売主と不動産業者の責任について

長文になりますがよろしくお願いします。
今年の１月物件を内覧後購入を決め、手付金を支払い
５月契約
６月引越しました。
受け渡し後、掃除らしい掃除は何一つ無く、庭も雑草が生やされっ放し、
部屋には埃がつきまくり、カーテンレールの上には埃の山ができるほどでした。キッチンの換気扇は油まみれ、
売主は共働きなので・・・とのこと。
立ち会った不動産業者に、常識の範囲をこえてませんか！！と怒ったのですが、すみません・・・とだけで。
結局リフォーム内容を変更し、クリーニング等を私の負担でしました。
その後、かいしょ（汚水とか雨水とかが集まるところ）から水が漏れていることが判明。あまりにも雑草を放置しすぎたため、根っこが、管をずれさせていることが原因だったので、仲介業者に報告。仲介業者と売主の折半でで、かいしょの修理をしました。
この時もかなり怒らないと動いてくれませんでしたが・・・
それと平行するように、台所シンク横の勝手口の土間部分に浸水が判明。
普段水を使っても浸水はなく、雨が降ると、湧き出るように（どこかから落ちてきている形跡はありません）でてくるので、雨水管がおかしいのではないかと思い、報告。床下を見に来てもらって、給水管から水が落ちているとのこと。床下を見てもらった業者は仲介業者から派遣された業者で、その後、どこからとも連絡はなく、今に至る。のです。
売主に瑕疵担保責任はありません、という契約です。
１売主は手付金受け取り後、家を大事に使う義務や、掃除ぐらいして受け渡す義務、悪いところがないか気を配る義務はないのですか？
（売主は高校教師と言うこともあり、常識的なひとだと信じて購入しました）
２仲介業者は売主の報告だけで、瑕疵がないものとして、はんばいしていいものでしょうか？
３仲介が終わったら、はい終わり！！という不動産業者の態度に腹立つのですが・・・
４気づいてなかったと言われてしまえば、私が修理なり、何なりをするしかないのですか？
どうかよきアドバイスを下さい。

No.1 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/08/20 20:26

１．善管注意義務はあります。

２．瑕疵担保責任免責の特約は有効。
３．不動産屋なんてそんなもんです。
４．瑕疵担保責任免責の契約であれば、売主が知りながら故意に告げなかった瑕疵を除いては買主負担で修復が原則です。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
善管注意義務を怠ったらどうなるのでしょうか・・
またお時間があれば教えてください
よろしくお願いします

お礼日時：2007/08/20 21:05

No.2 ベストアンサー 回答者： rinkoyuki 回答日時： 2007/08/20 20:32

不動産業の経験者です。

・「売主に瑕疵担保責任はありません、という契約です。」
　建築年数はどのくらいですか。通常、築後２０年を超える建物の場合、価格に建物評価がないと判断し、上記のような条文を盛り込みます。しかし期日を区切った特約を通常追加します。（引き渡し後、３ケ月については、建物主要部の瑕疵並びに水漏れ・雨漏り等については売主の責任とする。等）
・「家を大事に使う義務や、掃除ぐらいして受け渡す義務、悪いところがないか気を配る義務はないのですか？」
　契約後、売主は契約時と同等の状況を引き渡し時まで保つ義務を負います。（善管注意義務）ですので、引き渡し段階で売主・買主双方立会のもと引き渡し確認を行うのが通常です。目でみて分かる　雑草や汚れはその時に話し合います。住まないとわからない部分について上記特約が適用です。仲介業者は売却依頼者の不動産を仲立ちする形なので、出来る限りの調査はしますが、根本的には「売主の告知」が大切になります。
・「仲介が終わったら、はい終わり！！という不動産業者の態度に腹立つのですが・・・」
　これはいけませんね。ただ、業者とゆうわけでなく、営業マンの資質
だと思います。大手だろうと地元企業だろうと、いい加減な営業マンもいれば、しっかりした営業マンもいます。新築と違い、販売価格面や諸状況が千差万別の仲介です。もう一度、営業マンとしっかり話し合いをされてはどうですか。

この回答へのお礼

ありがとうございます
築２５年くらいです・・期日を切って特約を追加はしてくれませんでした。雑草については、玄関のところは抜いて、裏の庭部分は生やしっぱなしという感じです。浸水箇所も台所シンクのすぐ横なので、気づかないほうが難しいくらいです・・・もう一度話しあってみようとは思いますが、あまりにも誠意が見えないので、訴訟をおこそうかと思っているほどです。どちらを相手にどのようにできるか検討したいのです。もしお時間があればまたよきアドバイスをお願いします。ありがとうございました

お礼日時：2007/08/20 21:14

No.3 回答者： rinkoyuki 回答日時： 2007/08/21 00:01

no2のものです。

お気持ちは分かります。
しかし瑕疵担保特約免責に期日特約がないとなると、免責事項は有効かと・・・・。（売主が不動産業者の場合は民法以下の場合無効）
また、引き渡し立会時に「立会確認書」等の取り交わしをされておられませんか？　されておられれば、この状態で了承したと判断されます。

冷静になり、お考えください。ご購入をお決めになられた時のことを。
築後２５年の木造（？）建物を、そのままお使いになられようとは思わなかったはずです。売主も販売価格に建物評価を入れてはおられないと思います。（通常１５年で評価０と査定します。）
いわば土地のみの価格で売却されたわけです。（逆に建物解体費用を値引けと言われる場合もあるくらいです。）
お話をお伺いした範囲内ですと、売主には非はないかと・・・・。

たぶん説明不足であった仲介業者への不満のお気持ちが強いのでは？

小額訴訟（６０万以下の金額の訴訟は、弁護士などを利用せず、短期
で確定まで持ち込めます。）とゆう制度はありますが、売主責任を問う
のは難しいと思います。

現実的に考えれば、説明不足を理由に仲介手数料の減額等を、仲介業者とお話会いされてはどうですか？（ただし、契約上の不手際はありませんので、訴訟等はおすすめしません。）

これから新生活を始められる訳ですから、過去の嫌な思いでではなく、将来の楽しい夢を思い浮かべてください。

この回答へのお礼

ありがとうございます
説明不足・動きが遅い不動産業者に対しての怒りが強いので、
売主に対しては冷静に対応していこうと思います。
ありがとうございました

お礼日時：2007/08/21 07:53

No.4 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/08/21 17:34

No1です。

善管注意義務というのは契約時の状態のまま引渡しをするというのが原則です。契約時から引渡しまでに明らかな破壊行為等あれば担保責任を問えるのではないでしょうか？

この回答へのお礼

ありがとうございます。
難しいとは思いますが、やるだけのことはやってみようと思います。
ありがとうございました！！！

お礼日時：2007/08/22 09:38

No.5 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/08/21 17:40

書き忘れましたが、台所横の水漏れについて。

不具合の程度によると思いますが、契約時売主からその部分の不具合の告知がなければ担保責任を追及できる可能性はあります。
雑草に関しては難しいような気がします。

この回答へのお礼

まずは内容証明を仲介業者に送ろうと思っています。
参考になりました！
ありがとうございました

お礼日時：2007/08/22 09:41