借人とし契約を締結してます。
・ここへ住む必要が出てきた為、受け渡しを仲介業者にお願いしたいと思っています。
・契約書には(1)6ヶ月前に書面で賃借者に申し入れする(2)賃借人は違約金等請求は出来ないとあります。
・しかし、賃借者が出ないといえば戦前の借地借家法からすれば、賃貸人は何も出来ないと仲介業者から言われました。
・契約書はそうであっても、法律がそうである以上なにも出来ないとの事ですが、事実でしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2007/07/28 19:14

借地借家法は次のように定めています。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第28条　建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

（建物賃貸借契約の更新等）
第26条　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

＞ここへ住む必要が出てきた為、受け渡しを仲介業者にお願いしたいと思っています。

ダメ元で要求しても、相手に知らん振りされると打つ手がなくなります。

追い出そうとすると相手から損害賠償請求の裁判を起こされて敗訴することは確実です。先手を打って質問者さんが家屋明け渡し請求裁判を起こしても敗訴してしまいます。

近くの類似の賃貸物件を借りてそこに住めば同じでしょう。借り手の方は普通は4,5年で出て行きますから、それまで待つのが良いです。

それが出来ない、やりたくないのであれば、この物件は売却してしまい、新しく物件を買う方法もあります。

裁判になれば、借主が退室（契約解除）まで待つことができない、買い替えもできないということを立証しなければなりませんが（第28条はこういうことを言っているのです）普通は立証不可能ですから、敗訴してしまうのです。

そうすると相手の納得できる立ち退き料を払うのが最後の手段になります。立ち退き料払うくらいなら、別のマンションを借りたほうが普通は有利でしょう。

賃貸に出されたのが最近であれば、本当は定期借家契約が良かったでしょう。この場合は家主は契約更新拒否ができます。

この回答へのお礼

貸したのは4年程前になります。
契約者は都内で不動産屋を営んでいる会社です。現在はそこの社長さんが家族で住んでいらっしゃる様ですが、そこの会社の謄本を見てみると何だか怪しい・・・・金融だとか、人材斡旋とか・・・もしや！！って感じ。

とりあえず
1.明け渡し要望書提出（立退き料などの条件は言わず）
2.先方の出方確認
無理難題な条件が出てきたら
3.定期借地借家法に基づく契約を締結

こういう段取りをとりたいと思います。

お礼日時：2007/07/29 10:22

No.5 回答者： osamu_god 回答日時： 2007/08/03 17:50

契約書の（１）は正当事由が必要です。

どうしてもその部屋を使う必要が生じているという事です。他の部屋でもよければ無理です。（２）は（１）が成立することが前提です。
じゃ、何もできないかというと、こんな方法はどうですか。賃貸マンションの経営が苦しいので、社会的通念からして賃料が安いという理由で１割～２割の値上げを通告することです。相手は、ひどい値上げだと思ったら、今では空室が多い時代だから出て行くのでは？または、賃貸マンションをリフォームして大きく賃料の値上げをするとか。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
まだ先方から回答は来ていないのですが、嫌だと言ってきたら賃上げ交渉に入りたいと思います。
それにしても仲介業者は及び腰で、「あまり賃上げといっても相場がありますんでねぇー」という答え。はたまたどうなりますか・・・。

進捗ありましたら、また報告させて頂きます。

お礼日時：2007/08/04 12:42

No.4 回答者： un_chan 回答日時： 2007/07/29 12:38

>無理難題な条件が出てきたら

>3.定期借地借家法に基づく契約を締結

　これは無理だと思いますよ。無理難題言うような相手はそんな契約変更に応じないでしょう。

　現在の条件と同等（又はよい）物件を探して、引っ越し代だけ持つ条件で移ってもらうというあたりが現実的でしょうか。
　もっとも、それぞれの賃料によっては、自分で見つけた物件に住む方が得かもしれませんから、あまり自分の物件に住むことに固執せず、いろいろなパターンを考えた方がいいと思いますよ。

この回答へのお礼

極端な事をいえば、相手が住み続いたりすれば、何だかその人の為にマンション買ったみたいになるなぁ。きちんとその辺調べておけばよかったぁー。ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/07/29 15:40

No.2 回答者： 87miyabi 回答日時： 2007/07/28 19:04

戦前の借地借家法？

借地借家法は最近できた法律ですが？

借家法のことですかね？
正当事由があれば立ち退かせることができます。
まあ、正当事由の一要素として
自己使用目的と立ち退き料が必要になりますけど。

言わないと始まらないので交渉したらいかがでしょう。

この回答へのお礼

仲介業者さんは、「戦前の・・・」とおっしゃっていました。

まずは、仲介業者さんにお願いして立ち退き希望の連絡をしてもらってからの判断をしてみます。
いろいろと情報を集めていると、結構面倒な仕組みですね。仲介業者さんも笑っていましたが、貸主には結構面倒な様ですね。

お礼日時：2007/07/29 09:58

No.1 回答者： MagMag40 回答日時： 2007/07/28 12:53

賃貸人は自己で使用する必要があるなどのやむない事情があれば、明け渡しを請求することが可能です。

しかしながら判例では、賃借人を保護すべく厳格に運用されており、よほどの事情が無い限り契約更新の拒絶や無償での明け渡しは認められないのが実状です。
また契約で違約金の放棄があったとしても、家主は相当額の退去費用を負担する必要が生じます。
家賃の6～10ヶ月分程度の退去費で、明け渡しを交渉されてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

迅速回答ありがとうございます！！
やはりそうなりますか・・・（-。-；）、この「自己で使用する」という事由がかなりグレーですよね。
その仲介業者の担当の方も今まで15件こうしたケースで退去費発生なく明け渡したケースは2件しかないと言っていましたし、とりあえず、契約更新せずの通知を出して反応を待ってみたいと思います。法人だとすんなりという事もある様ですので、その辺に期待してみます！

お礼日時：2007/07/28 13:19