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共有財産所有の一人が自分の持分を抵当にいれてしまい非常に不安です。。
私ほか4人で共有する土地と建物があります。
そのなかの親戚の一人がこの不動産で商売をしています。
商売をしている人間には銀行は金を貸す傾向があるのか判りませんが、この一人が自分の持分を抵当にして金をかりました。
また根抵当も記載されていました。
権利書はこの親戚が持っています。このたび登記簿謄本
を取り寄せて初めて判りました。
この件でいくつか疑問があります。
1、私はふせぐことはできなかったのでしょうか?
該当の銀行に問い合わせしたら共有者の同意は不要といってました。
2、この親戚の一人が金を払えなくなったらどうなるのでしょうか?
3、くやしいので私(会社員)も自分の持分で金を借りるとしたら可能でしょうか?
4、黙ってみているのも癪ですが何かできますか?
5、その他なにかご意見ください。

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A 回答 (9件)

「共有」は、「所有」の特殊な形態で、各共有者はそれぞれが所有者であって、対象物に対し、共有者の全員がそれぞれ所有者としての権利を有しています。


従って、自己の持分について他に売却することもできれば抵当権(根抵当権)を設定することもできます。
但し、所有者が複数いるという特殊な形態であるため、特別なルールと制約が存在します。

共有関係に存在する特別なルールや制約とは、
まず、各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じて使用することができます〔民法249条〕。持分の割合に応じた範囲でしか使用できないのではなく、共有物「全部」について使用することができます。
しかし、共有物を誰がどのように使用するか、共有物を賃貸する場合には誰にどのように賃貸するかといった「共有物の管理」に関する事項については、各共有者の持分価格に従ってその過半数をもって決めることになります〔民法252条本文〕。但し、共有物の維持などのために必要な「共有物の保存」行為については各共有者が単独で行なうことができます〔同条但書〕。そして、管理に関する費用についてはその持分に応じて各共有者が負担します〔民法253条〕。
また、共有物の形状や性質を変更したり共有物全体を他に譲渡したりする「共有物の変更」行為については、共有者全員の同意が無ければ行なうことができません〔民法251条〕。

仮に抵当権が実行されたとしても、他の共有者の持分割合や権利が制限されるわけではなく、競売人が新たな共有者の一人となるに過ぎません。

このような共有関係にあることが嫌だとお考えになる場合には、いつでも他の共有者に対して共有物の分割請求を行なうことができ〔民法256条〕、協議が調わない場合には裁判所に分割の請求をすることができます〔民法258条1項〕。
共有物の分割は、現物分割が原則ですが、現物分割をすることができない場合や現物分割では著しくその価格が減損すると考えられる場合には、裁判所は競売を命ずることができます〔同条2項〕。
この共有物の分割請求は、抵当権が実行されて新たに共有者となった競落人も行なうことができます。


従って、上記のお話からお分かりの通り、

>1、私はふせぐことはできなかったのでしょうか?

自己の所有物をどのように処分しようと所有者の勝手です。他人の権利の行使を妨害することは不法行為となります。


>2、この親戚の一人が金を払えなくなったらどうなるのでしょうか?

hydrangeaさんがそれによって直接の不利益を被ることはないと思われます。


>3、くやしいので私(会社員)も自分の持分で金を借りるとしたら可能でしょうか?
>4、黙ってみているのも癪ですが何かできますか?

何も悔しがったり癪に感じる必要はないと思います。自分の権利を自分の権利内で処分しているだけのことですから。
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>1、私はふせぐことはできなかったのでしょうか?



共有者は、自分の持分について自由に、売却したり、根抵当権を設定したりといった処分行為をすることができますから、他の共有者が関わる機会はなかったと思います。

>この親戚の一人が金を払えなくなったらどうなるのでしょうか?

お金を借りたご親戚が、借金の返済ができなくなると、その方の持分に設定された根抵当権が実行され、所有権の持分が競売にかかる可能性があります。

所有権の共有持分を、競売で買おうとする人がいるかどうかはわかりません。
しかし、もし持分が競売で落札されれば、その落札者と他の共有者の方で、その不動産を「共有」することになります。

>3、くやしいので私(会社員)も自分の持分で金を借りるとしたら可能でしょうか?

