住宅ローンの連帯保証人です。自己破産されたら？

１０年前に弟夫婦が住宅を購入しました。
当時弟は転職直後で年収は前職より確実にアップするものの勤続年数が短いという理由で希望物件の住宅ローンが通らず、苦肉の策として姉である私（私名義のローンも弟が払うという約束で）と共有名義で購入しました。
その後私が結婚した際に弟夫妻から「もしmimixが亡くなった場合にご主人ともめるのはヤダ、ローンも滞りなく返済しているので所有権を全て自分に移転してほしい」と頼まれ、その通りにしました。

しかし最近になって弟夫妻に多額の借金があることが発覚！
どうやら専業主婦の義妹が自分名義では借りられず、弟名義で借金を重ねていたようですがその金額が１千万を超えています。返しては借りの自転車操業も立ち行かなくなり、私や年金暮らしの母に泣きついてきました。もちろん助ける気なんか微塵もありません。

ところが住宅ローンに関しては私名義であり弟名義ローンの連帯保証もしているためそうも言ってられず万一の場合は私が返済する覚悟ですが、その前に任意売却で残債を減らしたいと思っています。しかし今のところ弟夫婦は売却には応じません。

心配なのは弟が自己破産をした場合、当然家も売却（競売？）されますよね？売却で発生したお金は銀行の住宅ローンとサラ金のどちらに優先的に支払われるのでしょう？また連帯保証人がいる場合、弟名義の住宅ローンは免責されないなどあるのでしょうか？

No.5 ベストアンサー 回答者： manno1966 回答日時： 2007/12/13 18:26

ANo.4　　Domenica　さん

> 混乱してきました。
質問者さんが混乱していますので、混乱原因であろうという点を質問させてください。

> 家の売却代金で弁済されるのは、原則弟さんの住宅ローンについてのみです。
> 弟さんが「諾」と言わなければ、ご質問者さまの住宅ローンの弁済には１円も充当されません。
私もこれが引っかかります。

銀行は家という担保を失ったのに売却代金を自由に処理させて、質問者の債務を無担保状態にすることを当然の処理とするのですか？
担保抹消手続きの一環で、片方の債務を超える代金をもう片方の債務額に充当するのが普通だと思うのですが。



家を２千万円で、兄弟二人で１千万円ずつのローンを組んで購入。
片方が持ち分をもう一人に贈与。
半分払い終え、お互い５百万ずつの残債。
ここで、持ち分を持っている方が１千万円で売却契約。
買い主が銀行に１千万円を支払ったら銀行は家の担保登記を取り消す。
で、二人の債務もなくなるのが普通と思います。


Domenica　さんは、
家を２千万円で、兄弟二人で１千万円ずつのローンを組んで購入。
片方が持ち分をもう一人に贈与。
半分払い終え、お互い５百万ずつの残債。
ここで、持ち分を持っている方が１千万円で売却契約。
買い主が銀行に１千万円を支払ったら銀行は家の担保登記を取り消す。
銀行は売り主に１千万円を渡し、売り主は自分の分の５百万のみを支払い、もう５百万円は自由に使わせ、もう一人に５百万円を請求するのが普通だというのですね。

この回答へのお礼

ズバリ私の混乱ポイントはココでした。
良く理解できました。
ありがとうございます。


manno1966さんのように精通していて、それを素人にも分かり易く説明して下さる方が身近にいたなら心強いのに。。。
弁護士に相談した際も先生の説明が難しく、話の後半は何が分らないのかが分らなくなるほどだったので。

お礼日時：2007/12/14 19:53

No.6 回答者： Domenica 回答日時： 2007/12/14 17:05

＃４です。

ごめんなさい。
＃５さんのご指摘のとおりです。
自分の中で話を混乱させてしまい、勘違いをしたまま回答をしてしまいました。
＃５さんがおっしゃっているとおりです。
> 担保抹消手続きの一環で、片方の債務を超える代金をもう片方の債務額に充当するのが普通だと思うのですが。
だいたい、債務が残るのはともかく、抵当権が抹消されなければ、誰も買いませんよね…。

ですから、＃４の
> ただし、家の売却代金で弁済されるのは、原則弟さんの住宅ローンについてのみです。
以下の文章は、削除してお考えください。

間違った回答をしてしまった場合で、質問が締め切られていない場合は、「訂正内容を、新しい回答として投稿してください。」とのことですので、回答は次のとおりということでお願いします。

