差押え物件の売買

Question

友人の相談ですが、友人がある方と土地と家屋を売買する話を進めていたのですが、謄本を取り寄せてみたところ県税事務所に差押えになっているとのこと。契約の相手方は早く買ってくれといってるらしいですが、相手方にお金を支払って、差押えの抹消登録をするより、競売になるのを待って入札に応じたほうが有利ではないかと考えますが、いかがでしょうか？
なお、場所はすごく田舎で、家屋は茅ぶきの建物（築１００年程度）です。（評価額は低いと思います）アドバイスよろしくお願いいたします。

noname#5098 · Accepted Answer

この手の売買の場合には、借金分を売買価格から差し引いて、買主が借金を肩代わりし、それで、権利関係を白紙の状態にしてから、買主に所有権を移転する手続きを取るものです。つまり、この場合、県税事務所に滞納額を支払えば、差押えは解除されますので、もし、本当にその物件が欲しいのであれば、競売を待たずに、安く買えます。

　差押えに基づく競売開始決定がされ、競売が進行中であるかどうか、県税事務所に行って教えてもらったらよいでしょう。競売が開始されていても、買主が現れ、滞納分の税金が支払われれば、それで解決します。

　しかし、県税事務所の滞納分だけでなく、その他、抵当債権者が存在すれば、その物件をただで引き受けたとしても、赤字になる可能性がありますので、注意して下さい。登記簿の乙区（所有権以外の権利関係の登記）に注意してよく調べて下さい。

　ちなみに、私は、担保の専門家ですが、このような物件に手を出すことは危険きわまりないので、できれば、やめた方がよいでしょう。

refuse-to-lose · Answer

既に差押え登記がされていれば、契約して相手方にお金を払ったとしても最終的に所有権を取得できない危険性があります。
差押登記の抹消に必要な金額も含めて売買代金額を決めるにしても、差押債権相当額は直接友人から県税事務所に支払って抹消登記してもらうべきでしょう。
相手方に代金全額を支払っても、相手方が県税事務所に滞納額を支払わず競売されてしまえば、結局友人はお金だけ払って所有権を取得できないことになりかねません。

noname#5062 · Answer

＃1さんのおっしゃる通り、落ちないかも知れません。
　売主が急ぐのは、競売にかかる事で資産を債権者にとられます。その前に売ると引越し費用くらいは確保できますし、引越し時期も相談できます。競売だと強制執行もかけられかねません。それに、競売は最低価格が市場より安い。競売にかかる前に売る方が売主にとってメリットです。
　また文面では仲介者がないように思えますが、契約書にも差押抹消の特約をつけないといけません、下手すると買ったはいいが土地をとられかねません。特に個人対個人の差押物件の売買は絶対避けるべきです。
　競売のほうが安く購入できる可能性は大ですし
とりあえず今の段階で買うのは危険すぎます。

neko-tama · Answer

いろんなケースが考えられると思います。

売り主が、差押えになっている事知らない（知っていても、知らんぷり）事にして、土地・家屋を売ろうとしている場合。
これだと、急いでいる理由もわかります。

差押えされている金額（たぶん税金の滞納で県税事務所から差押えされていると思いますが）を考慮に入れて、購入金額に見合うと思った場合。
一度県税事務所に確認をして、購入の話をする。

競売を待つ場合。
＃１の方が仰ってるように、いつ競売があるかわかりませんし、競売ですから、購入金額が安くなる場合もありますが、逆に高くなる場合もあると思います。

相手に早く売りたい事情があるなら、交渉しだいでは、いくらでもやり方があると思います。

しかし、差押えや、競売になった物件には、たま～に占有屋などが居座って、立ち退きの話になって、話がややこしくなったりする場合がありますので、慎重にがんばって下さい。

ozisan · Answer

差押え金額により、いつ競売になるか解りません。

競売になっても、落札出来るかどうかも解りません。

急ぐ理由は何でしょうね？

差押え物件の売買

この手の売買の場合には、借金分を売買価格から差し引いて、買主が借金を肩代わりし、それで、権利関係を白紙の状態にしてから、買主に所有権を移転する手続きを取るものです。

既に差押え登記がされていれば、契約して相手方にお金を払ったとしても最終的に所有権を取得できない危険性があります。

＃1さんのおっしゃる通り、落ちないかも知れません。

いろんなケースが考えられると思います。

差押え金額により、いつ競売になるか解りません。

この回答への補足

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