お金を借りることができるかどうかは、お金を貸す金融機関の審査・判断によります。
一般的には、共有持分を競売にかけても、貸したお金を回収できる可能性は低いと思われます。
そのため、共有持分を担保に融資を受けることは、比較的難しいと考えられます。


>4、黙ってみているのも癪ですが何かできますか?
>5、その他なにかご意見ください。

ご自分の共有持分を、その方に買い取って貰うことを希望しておられる場合、また、その方から他の共有者に対して、不動産の使用料を払って貰いたいとお考えの場合には、交渉を開始するきっかけにできると思います。
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>#5のtk-kubotaさん、私の間違いとはどこでしょうか?ご教授いただければ幸いです。



実務では、持分競売は、数は少なくても、あります。
買受人も同様です。
従って「差し押さえできない」は間違いですし「通常おこりえないためこう表現しました。」も現実問題としてあり得ます。
「土地が1/4減る」と云う理由がわかりませんでしたが「落札されることはまずあり得ないと思われます。」も私なら参加します。
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 貴方は、どうも私を嫌っているようですが、あえて、また、回答します。


 相当時間が経過し、放置しているような案件について、ある日突然、気になる時は、その件について、「何か起ころうとしている時」か、「何か起こった直後」であることが多いのです。
 私の場合は、寸でのところで、命を取りとめたり、勤め先に大損をさせずに済んだ経験があるのです。
 そこで、私は「実務に沿った行動」を薦めた訳ですが・・。
 前回の質問の、最終回答が、金曜の夜であったため、私の行った過去の事例や、法令解釈等を確認を確認してから、反論なり、回答を記載しようと思っていました。

 さて、現在の占有者であり、一定持分所有者が、その持分応じて、根抵当権を設定した事についてですが、ここの回答者のように、その持分に応じてその人がどうしようと、その人の自由である事に、そのとうりです。
 多分、共同担保の一部となっているのだろうと思います。

 3)についてですが、その持分に応じて、貴方も抵当権を設定する事ができますが、貴方自身がその土地建物を占有していない以上、その評価は、相当低くなると思います。通常の金融機関では、所有者全員で行えば、その不動産の評価の8割の担保価値を見いだし、持分に応じて貸してもらえると思われますが、占有していないので、持分の半分の担保価値もないと思われます。

 4) 私も、合法的に「いやがらせ」を行いますので考えてみました。
   貴方の持分を貴方も売れば、どうでしょうか?
   特に、その土地建物で、行っている商売敵に・・・。
   貴方の年齢が、50以上で、会社員であれば、それなりの人脈もあると思わ     れます。
   急ぐ事なく、相手を見つけて、売却すれば良いと思います。

  それとも、第三者に対して、その占有者が、その持分を買い取った場合や、
  賃貸料を支払う場合に、それなりに報酬を支払うことを約束して、「所有権」     を移転する事も考えられます。
持分に
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
参考になります。
それと前回の質問にお礼をしなかったこと、失礼とかんがえますので謝ります。
今後もよろしくお願いします。

お礼日時:2002/09/09 04:02

すいません、#1の回答をした者ですが、少々この場をお借りして補足させていただきたいと思います。



2、差し押さえできない、という表現については、通常土地について差し押さえをして競売にかける、という行為は持分を全て持っている場合におこります。持分1/4の状態では、出来ることは出来ますが、通常おこりえないためこう表現しました。

土地が1/4減る、という表現は、持分1/4のまま競売にだしても、落札されることはまずあり得ないと思われます。現実的に、競売にかけるのであれば分筆してからだと思います。これは通常の状態でも起こりうることですが、お金を返せない場合には、現実になる可能性は高いと思います。

5、については、共有者それそれが所有権を持ち自由にできる権利を、同意書を作ることによりその自由な権利を放棄し制限する、というのは違法ではないと思います。

説明不足で失礼致しました。
一応お聞きしたいのですが、#5のtk-kubotaさん、私の間違いとはどこでしょうか?ご教授いただければ幸いです。
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hydrangeaさんは、何故、くやしかったり、シャクだったりするのですか?