住宅を購入…とのことですから、対象物件は建売住宅かマンションかと拝察します。
ご質問者さまのパターンは、比較的珍しいケースだと思います（特にマンションであれば、「その金融機関、よく融資したなぁ…。」というのが正直な感想です）。
親子の場合はともかく、きょうだいの『共有』で住宅ローンを認めるケースは稀なんですよ。

ご質問文から拝察するに、住宅の取得時にはご質問者さまは独身でいらしたのではないでしょうか？
現在は結婚されているようですが、引き続きその『家』に、ご質問者さまご夫婦と弟さんご夫婦が同居されているのですか？
ご質問者さまは住宅ローンの債務者ですから、住宅ローンの対象物件に居住していなければ契約条項に違反していることになりますが、その点は金融機関に届出済みで、金融機関の了解も得ているのですよね？
（独身の）きょうだいが共有するという場合、「結婚して家を出る」ことが想定され、住宅ローンの基本原則である「自己居住」の義務が果たせなくなるので、住宅ローンを認めないことが多いんですよ。

また、一部勘違いをされているようですが、弟さんがご質問者さまの住宅ローンについて、ご質問者さまが弟さんの住宅ローンについて、それぞれ『連帯保証人』になっているのは、その住宅の『共有者』だからです。
共有持分を持っているので、『担保提供者』として『連帯保証人』になっていただいているんです。

> その後私が結婚した際に弟夫妻から「もしmimixが亡くなった場合にご主人ともめるのはヤダ、ローンも滞りなく返済しているので所有権を全て自分に移転してほしい」と頼まれ、その通りにしました。
これも金融機関の許可を受けされているのですよね？
しかし、金融機関も太っ腹ですね～。
これによって、ご質問者さまには何の担保もなくなったのに、多額の住宅ローンを貸してくれている形になりますよ。
それに、この時点で『ご質問者さま→弟さん』への『贈与』が発生していますよ。
同時に住宅ローンの名義も弟さんにされていれば、相殺される可能性はありますが、どうやら住宅ローン債務はご質問者さまに残したままのよう。
住宅等の所有権＝住宅の価値を贈与しているのですから、結構な額になるでしょう。
弟さん、きちんと贈与税の申告・納付はされましたか？（されていないとなると、何年前のことかは存じませんが、追徴される延滞税も結構な額になっていそうな気がするのですが…。）

いずれにせよ、所有権が全て弟さんとなっていれば、それは弟さんの財産。
自分のものを売却しようがどうしようが、残念ながら『弟さんの勝手』です。

> 心配なのは弟が自己破産をした場合、当然家も売却（競売？）されますよね？
自己破産をすれば、強制執行により競売に出されるでしょう。
任意売却の方が高く売れるといわれていますが、その家に価値を見出した人がいれば、場合によっては、競売の方が高くなることもありますよ。
何しろ『競売』ですから。

> 売却で発生したお金は銀行の住宅ローンとサラ金のどちらに優先的に支払われるのでしょう？
サラ金は原則無担保融資です。
住宅ローンは融資当初に抵当権を設定しているので、対抗要件として住宅ローンには劣ります。
例え後でサラ金が債権回収のために抵当権を設定できたとしても、後順位になりますので、住宅ローンが先です。

以上です。
本当にお恥ずかしいです（一体、どこで勘違いが始まったのやら…）。
また、混乱させてしまったこと、お詫び申し上げます。
＃５さん、ご指摘をありがとうございました。

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

住宅売却で私と弟のローンが帳消しになったとしても贈与税が発生するなんて全く想定外だったので大変勉強になりました。

お礼日時：2007/12/14 20:09

No.4 回答者： Domenica 回答日時： 2007/12/13 14:26

住宅ローン審査経験者です。

住宅を購入…とのことですから、対象物件は建売住宅かマンションかと拝察します。
ご質問者さまのパターンは、比較的珍しいケースだと思います（特にマンションであれば、「その金融機関、よく融資したなぁ…。」というのが正直な感想です）。
親子の場合はともかく、きょうだいの『共有』で住宅ローンを認めるケースは稀なんですよ。

ご質問文から拝察するに、住宅の取得時にはご質問者さまは独身でいらしたのではないでしょうか？
現在は結婚されているようですが、引き続きその『家』に、ご質問者さまご夫婦と弟さんご夫婦が同居されているのですか？
ご質問者さまは住宅ローンの債務者ですから、住宅ローンの対象物件に居住していなければ契約条項に違反していることになりますが、その点は金融機関に届出済みで、金融機関の了解も得ているのですよね？
（独身の）きょうだいが共有するという場合、「結婚して家を出る」ことが想定され、住宅ローンの基本原則である「自己居住」の義務が果たせなくなるので、住宅ローンを認めないことが多いんですよ。

