中古マンション購入（融資実行から数日後の引き渡し）

中古マンションの購入を決め、売買契約を済ませて12月引き渡しの予定で動いているのですが、少々心配な点がありますので質問させていただきます。

売買契約自体は8月に済ませてあるのですが、売主側の都合で（転居先が12月完成予定の新築マンションなので、それまでの間は物件を引き渡しできない）12月まで待つことになっており、未だに金消契約もしておりません（銀行のローン本審査は8月の段階で通っております）。現状でお金が動いたのは、8月の売買契約時に支払った手付金のみになります。

こちら（買主）の融資実行日が12月20日、先方（売主）の新築マンション融資実行日が12月21日らしいのですが、売主側の新築マンションの入居開始日が早くても12月22日なので、こちらへの物件引き渡しは12月23日にしてほしいというお話で売買契約をしております。

上記の理由で、こちらの融資実行日から物件の引き渡し日まで3日ほど間が空いてしまうのですが、特別に問題はないのでしょうか？融資実行からの3日間がとても心配になってしまったので、注意したほうが良いことなどありましたら、教えていただければ幸いです。初めてのマンション購入でわからない事が多いため、どうぞよろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： jakyy 回答日時： 2007/11/15 11:12

【明け渡し時期】

契約は成立していますので、明け渡しの時期は部屋から
一切のものが無くなって鍵が渡されたという時点で
銀行の融資を受けて、残金を支払う事になります。
【予定日の変更】
先方の事情で明け渡しの時期がずれたら、
お金を渡す日時も変更がいいかと思います。
銀行の応接間を借り不動産の権利書、印鑑証明を受け取り
銀行から融資を受けたお金を渡すことになります。
部屋の鍵が渡されないのに、先にお金を渡すことは数日であっても
不自然なことです。
相手の事情もありますが、あくまでも部屋の受け渡しと同時にするのが
問題はありません。
【管理組合規約】
受け渡しの時に、管理組合の規約書いた書類を必ずもらって下さい。
この書類は今後、事情があって転売する時も必要になります。
この書類が無いと後々、面倒なことになります。
また受け渡しが成立して、部屋の鍵が渡されたら、
直ぐに鍵を変更されることもオススメいたします。

この回答へのお礼

ご返答いただき、ありがとうございます。

買主の融資実行前に売主側の抵当権を抹消しているのが普通ということでしょうか？そうであれば問題なかったのですが、売主が今回の物件を購入してまだ数か月しか経過しておらず、ローンもほとんど残った状態で買い替えるので、こちらの融資を先に実行しないと抵当権が外せないようなのです。よって、融資実行日に全額支払わないとならないのです…。

仲介業者に確認したところ、こちらの融資実行日に所有権移転と抵当権設定は同日中に行なうとの事でしたので、所有権がこちらに移った後、先方が新築マンションに引越できるようになるまでの数日間だけ住ませてくださいとお願いされての契約になっています。ただし先方の引越日が施工業者都合などで延びても、 23日までには必ず引き渡すという契約にしましたが、何だかやっぱり心配です。

鍵の変更はまったく思いつきませんでした！
管理規約はコピーをもらって内容は確認しております。

とても参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2007/11/15 12:58

No.6 回答者： jakyy 回答日時： 2007/11/15 14:53

jakyyです。

契約書に金銭の授受、権利書等受け渡しは12月20日、
部屋の受け渡しは23日と書いて契約してあれば、
仕方がありませんね。
相手の善意を信じるしかありませんね。
新しいマンションに入居されるのが延びることが無いよう、
12月20日の金銭受け渡しの時に何度も念を押されるように。

この回答へのお礼

はい、了解いたしました。
こちらは賃貸マンションからの転居で、すでに解約手続きも済ませてあるため必ず12月23日には物件を明け渡してくれるように、念を押して言っておくようにします。

お忙しい中、いろいろと参考になるアドバイスをいただき、
本当に感謝しております。ありがとうございました。

お礼日時：2007/11/15 15:39

No.5 回答者： jakyy 回答日時： 2007/11/15 13:23

jakyyです。

本来ならば、抵当権を抹消してから、売買契約をするのが筋です。
貴方の銀行融資のお金で売主側が抵当権を抹消しようとするならば、
やはり融資実行日の12月20日で部屋の明け渡しをすべきです。
この線は譲らない方がいいでしょう。
先方の都合に合わせる必要はありません。
部屋の荷物は引越しのトラックに入れて保管すればいいことです。
むしろ建築が遅れているならば、先方は建築会社に苦情を言えばいいことです。
部屋を出たらホテルに入ればいいことです。
マンションの購入など大きい買い物は、
スムーズに事が運ばないと不安になるものです。
あくまでも最初の予定で進めることをオススメいたします。

この回答へのお礼

お忙しいところ再度のご回答、ありがとうございます。

おっしゃる通り、先方が抵当権を抹消してから売買契約をするべきなのでしょうね。今回は売主側がまだ出来ていない物件への買い替え＋こちらの融資分で抵当権抹消後に物件引き渡しという変則的なケースなため、色々と混乱しております。

最初（売買契約前）の話では、12月中旬には引き渡せるということだったので、それならば年末の連休（12/22～24）で引越作業ができるなと思い、購入を決めました。その後、売買契約の直前になって、転居先の完成が遅れているため12月いっぱい待って欲しいとの連絡。それではこちらが引越できるのが年明けになってしまい、住宅ローン控除の事もあるので12月20日くらいまでには引き渡して欲しいとお願いしました。

