賃貸契約を中途解約する際の違約金の妥当性について教えてください

契約期間が1年の学生向けアパートに入居していますが、事情により引越しのため、中途解約をしようと思っています。

契約時には自分の認識不足だったのですが、仲介の不動産業者に問い合わせたところ
「契約解除の予告の時期にかかわらず違約金として家賃3か月分＋
敷金（家賃1.5か月分程度です）は違約金として没収＋
ハウスクリーニング代として最低○万円（家賃1か月分程度です）」
が必要とのことでした。

実際、賃貸契約の特約事項として
「3月末以外にやむを得ず本契約を解約するとき
借主は3か月分の賃貸料を借主へ支払い、敷金は返還しないものとする」
という項目はあるのですが
教えて！goo内やその他の情報を検索したところ、1～3か月分の家賃または敷金を違約金として支払うケースが多いようにみえました。

家賃3か月分は、他の方の例からもあきらめもつくのですが
さらに敷金全額が返還されず、その他にクリーニング代が請求されるのは納得がいきません。

「二重払いとなり、不当な契約」と書かれたwebページもありましたが
このような場合の違約金としての妥当性、またはその根拠をご存知でしたらアドバイスをお願いします。

No.1 回答者： Tadkashy 回答日時： 2007/08/21 00:34

>　契約期間が1年

と言うと短期賃貸借契約ではないでしょうか？そうであると原則的に途中解約は出来ません。借り手の都合での途中解約のペナルティーは当然厳しいものになります。

普通の賃貸借であるとした場合、

>　このような場合の違約金としての妥当性、またはその根拠

　それは、契約の当事者がそのような特約条項のついた契約に納得し、署名捺印したと言う事実です。

>　二重払いとなり、不当な契約

　このような主張の根拠は、その契約に署名捺印したものが契約書の謳う文言を説明されたが、理解できず、納得してはいなかったが、住みたい一心で、そのまま署名捺印してしまった。ということです。
　通常の契約ではこんな主張は通りませんが、こと、部屋の賃貸借となると借り手保護ということで通ってしまうのです。

　大家としては、学生向けですと年明けまでは新たな借り手はほとんど期待できない状況ですから途中で空けられるのは非常に困ることです。そのためにこの条項のような“縛り”をかけているのでしょう。
　質問者様も『納得がいきません。』と今になって言われるなら最初から契約しなければ良かったのです。
　でも、こんな道理も借り手保護の籏の前では引っ込めざるを得ないのです。

　ですから、大家さんは“短期賃貸借契約”の方を選択していると思われます。契約書をもう一度御確認下さい。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>　短期賃貸借契約ではないでしょうか？
私の書き方がまずかったかもしれません。
「短期」であることをどこで判断すればよいのかが分からないのですが
初回契約時は年度末まで、以降1年ごとに更新しているという状況です。
（これが短期賃貸借契約にあたるのでしょうか?）

「途中解約の厳しいペナルティー」についてはおっしゃるとおり、認識が甘かったと思います。
家賃3か月分の違約金に加えて、敷金も返還されないというのは
敷金の使途としても認められていると考えなければいけないのでしょうか？

お礼日時：2007/08/21 07:45

No.2 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/08/21 08:48

大家してます

＞違約金としての妥当性、またはその根拠をご存知でしたら

根拠は契約でしょう

契約に書かれていれば一応有効です
有効な契約内容が気に入らなければ裁判しかないでしょう

それを覆すには司法判断が必要でしょう

　「契約に書かれていても無効」．．．正論ですが裁判などが必要です

現実に

・敷金を取り返すには貴方からの裁判が必要
・敷金以上のお金を大家が取るには貴方が支払うか大家からの裁判が必要

こうなるでしょう

貴方が勝てる可能性はあると思いますよ

＞「二重払いとなり、不当な契約」と書かれたwebページ

裁判所以外にそれを強制させる機関は有りません
不当な契約かどうかを判断する場が裁判所です

この回答へのお礼

ご回答ありがごうございます。

>契約に書かれていれば一応有効です
内容はともかく、契約してしまった以上は契約内容が優先すると考えないといけないのですね。

ただ、違約金として敷金相当額または家賃○か月分ではなく
敷金そのものが返還されないこと（またはそのように契約に盛り込むこと）自体については問題はないのでしょうか？
もしご存知でしたらお願いします。


