強制競売と任意競売ってどうちがうんでしょうか？

強制競売と任意競売ってどうちがうんでしょうか？
ドラマとかで、よく会社や邸宅に、抵当権がついていて、債権者に売られてしまうのは任意競売なんですか？
どちらも競売申し立てするんだとしたらあまり違いがないように思うのですが・・・
どうか宜しくお願いします。

No.1 回答者： noname#14541 回答日時： 2005/07/16 12:55

どこで誰が言った言葉かわかりませんが、「任意売却」のことではないでしょうか。

抵当権が実行されるような状況に陥った場合、銀行側としてはできるだけ高く売却して資金の回収を行いたいと考えます。
借り主側も、抵当権実行後に残る金額が大きい方がいいでしょうし、借入金の額が大きい場合であれば、残債が小さくなる方がいいでしょう。

一般に強制競売では安く叩かれますし、競売費用も余計にかかりますから、できるだけ避けたいという向きになります。
そこで、通常の取引として第三者に不動産を売却するという話が持ち上がるわけです。
買い主となる第三者にとっては、安めに購入できるというメリットがありますし、仲介業者にとっても仲介手数料が入りますので、たいていはこちらの方向に進みます。

取引にあたっては、通常の取引の際に用意する抵当権抹消用の書類等の他に、裁判所に対しての競売の取り下げ書を持ち寄り、取引が無事に済めば、登記を申請すると共に裁判所に対して競売の取り下げを申請することとなります。

強制競売が実行されるのは、この任意売却が整わないような案件に対してと言うことになります。

この回答へのお礼

ありがとうございました！任意競売ではないんですね。
強制競売では安くたたかれるっていうのは、どういうことなんでしょうか？
競売＝オークションだから結構値があがりそうな気がしたのですが（あくまで一般的なオークションの発想です。。。すみません・・・）

お礼日時：2005/07/16 13:27

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/07/16 13:51

強制競売とは、債務名義（差押ができる公文書）に基づいてする競売を云います。

任意競売は抵当権等担保権に基づいてする競売です。
でも、去年の４月から「担保不動産競売」と云う名称に変わりました。
これは抵当権設定登記があれば競売するこもできますが「担保不動産収益執行」と云う債権回収方法が制定されたのでこれと区別するためです。
強制競売も担保不動産競売もどちらも債務者の不動産を差し押さえて競売し債権者に配当することは同じですが、訴訟等によって債務名義が必要な場合と、債務名義が必要ない場合の違いです。
担保不動産競売は抵当権や先取特権があれば裁判など必要なく、即、競売ができるのです。

No.3 回答者： montebianca 回答日時： 2005/07/16 14:46

不動産競売ですが、裁判所の文書で「任意競売」、「強制競売」という言葉の差を見たことはありません。

あくまでも「競売事件」のみで、
(1)抵当権等の実行による競売は、「平成○年（ケ）○号事件」と表記され、
(2)債務名義による強制執行競売は「平成○年（ヌ）第○号事件」です。

(1)の場合、裁判所による競売だと（Ａ）経費・時間がかかる（Ｂ）競落額がかなり低くなる、ということで宅建業者が介在し競売よりは高い価格で売却し債権者・債務者双方の利益になるように処理する場合が多いようです。

この場合「競売」に対し「任意売却」という言葉を一般的には使っていますが・・・。
（それ意外に、法実務関係者の間では、そのような単語が使われているのでしょうか？）

No.4 ベストアンサー 回答者： takeup 回答日時： 2005/07/17 20:00

1.本来の意味

本来の意味は、所有者の意思に基づいてなされる競売を任意競売、所有者の意思に基づかないでなされる競売を強制競売というのが基本です。
例えば民法497条にいうような競売が本来の任意競売で、民法568条にいう強制競売とは国家権力によって行われる競売の全てを指し、従って抵当権の実行としての競売も裁判所という国家権力を通して行われることからこの条文では強制競売に分類されます。

2.以前の使われ方
しかし、実務上は判決等のいわゆる債務名義によって、不動産に対する強制執行として実施される場合の競売を強制競売とし、私人間の契約によって設定した抵当権等の実行のために実施される競売は任意競売として認識されていました。
抵当権を実行する場合には、「不動産任意競売申立書」を裁判所に提出して行ったわけです。

3.現在
現在では、任意競売の用語はNO.2でご説明のあるとおり一応は「担保不動産競売」に変わっています。
また、競売から離れて任意に売却する「任意売却」と区別するためにも任意競売は余り使われなくなっているようです。
ご質問の「抵当権がついていて、債権者に売られてしまうのは任意競売なんですか？」は、その通りですが、あえて言えば以前の使われ方ということになりましょう。
抵当権は付けていないが、勝訴判決等を得て債務者の不動産を差押え競売に持ち込むのが強制競売ということになります。