共有者の1人が、その持分を売ろうと抵当に入れようとhydrangeaさんには関係ないことです。その者がお金を返せず競売になってもhydrangeaの持分まで競売になりません。その抵当に入れた者の持分権者が代わるだけで何ら問題はありません。問題になるとすれば、その競売で買い受けた者が、その持分を買ってくれと云うか、又は、hydrangeaさんの持分を売ってくれと云うことですが、これは現在でも同じことです。「売る」「買う」の両方が決裂すれば全部の持分が競売になるかも知れません。これは現在でも変わりません。
なお、NO1の方のアドバイスは少々違うところがありますがNO3の方が正解と思われ、私の回答と同じです。
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共有物の分割請求権を行使するぞっておどすくらいでしょうか

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1.たとえ共有であっても、その人の持ち分をどう処分するかは、その所有者の自由ですからどうしようもありません。



2.返済が出来ないと、銀行は、その不動産を競売などで処分して貸付金の回収に充てます。ただ、実際問題、競売にかけても落札する人はいませんから、他の共有権者に買取りの依頼があると思います。

3.可能ですが、借りた資金の使い道はありますか。
高い金利で借りて、その金利以上に運用しないと損をしてしまいます。

4.静観するしかないでしょう。
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1、できないでしょうね。

持分とはいえ、親戚の財産ですから。

2、銀行が差し押さえをしようとしても、現状のままでは無理です。共有者に購入のお願いにくるでしょう。
誰も購入しないと、持分に従い分筆して競売となるでしょう。
土地が1/4減ってしまうことになります。

3、可能です。

4、早くお金を返して根抵当を抜くようにお願いすることぐらいです。

5、共有者全員で、この土地を何かに利用・使用する場合他の共有者の同意が必要、との同意書を作成するといいのではないでしょうか。そうすれば、他の同意なく好き勝手にできなくなります。
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 土地の所有について調べたら、それぞれの家の所有面積が載っていました。

 4軒のうち自宅を含めて2軒が昔から家を構えています。残りの2軒が数年前に家と土地を購入するかたちで引っ越してきました。

 問題はそのうちの一軒が、家を土地を購入する際に借金をしているのですが、共有地のその家の部分について「抵当権」を設定している、ということです。

 質問は、共有地に抵当権を設定するのは法律違反にならないのか、ということです。
 その家の所有する面積部分なので問題はないのでしょうか?
 共有地といえば、4軒で「共有」するものですから、少なくとも相談はあって当然だと思うのですが、いかがでしょうか。

 (このことをもって、隣人を怒ったりするつもりはありませんが、知識として知りたいのです。)

 教えていただければ幸いです。

Aベストアンサー

確かに、あまり気持ちのいいものではありませんよね。
一般的には#1の方の回答と同じですが、金融機関によっては、抵当を打つ際に、
「共有者の了解という形で(他の所有者の)念書Aを差し入れてくれ」という場合もあります。
これとは別に、上下水道(ライフライン)などの工事のために、
「掘削・通行の許可(*所有権の移転後も有効)」という念書Bを、
それぞれ四者が所有している場合もあります。

歩道にライフラインがあり、
念書Bも何も無いのであれば、
それくらいはあった方がいいかもしれませんね。

共有地に隣人の抵当があったからといって、
貴方の不動産価格が下がるわけではありませんが、
「歩道を通らなければ公道に出られない」
のであれば、不動産の評価は相応のものになるでしょう。
公道に面していない土地は、評価が低いものです。

Q所有権の一部に対する抵当権設定の登記について質問

所有権の一部に対する抵当権設定について質問です。

例えば以下のような登記簿があった場合

甲区
1 所有権保存 A
2 所有権一部移転 持分3分の1 B
3 所有権一部移転 持分3分の1 B
4 A持分全部移転 持分3分の1 B

B持分3分の1に抵当権を設定したい場合、
2・3・4番ならどれでもOKですか? 4番はA持分全部移転なのでダメですか?
2番と3番とでは、2番から設定しないといけませんか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

