★賃貸★退去時の特約に関して敷金

賃貸物件の退去時における住宅の損耗などの復旧について教えてください。具体的に該当する懸念があるのは和室の畳にベッドを配置して凹みがあります。下記の特約事項がある場合にどう判断されるのでしょうか？過去の質問や検索などをしてみたのですが、調べれば調べるほど色々な回答や考え方があり、どれにあてはまるのかわからなくなってしまいました。ガイドライン、消費者保護法などの観点からもお聞かせください。長文と似たような質問であることをお許しください。

賃貸契約書にあるのは、
○退去時は賃借人の費用負担にてハウスクリーニング代を含む現状回復のこと
賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書にあるのは、
１退去時における住宅の損耗等の復旧について
費用負担の一般原則について
(1)経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃貸人の費用負担で行います。
(2)賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等は、賃借人の復旧費用負担となります。

特約について
賃貸人と賃借人は、両者の合意により、退去時における住宅の損耗等の復旧の賃借人の負担について、下記の通り特約を定めます。
１、故意過失および善管注意義務を怠ったことによる破損・汚損・減失は経年年数を考慮せず全額負担とする。
(1)喫煙によるクロスの変色や汚れおよび臭気に関する原状回復。
(2)クロスのカビ
(3)重量物の設置による床材等による凹み
(4)フローリング・クッションフロア・カーペットの汚損・破損
(5)無断で動物（ペットを含む）を飼育したことによる汚れや臭気に関する原状回復
(6)ラクガキ・シール跡・ネジ穴の現状回復
２、借主は退去時に貸主指定の専門業者にて、全体的なハウスクリーニングを行い、その費用￥３００００を負担するものとする。

No.1 ベストアンサー 回答者： nachiguro 回答日時： 2007/12/18 01:13

こんばんは。

基本的には問題ないはずですよ。



ただ気になったことがいくつか

＞経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃貸人の費用負担で行います。
通常生活における汚損の場合、賃借人への負担はありません。
例えば冷蔵庫、ブラウン管ＴＶの背面などの黒ずみなどは生活に必要な内容ですから必要は無いはずです。

＞善管注意義務を怠ったことによる破損・汚損・減失は経年年数を考慮せず全額負担とする。
善管注意義務を怠ったと記載されていますが、いつまでを遡るのでしょうか？

＞クロスのカビ
居住年数にも拠りますが水場ではクロスは多少かびるものです。
また6年以上居住する場合、クロスの商品価値は殆どありません。

＞貸主指定の専門業者にて、全体的なハウスクリーニングを行い、その費用￥３００００を負担するものとする。
ハウスクリーニングの内容の見積もり請求権が賃借人にはあります。いくら会社側の特約でも金額に大きな差がある場合これは減額交渉の余地はある筈です。
言い換えれば先方はスケールメリットを生かし3万円としているんでしょうけど実際3万のハウスクリーニングって何をするのかを把握し、他の業者との相見積もりを立てるのも一つでしょう。

自治体の無料相談に行かれたほうが良いかと思います。
金額が高ければこんなサイトもあります。
http://www.shikikin.org/

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。
基本的に問題ないという回答は、畳の凹みを含めて通常使用の場合は特約にある原状回復は該当しない、大まかにいって敷金は返ってくるという解釈でよろしいでしょうか？読解力がなくて申し訳ありません。

東京都のガイドラインを見る限りは問題ない使用範囲と思ってたのですが、特約事項が優先されるようなことを過去の検索に書いてあり、なんだか怪しくなってきてしまいました。
善管注意義務を怠ったことによるの部分で経年年数を考慮せずの文言はご指摘いただいて、さらに不安が増してきました。商品価値のないものに対してそれ以上を負担するのは割に合わないです。
ハウスクリーニングの支払いは覚悟のうえでしたが、それも疑問がありそうなので他業者の見積もりも検討してみます。
一度、自治体の無料相談にも行ってみようと思います。
ありがとうございました。

補足日時：2007/12/18 09:38

No.4 回答者： maro8787 回答日時： 2007/12/18 13:58

みなさん色んな意見をされてますが、やはり素人さんが色々考えても何が本当なのだろうか・・・と悩んでしまうだけですよ。

No.1とNo.2の方が言っているような感じで良いと思います。特約についても、裁判所の判例ではあまりにも一方的な特約は認められておりません。又、退去した際の修繕費用は家賃に含まれているという話もでます。一昔前は当たり前のように賃借人が修繕費を敷金から払っていましたが、現在ではかなり考え方が変わってきております。これも時代の流れなんでしょうねぇ・・・goomaromiさんが退去する時に、あまりにも納得できない請求がきたのなら少額訴訟をおすすめします。費用的にも7～8千円ぐらいですみますし、裁判所に出向くのも1日のみですみますから・・・

この回答への補足

回答ありがとうございます。
ほんとにいろいろ考えて何が本当なのか、悩んでしまってる状態なんです。心情を察していただいてありがとうございます。
まだ納得できない請求が来てる段階ではありませんが、懸念される部分があるので色々と皆様からお知恵とご意見をいただいて、素人ながらも知識を蓄えて臨みたいと思います。万が一、納得できない不当請求と思われるような場合には小額訴訟についても勉強して検討してみます。
どうもありがとうございました。