また、一部勘違いをされているようですが、弟さんがご質問者さまの住宅ローンについて、ご質問者さまが弟さんの住宅ローンについて、それぞれ『連帯保証人』になっているのは、その住宅の『共有者』だからです。
共有持分を持っているので、『担保提供者』として『連帯保証人』になっていただいているんです。

> その後私が結婚した際に弟夫妻から「もしmimixが亡くなった場合にご主人ともめるのはヤダ、ローンも滞りなく返済しているので所有権を全て自分に移転してほしい」と頼まれ、その通りにしました。
これも金融機関の許可を受けされているのですよね？
しかし、金融機関も太っ腹ですね～。
これによって、ご質問者さまには何の担保もなくなったのに、多額の住宅ローンを貸してくれている形になりますよ。
それに、この時点で『ご質問者さま→弟さん』への『贈与』が発生していますよ。
同時に住宅ローンの名義も弟さんにされていれば、相殺される可能性はありますが、どうやら住宅ローン債務はご質問者さまに残したままのよう。
住宅等の所有権＝住宅の価値を贈与しているのですから、結構な額になるでしょう。
弟さん、きちんと贈与税の申告・納付はされましたか？（されていないとなると、何年前のことかは存じませんが、追徴される延滞税も結構な額になっていそうな気がするのですが…。）

いずれにせよ、所有権が全て弟さんとなっていれば、それは弟さんの財産。
自分のものを売却しようがどうしようが、残念ながら『弟さんの勝手』です。

> 心配なのは弟が自己破産をした場合、当然家も売却（競売？）されますよね？
自己破産をすれば、強制執行により競売に出されるでしょう。
任意売却の方が高く売れるといわれていますが、その家に価値を見出した人がいれば、場合によっては、競売の方が高くなることもありますよ。
何しろ『競売』ですから。

> 売却で発生したお金は銀行の住宅ローンとサラ金のどちらに優先的に支払われるのでしょう？
サラ金は原則無担保融資です。
住宅ローンは融資当初に抵当権を設定しているので、対抗要件として住宅ローンには劣ります。
例え後でサラ金が債権回収のために抵当権を設定できたとしても、後順位になりますので、住宅ローンが先です。
ただし、家の売却代金で弁済されるのは、原則弟さんの住宅ローンについてのみです。

> 幸運にも１０００万円で売却できた場合
であっても、弟さんの家を売ったお金ですから、弟さんの債務が優先です。
弟さんがサラ金の返済に充てたいと言えばそれまで。
弟さんが「諾」と言わなければ、ご質問者さまの住宅ローンの弁済には１円も充当されません。
さらには、ご質問者さまの住宅ローンの弁済に充当すれば、ここでまた『贈与』が発生してしまいます。
今度は『弟さん→ご質問者さま』へですから、ご質問者さまに『贈与税』の納付義務が生じる可能性があるんですよ。

> また連帯保証人がいる場合、弟名義の住宅ローンは免責されないなどあるのでしょうか？
弟は『返済』を免責されますが、それによって住宅ローン債務そのものが無くなる訳ではありません。
ですから、弟さんが免責されれば、弟さんの債務は連帯保証人であるご質問者さまに請求されますし、ご質問者さまの住宅ローン債務はそのまま残ります。

でも、弟のことだから、姉は何とかしてあげたいと思ってしまうんですよね…。（私も弟がいる姉なので、ご質問者さまの心境も何となく分かります。）

この回答への補足

本当に無知なので様々な情報を頂けて勉強になる反面、混乱してきました。

購入したのは一戸建てです。
おっしゃる通り購入時私は独身でした。弟夫婦とも仲が良かったので半年ほど一緒に新居で暮らしましたが、私が転勤となり同居を解消した次第です。

>住宅ローンの対象物件に居住していなければ契約条項に違反
転勤前にローン担当者に相談しました。「ローン組んでも転勤等で実際には居住されない方もいるし、弟さんが引き続き住むのであれば。」と事実上黙認という感じでした。

すみません、もっと沢山聞きたいことがあるんですが整理してからもう一度出直しますね。

補足日時：2007/12/13 15:53

No.3 回答者： manno1966 回答日時： 2007/12/13 11:12

> たとえば弟名義５００万円、私名義５００万円のローンがあり、

お互いの保証人になっていると、片方が破産するともう片方が1000万円の返済義務となります。
> 競売で家が３００万円で売れたとする。
との仮定なら、その1000万円の債務から300万円を引いた700万円が残った一人の返済義務となります。
> 幸運にも１０００万円で売却できた場合
は、その1000万円の債務が充当されるので、返済義務はなくなります。
手続きにかかる費用は別に支払い義務がありますので、全て無くなるというわけにはいきませんが。

