アパート経営方法、学生専用マンションの企業について

学生専用マンションの経営企業をご存知の方に質問いたします。
都内に共同住宅の建設を検討しております。利益が減ってもリスクの少ない経営をしたいと考え、ハウスメーカーが提案する「家賃保証制度」に関心を持っておりました。が、学生専用マンションの存在をしり、建設地周辺は大学も多数あり交通の便も大変良い事から現在はこの学生専用マンションに興味を持っています。当方知る限りでは、学生専用マンションの経営システムを行なっている企業は京都に本社の有る２社だと認識しております。このうちの一社とお会いして話を聞きました。とても良い運営方法であると思うのですが、土地所有者が企業に支払う手数料が少ないように感じます。学生から企業へはお金の支払いはないようですし・・・そうなると何か裏があるのでは？？と、勘ぐってしまいます。ご存知の方どうぞ教えて下さいませ。

No.1 回答者： maisonflora 回答日時： 2002/08/07 11:22

学生情報センターですか、会われたのは？

数値的なことなど、聞かれた内容の要点をまず教えてください。

この回答への補足

企業名はそのとおりです。説明不足でスミマセンでした。
概要ですが1.建築の設計士、施行会社は企業の指定する数社の中から当方が決定し直接契約をする（競合させる事も出来るようです）一年ごとの修繕（壁紙の張替えは必須で、その他状況により）も同様です。企業への中間マージンは当方からはありません。2.学生の入居募集、管理業務はすべて企業側の受け持ち。これに対する手数料は、年間で月賃料の50％家賃は相場の１割弱増し位のようですがすべて当方の収入、敷金礼金（企業は入館料と呼んでいますが１６万円／月位）もすべて当方の収入です。3.学生との入居契約は一年間のみ。更新する場合は新たに入館料をいただく。4.学生が企業側に支払うものは一切なし。5.企業と、当方との契約は１５年間。・・・・・といったところでしょうか？企業の営業マンと一緒に設計士にも会いました。建設費の見積書を出されましたが、決して高い金額ではありませんでした（もし設計事務所に支払ったお金の中からバックマージンが支払われていたとしても、当方には納得できる金額です。）それから、「一年ごとの壁紙の張替え」が、普通のアパート経営に比べお金が多少かかるかな？と思いますが、この企業の集客力を思うと（前年度、入居率100％）安いものです。３月に入居者の総入れ替えをするために入居率100％が保てるようですね。学生専用マンションの経営システムで企業側が得る収入は、「年間で月々の家賃の50％」これだけです。計画敷地は小さいので23m2くらいの部屋が7部屋位しかできません、企業には割に合わないのでは？と考えます。（7部屋だとして、家賃９万円×７部屋×50％＝31.5万円年間にこれだけです）どおなのでしょうか？よろしくお願いします。

補足日時：2002/08/07 13:27

No.2 回答者： maisonflora 回答日時： 2002/08/07 15:38

京都市北区でワンルーム１６戸＋店舗２戸貸してます（母名義）。

１．京都は、設計・施工が分離した形がおおいですね。
２．一般に一括借上げでは、(1)９０％保証(2)最初３ヵ月免責(3)敷金・礼金は管理会社、というパターンが多いです。
３．家賃設定９万円というのが既に高い設定ですね（京都市なら、４～５万円）。
４．９万円×１０％×１２か月＋礼金１５万円＝１室年２５．８万円くらいですね、一括借上げの条件なら、不動産会社の利益は。学生情報センターは、９万円×５０％×１２か月＝１室年５４万円。それ以外にも、家具のレンタルもするでしょう。あなたが計算間違えしてませんか？　９万円×７部屋×１２か月×５０％＝３７８万円です。
５．レオパレス２１のマンスリーレオパレスでは、家主から借りている家賃に、家具代を乗せて、それがまるまる利益になっています。

この回答へのお礼

家具のレンタル料ですか・・・見落としていました。確かに学生情報センター指定の家具があります。（買取ではないかと思い、建設費の中に（見積書の中に）含まれていると思っていました）ありがとうございます。参考になりました。手数料の話ですが、９万円×７戸×50％＝31.5万円これが年間である事はまちがいありません。主人が話を聞いたので私と主人の話が足らない面もあるかとは思いますが、この件には私も主人も疑問を持ち、よくよく話を聞いた部分ですのでまちがいありません。家賃の話ですが、２３m2ワンルーム新築での相場は８万５千円位の土地です。ばかに高いというわけではありません。また、お考えのことがありましたら是非ともご回答くださいませ。ところで、京都ではこの学生情報センターは名の有る（信用のある）企業なのでしょうか？東京ではレオパレス２１はよく耳にしますが学生情報センターはＨＰではじめて知りました。

お礼日時：2002/08/07 21:34

No.3 回答者： maisonflora 回答日時： 2002/08/07 23:37

non１９７２６２８さんの最初の補足で、５０％というのが、どうも私には？でした。

マンションの清掃が月２回なら、２～３万円かかりますので、３１．５万円（７室合計）というのでは、利益は余りありません。
京都市では、学生情報センターというのは、最近、増えてきた企業です。
業者の力より、ご主人と話しをされた方が、どんな着想をしている人かが大事です。学生への「メリット」を何にするのか、大事に思ってます。
週刊全国賃貸新聞８月５日号（２００２年）では、７００社のうち、管理戸数２１位で掲載されていました（２万戸くらい。１位は大東建託２０数万戸、２位はレオパレス２１）。