不動産物件を兄弟の了解が得られない限り売却・譲渡できないようにする方法はありませんか？

相続に関連して、不動産物件の扱いについて伺います。

＜状況＞
・母死去に伴う遺産相続
・子供は長男、長女、次女の３人（３人とも既婚）
・現金資産は長男・長女が相続
・不動産（マンション）を同居していた次女が相続

次女が相続したマンションを簡単に売却しないようにさせたいのですが、以下の方法はどれだけ有効でしょうか？法的な解釈をご教示ください。

＜案＞
将来のマンション売却、もしくは名義書換（譲渡）を想定し、次女だけでなく、長男、長女の了解がないと売却・譲渡できない文書を予め相続時に作成、３人で捺印する

揉め事になっていて困っています。
よろしくお願いします。

No.6 ベストアンサー 回答者： un_chan 回答日時： 2007/09/24 10:18

もう相続が確定しているようなので、難しいかとは思いますが、

＞実は母の死去前に次女夫婦のみで公証人役場で公正証書遺言を作成し、不動産の相続を勝手に決めてしまったのです。もともと、病気で入院中であり、ほぼ話すことのできない母にそうさせた

というのは、ちょっと引っかかります。
　公正証書遺言は、証人2名の前で、本人が公証人に口授しなければなりません(民法969条)。また、推定相続人及びその配偶者は、その際の証人になることができません(974条)から、次女夫婦のみで公正証書遺言を作成することはできません。
　公証人と証人の方に、本当にお母様が遺言をしたのかどうか、確認をされてみたらよいかと思います。

　もし、その公正証書遺言が無効なものであれば、遺産分割の前提となる遺言に瑕疵があり、合意については錯誤があったことを理由として、遺産分割協議の無効を主張し、改めて不動産も現金資産も3等分する（結果として、マンションは3人の共有になる）ようにすることができるかもしれません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

公正証書遺言の瑕疵までは考えませんでした。と言うか、一度作成されたら対抗できないほどの効力があるものと考えております。

ただ、6月に入院して9月中旬に亡くなったのですが、証言がされたのが8月上旬になります。その一週間後に市から派遣された認定士（？）の判断で介護認定5級という状態でした。

そこに、我々の知り得ない、次女の夫の関係者であろう夫婦の立会いのもと、遺言が口述でなされたということです。

亡くなった母は、悪性腫瘍（癌）が脳に転移していたこともあり、小銭の計算ができない、字が書けない、近親の面会者の名前を思い出せない、という状態でして、日によっては朦朧としていて会話が不自由なことが多い状況でした。

これだけでは瑕疵を裏付けられないのですが、病院で記入する見舞者名簿に当日名前が見当たらないのと、7月下旬、母が長女に対し「全ての資産を子供３人に均等に分割したい。大変だと思うけど、その面倒を見てくれ」と頼んでいたこと、そして何と言っても、兄弟が行ける状況だったのに兄弟を呼ばずに執り行われたことに非常に不信感があります。

ただ、兄弟間の話し合いで、もしそれ以外に母の意志を決定付けるものがないとすれば、それに従うしかないとの方向性を持ちました。不動産資産と現金資産総額の割合は４：２。つまり次女４：長男１：長女１の割合での資産分割になります。

長女は額ではなく、それが母の意志に沿うものでないとすればやり切れないと考えて来ましたが、今は仕方がないと言った雰囲気です。

証書謄本（正本？）を公証人役場でを閲覧し、できれば立会人に状況を聞こうかとも思いましたが、次女夫の肝いりであれば、それも難しいし、今後の関係をまずくすることも懸念されます。

遺産分割協議については、あと１～2ヶ月をかけて作成するつもりです。それほど資産額が（相続税がかかるほど）大きい訳ではありませんし、相続金を欲しいがためにご相談している訳でもありません。

母の意志を尊重し、今後次女を含めた兄弟姉妹関係を持続させていくためには、乗り越えなければならないことだと思っております。何かいい案があればいいのですが・・・。

お礼日時：2007/09/25 00:07

No.8 回答者： wawawa999 回答日時： 2007/09/27 22:04

最終的には、次女の夫が次女と離婚する際に持っていかれなければいいわけですよね？

１つ目としては、夫婦の一方の親からの相続によって得た財産は夫婦の共有財産ではないので、次女の夫は次女の相続した財産を財産分与してくれとはいえません。したがって、次女が相続したマンションは分けられないよと離婚の際に言ってやればよいのです。

