アパート経営のことですが。本当ですか？

初めて質問投稿をします。
実家の父からの相談ですが、自分自身があまり知識がないのでこちらへ相談させていただきました。
実家の近くにそんな広くないですが畑をしている土地があります。今、その土地に○○建託から土地活用ってことでアパート経営の営業にこられていて営業マンの人柄や提案内容で父親も前向きに考えているところのようです。ただその内容があまりにも当方にとってはリスクがない話なので本当なのか？私は少し警戒をしています。
話の内容は土地を担保にアパートの建築費用等を融資してもらい、その返済は３０年です。返済方法は毎月家賃収入の５５％です。（全戸満室）にたいしてです。ただ借り手がまったくいなくても全戸に対して８０％を保障するとのことです。（ここが疑問）
まったく借りてがいなくてもこの条件であれば家賃保障８０％で返済は８０％の設定でしても家賃収入の６７％で当方にとってはアパートを建てるだけで必ず儲かるとなります。もちろん管理や修繕等のケアもやってもらえるとの内容なのですが、こんな話は本当なのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

No.7 回答者： aymkbr0806 回答日時： 2009/07/14 16:36

「借り手がまったくいなくても全戸に対して８０％を保障」という部分が怪しいです。

○○建託はこういったいわゆる「一括借り上げ」をうたい、土地の所有者にアパート建築をさせようとしますが、大抵は５年、１０年でその保証金額が下がっていき、収支計画が狂う地主さんが多いようです。
土地活用をお考えでしたら、お父様、そしてお父様から資産を相続するあなたの将来のために、しっかり勉強されることをおすすめします。
以下ＵＲＬの記事にも同様の内容が記載されていたので参考にしてはいかがでしょうか？

参考URL：http://www.tochikatsuyou.jp/hokkaidocompany/

No.6 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2007/11/04 20:11

騙されてはいけません。

結局、アパートの建築に大きな借金を抱え、借金返済に苦しむのです。
そして管理やその他の費用も思った以上にかかります。
そういった建築屋はアパートの建築で儲けるのです。
家賃保証があるといいますが、結局管理やその他の条件で拘束します。
もう少しよく考えた方がよいです。
地元の不動産屋に相談してみましょう。
私は今までそうやって困った地主さん達をみてきました。

No.5 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/10/31 10:29

＃４です

＞父は７２歳なので相続対策の１つでもあると思います。

資産が相当あるなら有効です

基礎控除５０００万円＋相続人×１０００万円＝相続税不要

それ以上の財産をお持ちだったのでしょうか？

時価１億円の土地でも相続時の評価はそれの５０－７０％が普通でしょう

メリットがあるとすれば
・土地の評価が１億円で相続税が心配
・アパートを１億円で建築
・借入が１億円

・建物の評価が５０００万円まで落ちた
・借入残が７０００万円
・借家権割合が相続に有利

http://www.tr.mufg.jp/loan/apartloan.html

http://owner.chintai.net/investment/case/details …

こんな時でしょうね

相続対策は漠然と考えるのではなく自分に合った実際の計算が必要です

最終的に家賃保証アパートは３０年間で

・○○建託は無償で土地を利用できる
・○○建託は高額の建築が出来る
・○○建託はリスク無しで賃貸経営が出来る
・地主はリスクを負う
・地主は無償で土地を貸したことになる
・地主はマンションオーナーと言う気分が楽しめる？
・地主は相続対策になる．．．事も有る

建築時に１０００万円程度安く建てればその金額までは保証が無くても同じ事でしょう

No.4 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/10/29 11:31

大家してます

・数字のトリックに惑わされなければ儲かるでしょう
・一般的に儲かる方はごくわずかでしょう

「％」を基本での話は危険です

あくまで実質的な金額での話が肝心でしょう

「％」は新築時の今の金額で計算しているだけ．．．

・３０年後に同じ家賃収入があるはずがないでしょう？
・３０年間同じ金利でしょうか？

一般的な考え方だと．．．「間違いなく儲からないでしょう」

おそらく３０年間タダでその土地を貸した事になるでしょうね
（大きな損失とは言えませんが・・・）

・１０００万円の価値のある畑
そのまま使えば２０万円の経費で５０万円の収穫－わずかな固定資産税

・アパート建築
家賃保証は５－１０年毎に基本の家賃を見直すはずです
借入金利は年々上昇するでしょう

新築当初の収支
１００万円の家賃
＿８０万円の家賃保証
＿５５万円の返済
＿１０万円の固定資産税？
収支は２５万円の儲けかな？

２０年後の収支
＿８０万円の家賃
＿６４万円の家賃保証
＿６５万円の返済
＿＿５万円の固定資産税
収支は６万円の赤字かな？

そんなカラクリです

３０年間の詳細な収支見通しが必要です

貴方は築２０－３０年のアパートを実際に見に行きましょう
家賃や修繕費用の原状を把握しましょう

＞返済方法は毎月家賃収入の５５％です
銀行がそう言いましたか？
返済額は固定又は増加するはずです

＞全戸に対して８０％を保障するとのことです

保証はしてくれますが基本家賃の改定が必ず書かれているでしょう

「％」での計算は．．．「取らぬ狸の皮計算」

管理会社「計画より入居率が悪いので基本家賃を下げます」
管理会社「修繕費が負担になってきたので基本家賃を下げます」
金融機関「金利が上昇しました」
入居者＿「こんな古いアパートには魅力が無いな」
管理会社「この度会社を閉鎖することになりました」