>・敷金を取り返すには貴方からの裁判が必要
>貴方が勝てる可能性はあると思いますよ
今回の場合、絶対的な額としては（おそらくそれに見合うほど）大きくないため
高い授業料と考えるしかないですね。

お礼日時：2007/08/21 17:28

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/08/22 07:58

＞敷金そのものが返還されないこと（またはそのように契約に盛り込むこと）自体については問題はないのでしょうか？

敷引きが無効との判例も有りますから問題は有るでしょう

ただ、判例はほんのごく一部ですしその裁判毎に微妙にケースが異なります

違約金は契約書に書かれていない限りは不要です

この回答へのお礼

再度ご回答いただき、ありがとうございます。

>敷引きが無効との判例も有りますから問題は有るでしょう
敷金については、現状では未だ
裁判によって分かれるような微妙な問題なのですね。

お礼日時：2007/08/22 17:18

No.4 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/08/22 09:59

＞「短期」であることをどこで判断すればよいのかが分からないのですが

「短期」というのは最近した契約ならないと思いますが、多分「定期」のタイプミスでしょう。

http://homepage2.nifty.com/sihoushosi-fujimura/s …

定期借家契約を除き、１年未満の契約をした場合は期間の定めのない契約となります。この場合解約を申し出てから３ヶ月後が解約日になりますので、申し出から３ヶ月分の家賃を支払う義務が法律上あります。

定期借家契約の場合、更新など無く期間が来たら確実に退去しなければならない契約で、借地借家法上原則として途中解約は認められない契約ですので、全期間分の家賃の支払い義務があります。
しかし、大学生なら通常４年いますので、１年ごとの契約となっていることから定期借家契約ではないように思います。普通契約なら１年の期間ならできますし、定期借家契約の場合は、はっきりとそうであることを説明しておくはずです。


＞違約金の妥当性について教えてください

民法により契約期間を定めた契約は特約がなければ途中解約ができないことになっています。そこで本来は契約期間中の家賃全部を支払う義務があります。

特約があれば、途中解約出来ますので、原則として特約は有効です。


＞1～3か月分の家賃または敷金を違約金として支払うケースが多いようにみえました

この回答は上記特約がそうなっていることが多いからです。質問者の場合は、通常１年単位でいることが前提の学生専用のアパートであるため、途中解約は好ましくないと大家が思っており、それより大きな金額を特約で定めているのでしょう。

なお、途中解約特約がない場合ですが、全期間分の家賃の支払い義務が課せられるとすると消費者に不利すぎるので、判例などでは３～６ヶ月程度の家賃を支払えば、特約が無くても途中解約を認めるものがあります。
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/200603 …

そのような事例を参考にすると、途中解約の違約金の上限としては、６ヶ月程度が妥当なところだと思います。
また、残存期間が６ヶ月以上ありますので、残存期間の家賃よりも事例の方が有利ですので上限は６ヶ月と思います。

＞敷金そのものが返還されないこと（またはそのように契約に盛り込むこと）自体については問題はないのでしょうか？

敷金は通常原状回復費と精算される金銭ですが、この他未納家賃と精算することもあります。
契約書の書き方が微妙なので、問題があるかどうかははっきりとは言えませんが、最近は考え方からすると、原状回復に要する費用は通常使用をしている場合、ほとんど不要で敷金はほぼ全額返還されますので、本来敷金を全額返還する予定であると考えると、

３＋１．５＝４．５として、４．５ヶ月分の違約金が設定されており、途中解約の場合、敷金は違約金に充当されるとしているとも考えられます。

この場合では違約金として、ちょっと高めですが、６ヶ月以下であることから金額の多寡としては、許容される範囲だと思います。


＞ハウスクリーニング代として最低○万円（家賃1か月分程度です）

通常は現状回復費と敷金を精算するのですが、敷金は違約金に含まれていると考えてみると、原状回復義務に対して精算する金銭がありません。そこで、原状回復に要する費用に対して大家は不足金を請求する権利があります。