というやり取りがあった上で「では26日で」「困ります」「では25日で」と一日ずつ交渉して23日が交渉の限界だったので、12月20日決済・12月23日引き渡しという契約にしてしまったのです。売主側には新築マンションの施工業者が仲介で入っていて、なかなかこちらの意向を汲んでいただけなかったという背景もありつつ、少々値引きもしていただきましたので12月23日まで待つことにしたのですが、本当ならこの日に融資実行すれば問題ないのでしょうね。でも日曜日は銀行がお休みなので、仕方なく12月20日に融資実行となりました。

今ここで「12月20日の融資実行と同時に引き渡してくれ」と言ってしまうと、こちらの契約違反になり、その場合は違約金が発生するのですよね。

契約時の考えが甘かったです。今さらですが反省しています。
もう契約書に「23日引き渡し」と書かれてしまっているので、どうにもならない感じです。何もトラブルが起こらないことを祈るしかありません…。

たびたびのアドバイス、本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/11/15 14:25

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2007/11/15 09:42

あなたの融資実行ということは、あなたの名義に所有権移転して抵当権を設定しなければなりませんので、売主に売買代金全額支払わなければなりません。

普通はそれと同時に引き渡しですが、今回はその引き渡しが延びるわけですね。全額支払うのに引き渡しが延びるわけですから、リスクはあります。
こういうことはたまにあります。こういう場合によくやる方法は、所有権移転は行うものの売買代金全額を支払ってしまわずに、例えば１００万円とか２００万円とかいう金額を最終の引渡し時まで保留するという方法があります。
それから、先方の融資実行が２１日で２２日にすぐ引っ越しできるのかどうか？も少し疑問です。引き渡しが延びる日数分は家賃を払え、と主張してもよいでしょう。

この回答へのお礼

ご返答いただき、ありがとうございます。
おっしゃる通り、こちらの融資実行日に所有権移転と抵当権設定は行われるのですが、先方の転居先が新築なため、引越できるまでの間2～3日だけ住ませてくださいとお願いされたという形です。

ただ、融資実行日にこちらが残代金を全額支払わないと、100万や200万程度では売主の残債分が残ってしまい、抵当権の抹消が出来ない状態なので、やはり引き渡し前に全額支払わないとならないようです。

引越に関しては、12月23日の正午までに必ず引き渡すという契約にしてありますので、それより延びた場合はホテルかどこかへ泊まります、とおっしゃっていました。とはいえ、何かと心配です。

とても参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2007/11/15 12:37

No.2 回答者： Verhaagen 回答日時： 2007/11/15 05:55

通常考えればありえません。

その融資実行したお金は先にわたすおつもりですか？引渡しと同時履行が大原則です。

また、引き渡せないのであれば、銀行も抵当権設定ができず、融資実行できないとおもいますが、。引渡しを受けない＝自分のものではない、のに抵当権設定だけ先になんてありえないと思いませんか？

ということで、おそらく売主側の要請の意図は２３日にお金を払ってほしい、そのときに引き渡すということかと思われます。

この回答へのお礼

ご返答いただき、ありがとうございます。
やはり融資実行日に引き渡しは大原則なのですね…

先ほど仲介業者に確認しましたところ、所有権の移転や抵当権設定はこちら（買主）の融資実行日に行われるので、物件引き渡し日と数日タイムラグが出てしまうけれど大丈夫だとの事でした。つまり、所有権を買主に移転した後、売主の転居先への引越が可能になるまで数日間住ませてください、という契約になっています。

契約書上は、やはり買主の融資実行日に残代金を全額支払うことになっています（そうしないと売主側の新居の融資実行ができず、物件を引き渡せないため）。ごく希ではあるが、このようなケースもたまにあると仲介業者が申しておりますので、信用するしかなさそうです。

お礼日時：2007/11/15 12:30

No.1 回答者： nachiguro 回答日時： 2007/11/15 02:52

マンション購入おめでとうございます。

良く勘違い？というか見落としされるのは入居後の「管理組合」と言う存在を忘れる方が多々多いと言うことは肝に銘じてください。

実際私が管理会社にいた頃、ローン申請や引越しの手順などでてんやわんやと言う状態で漸く落ち着いたところで、いきなりランニングコストとも言える管理費等の増額改定などありますし、ペット禁止とか或いは専有部分の工事に関しての承諾（標準規約１７条関連）など様々な問題があります。
管理規約は利害関係者に対し閲覧をすることは可能ですし、同時に議事録なども閲覧は可能です。

これは全てマンション購入者にいえるのですが、どうしても後になって管理面がおろそかになって一体何なんだというクレームが付くことはありますが、購入した以上それは責任が生じますし（前区分所有者からの資産も負債も引き継ぐことになりますので）管理面はきっちり抑えておく必要があるかと思います。

もし管理規約の解釈など解らない面がありましたら再度ご質問下さい。

この回答へのお礼

アドバイスをいただき、ありがとうございます。

管理規約は、売買契約時にコピーを受け取って内容は確認済です（小型犬が2匹いるため、2匹まで飼育出来ることを前提として物件探しをしました）。管理形態は管理人日勤（週4日）で、ゴミ出しと共有部分の清掃をしているそうで、エントランスも廊下もとてもキレイでした。

管理費・修繕積立金の増額予定も当面ないそうで、今後の大規模修繕計画についても説明を受けており、その時に持ち出しも必要ないそうです。売主の管理費・修繕積立金滞納もありませんでした。

議事録に関しては、売主が今回の物件を購入したのが今年の4月で、購入直後に別の新築物件を見つけてしまい、どうしてもそちらに移りたいため、短期間の所有で今回の売買に至ったようなので、議事録は持っていないそうです。

本題とは無関係で恐縮なのですが、ひとつ質問させてください。
例えば、我が家のように犬を飼う場合は理事の方に届け出なくてはならないと思うのですが、この場合は引越後にペット飼育届けを提出すれば良いのでしょうか？タイミングがわからず悩んでおります…。

お礼日時：2007/11/15 12:20