もっとも、次女に浮気などの落ち度があって次女の夫が慰謝料請求できる場合には売るしかないですが。

また、２つめとしては、遺言があっても、相続人全員の真意に基づく同意があれば遺産分割協議によって内容を変えることができるので、「マンションは３人の共有、現金資産も３人で頭割り」との遺産分割協議書を３人で作成すれば、相続分に応じて分割したことになるので次女の夫は何もいえないはずです。

もっとも、以上二つの方法は次女自身が夫の言いなりにならないで意思表示できることが前提ですが。

この回答へのお礼

ありがとうございます。お礼が遅れてしまい申し訳ありませんでした。

なかなかこういう問題って難しいですね。
参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2007/10/10 10:33

No.7 回答者： yasutomo12 回答日時： 2007/09/24 10:58

同じ登記をつけるのならば、持分移転や抵当権設定よりも、仮登記(所有権移転請求権仮登記か条件付所有権移転仮登記）をつけるほうが効果的かとは思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

仮登記がどういったものかは見当がつきます（ｗｅｂをさらっただけです）が、実行上難しい状況です。仮登記は念頭にありませんでしたし、存じ上げませんでしたが、長男の名前で、（多少の出費を伴うにしても）わずかながら登記に名前を連ねられないかと申し出たところ、次女の夫に断られました。

ただ、次女から次女の夫に名義変更（譲渡）しない、数年の内に売却しないとの申し出は次女の夫から得ました。それだけでは何の確からしいものがないことはよくわかっているのですが。

私は率直に思いますが、複数の法定相続人が同じ場所に居合わせることが可能であるのに、それを無視した状態で一人の法定相続人が公正証書遺言を作成できること自体が問題であるように感じられます。

しかも、そうしなければならない遺言者（故人）の何らかの強い意志があるならともかく、ましてや遺言者の知人が立会いするならまだしも、最たる利害関係者の相続人（次女・次女夫）の申し出で招集され、遺言の確認がされていることが非常に納得行きません。

今回は、その2週間前に本人の口から某遺言とは相反する内容を長女に対し口頭で言われている点、遺言者の死去後にそういった事実を初めて次女・次女夫が長男・長女に対し明かした訳で、遺言者の生前、全くその事実を利害関係者の長男も長女も知りえなかったこと、、、これらが次女の夫の考えで推し進められているであろうこと等が不信感の根源にあります。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/09/25 00:26

No.5 回答者： kousienist 回答日時： 2007/09/23 22:59

　既に回答されていますが、もう次女の方名義に相続登記をされているんですよね。

そうするともうあんまり手は残されていません。

　あとは不動産の持ち分を一部次女の方から買い取ってお兄さんやお姉さんと共有にしてしまうと、共有者の合意がない限り物件が売りにくいので、間接的にプレッシャーにはなりますね。
　そうか、お兄さんやお姉さんが債権者の抵当権をつけるか。しかし、抵当権の場合は被担保債権が弁済されてしまえば抵当権は債権者が望むと望まないとに関わらず消滅してしまいますが。
　この二つの方法は不動産の登記簿上に載りますので、効果が高いです。登記に載らない方法（書面だけ取り交わすとか）は、第三者には対抗できないのであんまりおすすめではありません。

この回答へのお礼

ご回答、誠にありがとうございます。

まずは何とか話し合いで解決することを模索します。ただ、今はそれで話がおさまったにしても、今後どういった姿勢で出てくるかわからないので、先々を考えると不安です。

登記に名前を載せることは非常に難しい交渉になってくると思いますがトライしてみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/09/24 09:04

No.4 回答者： shoko107 回答日時： 2007/09/23 16:34

お気持ちお察しします。

妹様のためにお考えになっているのですね。
ただ、妹様がご結婚されており精神上の障害が無いとすれば、
公正証書遺言による遺産分割にて確定している所有権に口出しするのは本来不当なものになってしまいます。
話し合いが難しいため法律的な解決を望んでいらっしゃるのを拝見した上で申し上げます。
既に他の回答者様が仰っている通り、不動産に他人の権利を付け、限りなく処分しにくくすることはできますが
ご要望の本質が妹様の幸せの為ならば、やはり妹様夫婦との話し合いのほかないと思います。ここにお書きになったnyusennen様のお気持ちが伝わればよいですね。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

