住宅債権管理回収機構に抵当権が移った物件を、500万円を使って残す良い方法

どうか分かる範囲でも構いません。ご教授下さい。

自営業の悪化で、父の住宅ローンが滞納になり、住宅債権管理回収機構から任意売却の勧めが来ています。
前債権者はの住宅金融公庫です。物件はバブル期に買った住宅で4000万円ほどで購入しました。
ローンは、第一抵当権だった住宅金融公庫に1000万、 第二抵当権の住友ローンに450万ほど残っています。今、任意売却か、競売かの岐路に立っています。

子供である私は、自前で500万のお金を用意し、住宅債券管理回収機構に、「500万を払うので、残りのローンをいままで通り継続してもらえないか」と交渉しました。しかし「一括返済でなければいけない、10万円足りなくてもいけない」と拒否されました。
今の私の資力ですと1000万は用意来ません。契約社員で年収200万にも満たないので銀行は借してくれないと思います。
以上のような状況です。質問は次の5つです

(1) ひとまず450万を住友ローンに払い、住友ローンが第一抵当権になる条件で、住宅債権管理回収機構の1000万円を肩代わりしてもらえないかと考えました。住宅金融公庫と住友ローンの間では競売になった場合、売却金を５：１で分けることになっているそうです。だとすれば、住友ローンにとって悪い話ではないような気がしますが、父がブラックリストになっている状態で、住友ローンはこの話に乗ってくれるでしょうか。

(2) もし(1)が駄目だった場合、何かこの500万を使って、父の住宅を残す良い方法はありませんでしょうか。

(3) (1)も(2)も駄目だった場合、任意売却か競売かになりますが、もし売り手が決まる前に1000万用意できた場合、どちらの手続きも取消すことは出来るでしょうか。また一般的にどれくらいの期間で売り手が決まるものなのでしょうか。

(4) バブル期で4000万円だった物件ですが、任意売却または競売で、大体いくらぐらいになると思われますか。一般的なだいたいの相場で結構です。（築18年）

(5) 売り手が決まった後は、どのくらいの期間で退去しなければならないでしょうか。また残債があった場合に支払いはどのようになるのでしょうか。

質問が多くて恐縮です。(2)をメインにお答えをもらえたらと思います。どうか皆様のお知恵とお考えをよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： mira723 回答日時： 2009/09/30 02:25

＞(1)

聞いてみないとわかりませんね。
ただ、年収も加味(支払能力)されますから、ちょっと難しいかもしれません

＞(2)

もうちょっと早めに行動を起こしていれば、何とかなったかもしれませんが、すでに任意売却の勧めが出ているのであれば、それに従うほか無いかもしれません

＞(3)

手続きが始まってしまった場合は、理由を問わず取り消すことは出来ません

＞(4)

築年数からすると、価値的にはほとんど無いと思います
まぁ、建物の痛み具合にもよりますが

＞ (5)

長くても、一ヶ月くらいでしょう
ただ、購入された方がすぐにでも住みたいとなれば、それに従うほかありません
残債が残っていれば、支払いは免除されませんので、今後も支払い続けることになります

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。
（４）ですが、私の書き方が悪かったのですが、土地も含めた価値をお願い出来ますでしょうか。
建物自体には価値がないんですね。

補足日時：2009/09/30 06:47

この回答へのお礼

長い質問に対して、ご回答ありがとうございます。助かりました。

（１）については玉砕でした。
（３）については競売の開札までは取り消しが出来きるようです。
（他でそのような回答がありました）
どれくらいで競売の開札になるのかはまだ調べていませんが、あまり知りたくないのが本音です。

お礼日時：2009/10/05 22:44

No.2 回答者： mira723 回答日時： 2009/09/30 23:32

No.1です

土地の大きさや、場所が分からなければ答えようがありませんよ

資産価値については、固定資産税の支払いの際に届く用紙に評価額は記載されています(土地、家屋とも)

ただ、競売となると(売れなければ仕方がないので)評価額はあまり関係ないありません