賃貸借の重要事項説明書の内容に相違があった場合

部屋を借りる契約の際に、宅建業法第３５条に基づく重要事項説明書の交付を受けました。

その中で、「冷暖房　有」となっていましたが、実際に部屋を見てみると、「冷暖房」ではなく、「冷房（クーラー）」でした。

この件で、仲介した不動産屋にクレームを言ったところ、
・賃貸借の契約解除をする
・敷金・礼金・仲介手数料等、私が不動産屋に払った全ての金額を返金する

と言われました。

私としては、物件が気に入っているので、重要事項説明書のとおり、
冷房を冷暖房に付け替えてもらえばいいのですが、それは出来ないと断られました。

不動産屋としては、重要事項説明書に書いてある通りの義務を果たさなければならないのではないのでしょうか？
契約解除してお金を返せば終わりですか？

もし契約解除の場合でも、不動産屋の落ち度なので、手付金（仲介手数料）は倍返しとなりませんか？

よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： kanenashi 回答日時： 2007/12/02 15:26

私は売買専門ですので参考意見として考えてください。

不動産業者が仲介であるという前提でお返事します。賃貸借契約の当事者（質問者ならびに大家）を縛るのはあくまで契約書であることにご留意ください。重要事項説明書は、宅地建物取引業法に定める事項を、主任者をして説明せしむるものですから、誤記があったからといって必ずしも現状を修復する義務を負うものではありません。

従って、冷房を冷暖房に変更せよとの要求は、それがどのような根拠に基づき大家に請求できるか、言い換えれば何を根拠として請求するかの問題になってきます。

また、賃貸借契約の解除については、契約書の解除事由に「重要事項説明書と現状が異なる場合には、賃借人は契約を解除できる」等の文言でもあれば話は別でしょうが、そうでなければ「冷暖房機が備え付けられていないのであれば賃貸借の契約の目的を達成できない」として解除を求める？しかないでしょう。

いずれにしてもこれは不動産屋の単純なミスです。まだ入居前であるならば、質問者いうとおりに冷暖房機に付け替えるか、契約を解除するか、どちらかの方向で解決しようというのはまあ常識的な態度といってよいでしょう。

先ほど申し上げたとおり、重要事項の誤記であっても、そのとおりに物件を修復する義務は大家にはありません。ですからどうしても我慢できないのであれば(1)契約を解除する、(2)仲介手数料の値引きを求める（不動産業者が仲介の場合）のどちらかで解決を図るほかないでしょう。(2)については「不動産業者の善管注意義務違反」を根拠として、いわば損害賠償的なものとなります。

さて問題は(1)を選択した場合ですが、上記(2)を別途請求することは理論上可能ですが、この場合には重要事項説明書の誤記により、質問者が蒙った損害は具体的にどの程度か、が争いのポイントになります。精神的に打撃を受けたとか、感情的に納得がいかないとか、そういったものを損害に盛り込むのは難しいでしょうし、社会常識から見ても妥当とはいえません。となると、本当に損害を蒙ったといえるのはどの程度か、ご自身で考えても微々たるものではないかと思われます。しかも、これを本当に請求するのであれば、不動産屋が応じなければ民事訴訟で勝訴判決でも貰わない限り請求はできません。そこまでやりますか？

契約自体を継続したいのであれば、しいて言えば仲介手数料の値引きを言う場面でしょうが、その程度の誤記でいくら戻してくれるかな・・というところです。質問者にとっては重大な問題かもしれませんが、第三者から見てそれほど重大な問題とは思われませんゆえ。

なお、手付金とは、売買契約の際に解約手付として、買主より売主に交付される金員です。賃貸借契約では敷金、礼金、前家賃、仲介手数料の支払が発生しますが、そもそも手付金自体ありませんし、仲介手数料の倍返しという習慣もありえません。

不動産屋の落ち度はまったくおっしゃるとおりですが、冷房機と冷暖房機の違いの誤りという程度では、たいしたことないレベルといわれても仕方がないと思います。

No.2 回答者： katyan1234 回答日時： 2007/12/02 20:01

引越しするとか今住んでいるところの契約解除しているなら不利益を受けているので損害賠償もありえるかも・・

一応住んでいる役所に住宅相談があり、そちらに相談してください