所有権または共有持分の一部を目的とする抵当権の設定はできない
とされています(昭35.6.1民甲1340)。
たとえば

1 所有権保存 A
2 所有権移転 B

だったような場合に,Bの持分3分の1に抵当権設定をする場合です。
これは,その抵当権が及んでいる部分が登記上特定できないためです。

これに対し,設例のように

1 所有権保存 A
2 所有権一部移転 持分3分の1 B
3 所有権一部移転 持分3分の1 B
4 A持分全部移転 持分3分の1 B

となっているような場合には,抵当権の目的となる部分を
「甲区2番で登記した持分」「甲区3番で登記した持分」「甲区4番で登記した持分」
と示すことにより特定できるのでその登記は認められ(昭58.4.4民三2252),
また持分3分の2に設定する場合もその組み合わせによれば設定は可能です。
ですが甲区2番から持分6分の1,3番から持分6分の1の合計3分の1といった設定は,
上記昭和35年通達により否認されることになります。

なお,この持分設定の場合,甲区2番に設定するか3番にするか4番にするかは
設定者の自由です。
ただ,その持分取得の経緯から,どの部分を対象にすべきかは
おのずと特定できることがありますので,
それにしたがって設定するのがベストだと思われます。

所有権または共有持分の一部を目的とする抵当権の設定はできない
とされています(昭35.6.1民甲1340)。
たとえば

1 所有権保存 A
2 所有権移転 B

だったような場合に,Bの持分3分の1に抵当権設定をする場合です。
これは,その抵当権が及んでいる部分が登記上特定できないためです。

これに対し,設例のように

1 所有権保存 A
2 所有権一部移転 持分3分の1 B
3 所有権一部移転 持分3分の1 B
4 A持分全部移転 持分3分の1 B

となっているような場合には,抵当権の目的となる部分を
「甲区2番で...続きを読む

Q共有名義不動産への抵当権設定について

 20年以上前に兄弟3名が母所有の土地を贈与され土地名義人に3名がなった。
 15年以上前に兄弟3名中、その土地に住んでいる1名(仮にAとし他をBCとします)から土地の上に住居を立て直すために銀行ローンを組む、抵当権を設定したいので承諾してほしいとの申し出があり、3名とも抵当権設定者としての手続きをした。(BCは連帯保証人にはなっていない)
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 以上の状況ですが、担保を提供したBCは1円の戻りもなく土地も手放すこととなりました。他に競売金額は土地売却分としてBCに何らかの税金がかかるのでしょうか? かかるとすればローン保証人になると同様に抵当権設定提供者(債務者以外の)となるのも恐ろしいことですね?

Aベストアンサー

ご質問のケースは,物上保証人が抵当権の実行により資産を譲渡することになった場合ですので,「保証債務を履行するために資産を譲渡した場合の譲渡所得の特例」になります。

この特例の適用のためには申告が必要ですから,税理士や税務署に相談されることをおすすめします。

Q登記申請書の書き方(共有持分の表記と添付書類)

共有名義の不動産の持分全部移転(売買や放棄が原因)の場合の「登記申請書の権利者」の欄の(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょうか?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でしょうか? また、添付書類は何が必要でしょうか?(申請書副本、双方の印鑑証明、双方の住民票の他に)  よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の売買等では、さらに別の添付書類も必要となりますが、原則を提示しておきます。

登記申請書の例(甲の持分2分の1を乙が取得)

登記の目的 甲持分全部移転
原因    年月日売買(持分放棄)
権利者   住所 持分弐分の壱 乙
義務者   住所 甲
添付書類  原因証書(又は申請書副本) 登記済証(又は保証書)
      印鑑証明書 住所証明書 代理権限証書
課税価格 移転した持分の価格  金何円
登録免許税 金何円
 (売買は課税価格×50/1000
     持分放棄は、課税価格×25/1000
  土地については特別措置法によりさらに3分の1になります)

従って、印鑑証明書は義務者のみ、住民票は権利者のみです。登記済証を添付できない場合は、保証書による申請になります。法務局の登記相談所のコーナーで詳しく教えてくれます。

以上、参考にして下さい。

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の...続きを読む

Q持分抵当権の実行

AB共有の不動産に
A持分に甲が1番抵当
所有権全体に乙が2番抵当の設定を受けて、共に登記されている場合。

甲が1番抵当を実行して競売が行われた時。

1、A持分のみが競売され、乙はA持分の競売代金から2番目の配当を受け、それで債権が充当されない場合は、自身の抵当権はB持分上抵当権に縮減されて残るのか

2、不動産全部が競売され、A持分価格相当分だけ甲に優先配当され、残額が乙に配当され、2番抵当権は消滅するのか

どちらなんでしょうか?