1200万円で売れると、住宅ローンの銀行が1000万円と手続きにかかった費用を持っていき、残りが配当要求をしていたサラ金等の他の債権者に配当されます。

この回答へのお礼

丁寧に噛み砕いて説明して下さりありがとうございます。

理解したつもりでしたがＮｏ．４の方のような意見もあり混乱してきました（泣）

お礼日時：2007/12/13 15:53

No.2 回答者： manno1966 回答日時： 2007/12/12 14:07

弟さんがローンが通らず、「私名義のローンも弟が払うという約束」で共有名義で購入したのなら、それは保証人ではなく連帯債務者ではないですか？

> しかし今のところ弟夫婦は売却には応じません。
既に、
>　「所有権を全て自分に移転してほしい」と頼まれ、その通りにしました。
と、贈与しているので、貴方はその家に対して何の権利も持っていません。
つまり、貴方はローンでお金を借りて、それを全て弟さんに返済の必要は無いと言って渡した状態なのです。
でも、ローンの返済義務は貴方にあるのです。
　なので、弟さんが破産しても貴方が借りたローンには関係ないので、貴方の返済義務は残ります。


> 売却で発生したお金は銀行の住宅ローンとサラ金のどちらに優先的に支払われるのでしょう？
住宅ローンは、家と土地に貸した金額分の抵当権を設定します。この抵当権の金額を最大として、残っている貸し金の金額は不可侵で、サラ金等が持って行くことは法律により不可能です。

> 連帯保証人がいる場合、弟名義の住宅ローンは免責されないなどあるのでしょうか？
自己破産し、免責となれば弟さんの支払い義務はなくなります。
ただ、住宅ローンはもう一人の借り主である質問者が全額負担となるだけです。
もっとも、連帯債務者なのであれば、元々払う義務を負っていたのが、内輪の話し合いで片方が払うと決めていただけなので、法的な権利と義務に変更はありません。

この回答への補足

今回は連帯債務者ではなく連帯保証人です。
弟名義のローンは私が、私名義のローンは弟が、お互いに連帯保証人となりました。でもこの状態だと連帯債務者と同等ですよね。

補足日時：2007/12/12 20:45

この回答へのお礼

う～ん、なんとなく理解できました。
たとえば弟名義５００万円、私名義５００万円のローンがあり、弟が免責確定となって競売で家が３００万円で売れたとする。売却で得た３００万円は弟のローンに充当され、残債の２００万円＋５００万円（私名義）の支払い義務は私にある、という考え方で合ってますか？

重ねて質問で申し訳ございませんが幸運にも１０００万円で売却できた場合、私名義のローンもチャラになるのでしょうか？

お礼日時：2007/12/12 21:32

No.1 回答者： pandorafan 回答日時： 2007/12/11 21:03

しかしとんでもない義妹ですね。

競売になった場合は抵当権を付けている銀行の返済が優先されます

自己破産して住宅が競売になり銀行に返済します。それでもローンの残債が残ったらそれを質問者さんが払うことになると思います。


つまり自己破産した弟は免責になりサラ金も住宅ローンもちゃら、代わりに質問者さんが住宅もないのにローンの残債を背負う事になります。
「私が返済する覚悟」と言われますがすごい言葉だと思います。
弟夫婦の借金が同情できる事情「連鎖倒産に巻き込まれたとか、大病で高額の医療費がかかった」ならまだしも、義妹の一千万なんておそらく浪費でしょう？まったくふざけた話です。

この回答への補足

そうですね、義妹もですが弟もとんでもないバカです。
ここまでされてもまだ彼女を庇っているので。。。
ちなみに借金の理由は浪費です。
弟が比較的高収入なのでこれくらいの借金はラクラク返せると思っていたそうですが、想像以上に利息が膨らみもう隠し通せないと告白してきた次第です。

本音を言えばローンの残債を負わされるのは不本意ですが、熟考せず引き受けた自分にも非があり法的にも逃れられないようなので仕方ないですね。

補足日時：2007/12/12 20:44

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

今日、弁護士に相談してきたのですが「どうして軽々しくローンの肩代わり（及び保証人）なんて引き受けたのっ！」とメチャメチャお叱りを受けまして（泣）

こちらでも浅はかだと猛烈批判されるだろうなーと思っていたので批判しないpandorafanさんの回答に涙が出そうです。

お礼日時：2007/12/12 22:03