さて貴方はどうしますか？

建築費５０００万円の物件を６０００万円で最初に請求すれば１０００万円の財源が確保できます

その１０００万円程度の中から少しづつ家賃保証の損失を補填しても１０年程度は貴方と良好な関係で居られるでしょう

アパートは自分で建築会社を探して建てれば２０％は安く建てられます

．．．．「アパート経営をされるなら少しは勉強しましょう」．．．

貴方の質問には基本的な金額が書かれていません
儲け話に舞い上がってはいけませんよ

＞（ここが疑問）

私が見ると全てが疑問だらけです

No.3 回答者： sappara 回答日時： 2007/10/29 11:17

●お笑いです。

業者が隠しているのは「家賃はずっと同じ額ではない」ということです。また「ケアをやってもらえる」というのは「タダで」では決してありません。

この手のアパート経営は、○○建託にはリスクが無いのであって、リスクの全てはお父様が一手に引き受ける形になっています。

担当者に下記の点を聞いてください。ボロを出します。
・家賃保証は何年間ですか？その後に入居者がなかったらどうなりますか？
・入居者が減ったりいなかったりした時の家賃設定はどうなりますか？値下げはしない家賃での80％保証ですね。

この２点でまずよい答えは返ってきません。

つまり、入居者が減ってくると、○○建託は家賃を下げるように言ってきます。これを拒むと「それなら保証はできません」ということになります。家賃を下げれば当然80％の保証でも返済に影響が出てきます。

全体の家賃を100万円で貸していたとします。55万円が返済に回ります。けれども、入居者が減ってきて家賃を70万円に下げたとします。保証されるのは80％ですから56万円です。これでぎりぎりですが、管理費用や修繕費用は含まれていませんから、実質持ち出しになります。
更に年数が経ってくると「大規模なリフォームをしないと入居者は集まりません。嫌なら保証もいたしません。」ということになってきます。またまた出費です。

家賃が70万円を下回れば、とたんに返済にも持ち出しが出てきます。

●さて30年経ちました。返済はなんとか終えましたが、それまでの出費で家賃のほとんどは消えました。残ったのはボロアパートと土地です。アパートはこのままでは借り手もいませんし、修繕費もかかります。取り壊しにもお金がかかります。誰が儲けて、誰が得をしたのでしょう。
そして、何か相続対策になったでしょうか？
欲に目がくらんだジイサンが、○○建託にしてやられたお話でした。めでたし、めでたし。

という具合です。
アパート経営が、最後の時点で差し引きプラスになるのは都心部で常に入居率が100％近くで家賃の下落も無い物件だけです。周りに畑のあるような立地では、とてもとても・・・。

No.2 回答者： outerlimit 回答日時： 2007/10/29 10:43

その手の契約は

最初の契約更改までは家賃保証しますが、それ以降は保証しないのが普通です

全く借り手がいなくても保証されるので、安心きっていたところ、借り手がほとんど無く、契約更改後は、借金返済だけが残った　との　話を良く聞きました（　バブルの真っ盛りのころの契約で、バブルがはじけてしばらくした頃更改）
10年も経つと、新築を選択する借り手が多いので、借り手がいない/家賃の大幅減額　となるようです

最初の更改までに、借り入れの半分以上が返済できていないと、その後の返済は　非常に苦しくなるでしょう

最悪は、その家賃保証した会社の倒産です

全戸満室の可能性をお調べください（近所のアパート等の入居状態をザット見るだけでも見当は付きます）

この回答へのお礼

＞最初の契約更改までは家賃保証しますが、それ以降は保証しないのが＞普通です
知りませんでした。そのあたりを今夜、正確に確認いたします。
＞10年も経つと、新築を選択する借り手が多いので、借り手がいない/＞家賃の大幅減額　となるようです
確かに最初の設定どおりの家賃が１０年以降も続くとは考えられませんから・・・
＞最悪は、その家賃保証した会社の倒産です
そのあたりも今情報収集中です。
大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2007/10/29 10:59

No.1 回答者： kyukyutto 回答日時： 2007/10/29 10:00

家賃保証をする業者の多くは、初期建設費用をかなり高めに提示します。

他社でも見積りを取られることをお勧めします。
また、初期に支払う家賃保証の登録料、月々の保証手数料、管理手数料等がそのパーセントに入っているのか確認しましょう。
多くは、５年若しくは１０年ごとに更新する契約です。
その条件は何年後に見直しされるのか確認しましょう。
自己資金を入れる予定があれば、その自己資金は何年で回収されますか。
お父様がご高齢で、相続税対策にされるならよいと思います。

この回答へのお礼

早速アドバイスありがとうございます。
＞また、初期に支払う家賃保証の登録料、月々の保証手数料、管理手数＞料等がそのパーセントに入っているのか確認しましょう。
＞多くは、５年若しくは１０年ごとに更新する契約です。
＞その条件は何年後に見直しされるのか確認しましょう
今夜、業者と会うことになってますので、確認をいたします。
自己資金は多少入れるよていです。自己資金の回収は計算でいけば稼働率にもよりますが約４～５年になると思います。
父は７２歳なので相続対策の１つでもあると思います。

お礼日時：2007/10/29 10:21