Aベストアンサー

 1.が正しいです。ちなみに、登記の一部抹消登記というのは登記手続上できないので、2番抵当権をB持分の抵当権とする変更登記という形になります。

Q共有している私道について

質問させていただきます。

我が家は私道(4m以下)と公道に面しており、私道側のほうに門があります。
その私道は私道を囲む周りの4軒にて共有するという形(登記簿にその旨記載あり)で30年程前に私道の地主に対して1/4づつ支払い共有しておりました。
※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

最近4件の中の1軒が家の建て替えのために
周りの3軒には何の断りもなく地主(登記簿の名義人)と内密にやり取りし、
私道の名義(登記簿上の仮名義)をお金を払い購入した事が発覚しました。
理由は接道義務の要件を満たせないからです。

我が家にはその私道側に駐車場がありますし、門もあります。
30年程前ではありますが『4軒で共有する』という私道であったにもかかわらず登記簿の地主と内密にやり取りし、勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか?

現在その建て替えをする家主が「この私道をふさぐ」とか「この私道はうちのものだ」と言い張っており、近隣の住人も含め非常に困っております。
どうかよろしくおねがいいたします。

質問させていただきます。

我が家は私道(4m以下)と公道に面しており、私道側のほうに門があります。
その私道は私道を囲む周りの4軒にて共有するという形(登記簿にその旨記載あり)で30年程前に私道の地主に対して1/4づつ支払い共有しておりました。
※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

最近4件の中の1軒が家の建て替えのために
周りの3軒には何の断りもなく地主(登記簿の名義人)と内密にやり取りし、
私道の名義(登記簿...続きを読む

Aベストアンサー

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合にはそれは私道といわずに通路といいます。

建築基準法上どのように扱われているものなのかについては、役所の建築指導課に聞けば詳しく教えてくれます。
ご質問者の場合には公道にも接しているようですから最悪の事態(再建築も出来ない)ということにはならないと思われますが、他のそれが唯一の通路である人たちにとっては死活問題かもしれません。


昔の持分購入(しかし登記しなかった)の話を有効にするのは結構骨が折れる話です。
基本的に登記されていないものは権利主張が難しくなるからです。

>勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか?
基本的には購入者に問題はありません。登記するという仕組みを社会で用意しているのは権利の主張が出来るようにするという意味があり、所有者がまだ地主であれば、地主から購入することは出来るからです。

まず問題は地主に問題がないのかどうかという点が議論になります。
つまり過去に売買契約がなされて代金も支払ったが登記がされていないというだけの話であれば、たとえ未登記であっても、さらに二重に他の人に売却するような行為は許されませんので、損害賠償の対象になりえます。が、当時の話がもし購入ではなく、単なる使用料、地代という形でしかなかったといわれたときに、それを覆すようなもの(確かに売買した)という契約書などがないとかなりつらい話ですね。

さらに言うと、今回売却した相手がもし善意の第三者であると、たとえ地主の行為が否定されても、その土地は戻りません。登記がされてない以上は善意の第三者に対抗できないからです。ただ、ご質問の場合にはその当時から関係している人のようですから善意の第三者とはいえない可能性は十分にありますので、そうなると対抗できる余地はありますけど。

この話はかなりややこしい話なので司法書士(登記関係の専門家)なりあるいは弁護士なりに善後策を相談したほうがよいでしょう。

ちなみに、もしそれが通路に過ぎない土地であり、売買が成立して通路としてその人物が取得した場合には、少なくとも他に公道への道がつながっているご質問者の場合には以後通行は出来なくなる可能性は十分にあります。(現在のその通路が唯一の出入りできる道である人たちの場合には、いにょう地通行権による通行が認められる可能性が高いですが)