やはりそういうことなのですね。母が亡くなった後にこういう問題を抱えるのはどうにもやるせないですね。

次女はもともとしっかりしたタイプではなく、どうも次女の夫の入れ知恵が大きく影響しているようです。しかも、その夫の実家に夫の姉が出戻っていることもあり、、、いろいろな思惑の影が見えます。

あたたかいお言葉、ありがとうございました。

お礼日時：2007/09/23 17:18

No.3 回答者： gorosan33 回答日時： 2007/09/23 15:20

法律以前に、次女がマンションを売るのに長男、長女の了承がないと売れないという約束は不公平だと思います。

長男、長女もそれ相応の現金を相続しているのですから。たとえば現金を3人（次女少なめ）で分割し、次女がマンションに住む、それに制限をかけるなどならわかりますが・・揉め事の発端はここにあるのではないでしょうか？

もう相続後登記をなさったあとでしたら、次女が納得しないと何にしろできませんね。登記前でしたら、3人の共有名義にするとか、賃借権を登記するとか、売却しにくくする（ほとんど買い手はつかない）ようにはできますね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

先の質問、もう一つ前の質問にも経緯を書かせていただいたのですが、次女夫婦が不動産相続を公正証書遺言で確定し、現金資産については話し合いで長男、長女に相続することとなりました。そしてその後、次女の夫から次女が離婚され、その夫が現金化するのではないか、という懸念です。

取り越し苦労かも知れませんが、次女の夫に、これからもずーっと長いこと次女の面倒を見る覚悟をしてほしいということが本当の目的なのです。

お礼日時：2007/09/23 15:40

No.2 回答者： doll2007 回答日時： 2007/09/23 15:17

長男１０％、長女１０％、次女８０％くらいで、共有名義にして登記しておけばよいのでは。

その分、長男と長女が現金を次女に支払えば納得するんじゃないですか。
こうしておけば、全員の同意がないとまるごとの売却・譲渡できません。
自分の持分だけを売ろうとしても買い叩かれるし、譲渡してもたいしてありがたがられません。

文書を作成しても、そんなことを知らない相手にこっそり売られてしまえばそれまでです。
ペナルティは科せられないわけだし、。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
共有名義にするのは難しそうです。

実は母の死去前に次女夫婦のみで公証人役場で公正証書遺言を作成し、不動産の相続を勝手に決めてしまったのです。もともと、病気で入院中であり、ほぼ話すことのできない母にそうさせたということと、長女が面倒を見ている際には分割相続を望んでいると母から言われました。

※先のご質問に書いた経緯をご参照ください。

お礼日時：2007/09/23 15:34

No.1 回答者： TOGO123 回答日時： 2007/09/23 15:05

あなたの案は無効、理由は売却後に

善意の第三者に対抗できないからです。

公正証書で売却時、金いくらを長男、長女に支払うと言う約束をする。
これなら売ってもお金をとられるので意味がありません。

どうしてもということなら抵当権を設定すれば買い手は見つかりません
不動産登記の仮処分を持分で設定しても買い手が見つかりません

誰かがもっといい手を教えてくれるかもしれませんが。私の知恵はこのとおり。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。

こちらの状況を知らない「善意の第三者」に売却後に文句を言っても始まらないということですね。

目的は、相続時に取得した不動産を売却して現金化しようということに歯止めをかけたいのです。次女に相続させた不動産を、その夫に名義書き換えし、夫が離婚し、売却しようと画策しているのではないかという疑いがあります。つまり、不動産を得た次女夫婦がある一定期間そのまま過ごし、ある時期に夫が離婚を申し出て不動産を自分の資産として売却、次女が何の財産もなく取り残されるということを懸念しています。

次女は夫を信じきっているので、全くそういった可能性を信じておらず、このまま行くと、何らかの夫の勧めにより名義を書き換えてしまいそうです。本来次女が名義を書き換えなければ問題ないことだとは思うのですが。

公正証書で証言しておくことは有効な訳ですね。これが解でしょうか。

お礼日時：2007/09/23 15:27