補足日時：2007/12/18 21:34

この回答へのお礼

↑申し訳ありません。お礼欄に書くつもりが間違って補足欄にお礼文を書いてしまい、失礼いたしました。

お礼日時：2007/12/18 21:39

No.3 回答者： noname#114696 回答日時： 2007/12/18 10:45

いつも思うんですが、なぜ最初に約束しておいて

最後の支払いになるとごねるんですか？

これだけ特約が付いている物件なら、あなたが入居する
際もキチンと清潔に気持ちよく入居できたと思いますが
その辺は如何なんでしょう？

いくらキレイでも人の生活感が残る部屋に入居するのは
誰でも嫌な物です。
昔は居抜きもあったのかもしれませんが、ウチの物件は
消毒までしてますよ。
それは建物を守る為もありますが、やはり１番は入居者に
気持ちよく部屋を使っていただきたいからです。

たたみにベッドを置いたら跡が付くのは誰でも分る事。
なぜダンボールを一枚挟むとか、板を挟むとかしなかった
のですか？
その程度の手間を惜しんで自分のミスを人に押し付けるなんて
どんな神経なんでしょう。

クリーニングは業者にもよりますが、うちでお願いしてる
方はトイレのタンク内からコンセントカバーの裏まで全て
磨き上げてくれます。
金額は物件の大きさや地域にも寄るので、指定業者と同じ
働きでいくらになるのか、ご自分で業者を探して見られては
如何ですか？

ちなみに、うちのやり方だと、畳１枚に復旧不可能な凹み
があれば１枚分の請求をすると思います。
使用感があっても部屋全部の畳の請求はしません。
もちろん物件によっては入居されただけで畳の表替えを
するような特約を入れる方もいます。
それだけ畳は使用感も生活感も出ます。
フローリングもちょっとの傷で１面変えるわけには
行かないので、修繕の見積もりを取り、必要な部分を負担
してもらっています。

納得して契約した物件なのですから、最初から姑息な
手を使って値切るより、真摯に内容を話し合って解決に
持って行くのが人として当たり前だと思いますよ。

商品価値がなくなったのは単に年月の経過だけでなく、
あなたが使ったからでしょう？

もし酷い請求を受けたなら話は別ですが、人のものを
このように使ってくださいとお願いされて承諾した
ご自分の責任もお忘れなく。

この回答へのお礼

賃貸人の立場からのご意見ありがとうございます。
かなり穿った見解のようでここで説明をしても意味はないと思いますが、あなた様のような賃貸人の場合にはきちんと話し合いが必要なことがよくわかりました。

何を根拠にごねてるとご理解されてるのか、今までの経験と思い込みでしょうか？質問文をよくお読みになってください。
退去にあたって畳の凹みやこのような特約がある場合に、どういう判断がされるのかを知りたいのです。

それからキチンと清潔に気持ちよく入居することができましたが、原状回復の意味は新しい入居者のために賃借人が元の（新しい）状態に戻すことではないことはおわかりですよね？それは賃貸人様の方がよくご存じのはずです。

畳の下に何かを挟む手間を惜しんでるとありますが、この辺りについては詳しい内容書かなかったので誤解がありましたね。小さなコルクのマットを挟んでます。それでも跡がついてしまっています。

それから姑息な手を使ってと断言してますが、この文章からどうしてそこまで決めつけることが出来るのか甚だ疑問です。
商品価値がなくなるのは誰が使ってもきれいに使っても年月の経過によって当然起こりうることです。

賃借人の故意・過失がある場合、善管注意義務を怠ったことによる場合には、不当な請求でない限りは支払いをごねるつもりはありません。

自分の責任は承知のうえでどのような判断がつくのか、皆様からのお知恵とご意見をお伺いしたまでです。

どんな神経してるのかという言葉はそのままそっくりお返しします。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2007/12/18 21:33

No.2 回答者： MUNAgata 回答日時： 2007/12/18 10:14

現時点では特約は有効です。

(1)～(6)のような特約を結ぶことは違法でも何でも無いので、畳の凹みは(3)の特約が有る以上請求されれば、借り主が負担する必要が有ります。

でも、訴訟を起こせばこのような特約は無効と判断され、ガイドラインに沿った判決が出される可能性が高いです。

特約は、何もせず当然に必ず無効となるものではありません。
訴訟を起こし無効であるという判決をもらえば無効となる、という事ですね。
そして、裁判を起こせばかなりの確率で借り主有利の判決が出されます。

http://shikikinhenkan.web.fc2.com/

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
やはり特約が優先されて有効になるんですね。
まだ畳を含め原状回復の金額を請求された段階ではないのですが、
ガイドラインに沿わない形、不当な請求と思った場合には、
訴訟も含めて検討したいと思います。
ご紹介いただいたサイトもよく見てみます。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2007/12/18 21:01