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q抵当権の解除と放棄の違いを教えてください

根抵当権の放棄について教えてください。
だいぶ前から、遠方の取引先の支払いが滞りがちなので、心配になって、その取引先の登記簿方本を取り寄せました。自宅の土地建物に信用保証会社の抵当権が設定されていて、過去には「抵当権抹消・解除」とあり、最近の欄には金融機関の「根抵当権抹消・根抵当権放棄」と消費者金融の「根抵当権設定仮登記抹消・放棄」とあります。この取引先は同じころ、賃貸していた店を閉じて自宅に移して「もう有限会社でなくなったので、(有)をはずして屋号だけで請求書を自宅宛に郵送してくれ」といってきていました。もしかして、その時点で倒産か破産かしていたのでしょうか?(現在、登記簿としては(有)が付いて上りましたが。)
今月の支払いも期日までに払ってもらえそうにありません。以前に滞った時も内容証明書を送って何とか分割で支払いを受けました。この不景気と、その取引先に常に売掛金があるために、縁を切る決断がついていませんが、最終的には引っかかりそうな予感がしています。どなたかこのような状況や「抹消・解除」と「抹消・放棄」の違いに詳しい方いらしたら教えてください。よろしくお願いします。

根抵当権の放棄について教えてください。
だいぶ前から、遠方の取引先の支払いが滞りがちなので、心配になって、その取引先の登記簿方本を取り寄せました。自宅の土地建物に信用保証会社の抵当権が設定されていて、過去には「抵当権抹消・解除」とあり、最近の欄には金融機関の「根抵当権抹消・根抵当権放棄」と消費者金融の「根抵当権設定仮登記抹消・放棄」とあります。この取引先は同じころ、賃貸していた店を閉じて自宅に移して「もう有限会社でなくなったので、(有)をはずして屋号だけで請求書を自宅宛に郵...続きを読む

Aベストアンサー

ちょっと心配ですね。
解除と放棄は、法律上は確かに違うものです。
解除は、双方合意の上での解除。
放棄は、一方的に金融機関がするもの。
でも、実際のところはどっちもあまり変わりなく使われています。
なので、その違いは気にする必要はありません。

さらに、根抵当権が抹消されたということは、借金を支払い終えたか、他の金融機関から借り替えて全額支払ったか、などということも予想されますが、はっきり分かりません。
根抵当権が抹消されることは、悪いことではなく、いいことだと思います。

とはいえ、消費者金融が根抵当の本登記ではなく、仮登記を打ってきた点にひっかかります。普通は本登記しますから。
根抵当権者がSFCGやロプロあたりだとすると、何か異変が起きた可能性はあります。

細かいですが、抵当権か根抵当権か、どっちかはっきりさせて記述して下さい。でないと混乱します。
また、その不動産が会社所有か、個人所有かもはっきりさせてください。

登記簿には不動産登記簿と商業登記簿があり、不動産登記簿のことを話しておられるようですが、商業登記簿も取ったのでしょうか?
商業登記簿を見れば、破産したのか、清算したのかなどは分かると思います。
苦しいのは間違いなさそうですが。

ちょっと心配ですね。
解除と放棄は、法律上は確かに違うものです。
解除は、双方合意の上での解除。
放棄は、一方的に金融機関がするもの。
でも、実際のところはどっちもあまり変わりなく使われています。
なので、その違いは気にする必要はありません。

さらに、根抵当権が抹消されたということは、借金を支払い終えたか、他の金融機関から借り替えて全額支払ったか、などということも予想されますが、はっきり分かりません。
根抵当権が抹消されることは、悪いことではなく、いいことだと思います。
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Q共有名義の土地の売却について

実家の土地が、3人(各々3分の1の持分)の共有になっている場合、
その中の1人の者が相談せずに勝手に売却することはできますか?
実家の者が、親戚の者に売却すると話しているので、1人でそういうことができるのかと思いまして。
勝手に売却できる場合、どのような手段が考えられますか?
ご存知の方いましたら、教えて下さい。

Aベストアンサー

先の回答者様もお答えになっていますとおり、所有者の一人が
自己の持分1/3部分を売買することも担保にすることも
単独で行うことが可能です。
全体を売買するには共有者全員の同意や印鑑等が必要です。

3人兄弟または母と子2人で相続された結果として
3者での共有になっているのでしょうか?