ここで、原状回復の内容が問題です。
クリーニングについては特に契約に定めていないようなので、原状回復として一般人としておこなう範囲のクリーニングをすれば十分であり、それ以上のプロによるようなクリーニングまでは貸し主負担が原則と思います。

契約に定めていない範囲の現状回復については、ガイドラインなどを参考にして交渉すればよいと思います。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/toriku …

この点については争っても勝てる可能性が高いと思いますし、消費者生活センターなどに相談してみるとよいと思います。

この回答への補足

詳細な解説をありがとうございます。

>定期借家契約の場合
初回の契約は2005年で年度末まで、以降1年ごとに更新しています。
契約には特に「定期」との記載も見当たらないので、「普通契約」に当たるのでしょうか。


>残存期間の家賃よりも事例の方が有利ですので上限は６ヶ月と思います。
「4.5ヶ月」分の違約金は高すぎるのでは…との素人なりの思いでしたが
上限は比較的高いところにあると理解しなければいけないのですね。
基準とともに根拠を示していただいたので
違約金については（金額の多寡は別にして）納得しました。

>それ以上のプロによるようなクリーニングまでは貸し主負担が原則と思います。
「原状回復」などクリーニングに関しては他の方の例でも争点になっているようですが、お示しいただいたものを参考に主張したいと思います。

補足日時：2007/08/22 17:20

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/08/22 16:22

＃４です。

定期借家契約について補足しておきます。

定期借家契約は原則として途中解除ができないことになっている契約です。
しかし、借地借家法では転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難になったときは、２００平米以下の住居用の場合、途中解除ができることになっています。
学生用アパートなら面積の条件は当てはまるでしょう。
http://www.chintaikeiei.com/ks_teiki/


これは借地借家法第３８条５項により定められている借家人の権利です。
この場合、１ヶ月後に契約は解除出来ることになっています。

もし契約が定期借家契約なら、退去理由が特別な事情に該当するような場合なら、１ヶ月後に違約金など無くても退去出来ることになります。
事情が当てはまれば、契約は借地借家法より消費者に不利な特約ですので、無効とされると思います。

ただし、退去理由が特別な事由に当てはまらないような、借り手都合ならば、特約通りとなります。


＞事情により引越しのため、

通常定期借家契約の場合、先のような途中解約条件を明記しておくことが多く、それと異なる特約がついていることから、質問者の契約は定期借家契約ではないと思います。

逆に事情がやむを得ないものなら、定期借家の場合は、あと１ヶ月分の家賃を支払えば、解約出来るということになりますので、事情によってはこの契約なっていると有利になります。

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/08/22 18:35

＃４，５です。

>契約には特に「定期」との記載も見当たらないので、「普通契約」に当たるのでしょうか。

借地借家法では、借り手ほどの観点から、立ち退きが容易に行えないようにしてあります。つまり、一度契約してしまうと、大家は立ち退きを要求することはほとんど困難になります。
定期借家はそれを緩和して、契約期間が来たら確実に返還してもらえるようにした制度です。

これは借り手に不利になっていますので、定期借家制度の場合、きちんとした手続きを取ることが求められています。そのため定期借家と明記していない以上普通（一般）借家契約であると思います。

となると契約がすべてとなります。

＞上限は比較的高いところにあると理解しなければいけないのですね。

私が考える上限です。
判例では３ヶ月を認めた例もあるようなので、これを参考にすれば、高いといえますね。

また、契約時点できちんと合意が得られるような説明があったかどうかということも消費者契約法などにより争点となります。

学生ですので、契約当時は未成年と思われます。
学生専用なので違うのかもしれませんが、未成年の場合賃貸契約は重大な契約行為であって、普通は賃貸契約はできず、保護者の了解を得るか、保護者との契約になります。

つまり、契約の決定権を持っていた保護者にきちんと説明が行われていたかなども、争点になり得ます。

契約書にないクリーニング費用の請求の件もありますので、念のため消費者生活センターなどに相談してみるとよいと思います。

この回答へのお礼

何度もご回答いただき恐縮です。

本来は借り手が保護されるよう整備された制度が
貸し手の都合で、借り手にとってよい方にもそうでない方にもなり得るということですね。


今回アドバイスいただいた内容に基づき
今後の対応、引越し先での新たな契約に生かしたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/08/23 07:49