詳しい経緯やご事情はわかりませんが・・
もしも3名の共有者のお一人が金銭的な問題等で
土地の持分を処分したいとお考えの場合であれば
残りのお二人で半分ずつ資金を出し合うなどされ
それぞれお二人で2分の1ずつの共有にされておかれた
ほうが良いかもしれません。

ご存じかとは思いますが共有持分とはその土地全体について
それぞれが3分の1ずつ権利があるということになります。
つまり、右半分はAのもので、左はB、奥がCのものという形ではなく
あくまでも全体においてA,B,Cが1/3ずつ権利を持っているという意味に
なります。

もしも、将来的に売買や分割等をされます場合
先に書きましたとおり全員の同意が必要になりますので
たとえご親戚とはいえ第三者が共有者となった場合
交渉が難航するなどのトラブルに発展する可能性があります。
くれぐれも良き解決をされますようご注意ください。

先の回答者様もお答えになっていますとおり、所有者の一人が
自己の持分1/3部分を売買することも担保にすることも
単独で行うことが可能です。
全体を売買するには共有者全員の同意や印鑑等が必要です。

3人兄弟または母と子2人で相続された結果として
3者での共有になっているのでしょうか?

詳しい経緯やご事情はわかりませんが・・
もしも3名の共有者のお一人が金銭的な問題等で
土地の持分を処分したいとお考えの場合であれば
残りのお二人で半分ずつ資金を出し合うなどされ
それぞれお二人で2...続きを読む

Q土地・家屋の共有名義を単独名義に変更するには?

父親の死後,実家の名義を母親と私の共有名義にしました。(築後30年)私は独立してマイホームを持ち,隣の市で生活していましたが,住宅ローンを始め多重債務に陥り,私の自宅は目下任意売却中です。もし,競売になり残債があるようなら,母親の住む実家も差し押さえられるかも知れないと不動産業者に言われました。
 そこで,司法書士を頼む予算もないため,自分で名義を共有から母親単独の名義に変更したいと考えています。名義変更の可否や手続き,方法,費用などについて教えてください。 (ノーキー)

Aベストアンサー

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴は当然に、無申告加算税や納付すべきであった時に納税しなかったとしての遅れた分の延滞税がかかるのです。

売買としても、売買の利益を所得として計算し、所得税の申告と納税負担が生まれます。父親からの相続ということのようですが、相続で得た不動産の多くは、購入金額の証明ができないことも多々あります。証明できれば、購入金額に減価償却等の減額計算を行った上で、相殺できる金額が大きくもなります。しかし、証明できなければ売却金額の5%程度しか差し引くことができません。

素人判断で安易に名義変更すれば、所得税や贈与税という点で、税務署はあなたの無申告等を見つけ出すことになるでしょう。

さらに言えば、あなたは債務者であり、債権者に対して返済義務がある状態です。任意の売却とはいえ、財産を隠すようなことをすれば、売却金額で返済できなければ、債権者はあなたの財産を調査し、隠した財産などとして母親と共有名義であった者をあなたの名義を外したことを見つけ出すかもしれません。不動産の登記簿謄本を見れば、名義人のうち理科割はすべて見えますからね。

私は司法書士事務所での経験がありますが、素人でも法務局の手続きは、勉強すれば可能でしょう。本来法務局での手続きは本人申請が原則であり、仕事として代理で行う場合には、司法書士資格者の名である必要があるだけです。法務局のHPにも登記申請書のひな型や添付書類の説明もあります。法務局での登記相談(無料)を受けながらでもよいでしょう。ただ、自己責任(司法書士が関与すればミスも少ないですし、ミスにより依頼者に損害を与えれば、賠償もします。)となりますし、法務局では、法律相談(財産隠し等の疑い)や税務相談は受けられません。
税務署などで税務相談を受けるのも方法ですが、状況を詳しく説明しない限り、詳細なアドバイスはもらえません。公平な立場でいる必要がありますので、納税者有利の判断やアドバイスはできませんからね。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますので、手続きだけであれば、自分や家族のものであれば、税務に注意しながら名義変更も可能です。しかし、財産隠しなどと言った面については、ある意味弁護士の範疇になるかもしれませんね。

お金がないから自分でと言える状況ではないのかもしれません。不動産業者は売却やちゅかいのプロであり、関連知識としてのアドバイスなのでしょうが、不動産業者が購入したとかでない限り、当事者ではないので手続きもできませんし、法律相談も弁護士法違反などとなりますので、できないのです。

十分に注意のうえで、必要な専門家への相談は覚悟すべきだと思いますよ。

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴...続きを読む


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