土地賃貸借書について

いつも本当にお世話になっております。
重ね重ねですいません。
父親生存時に友人にかしている土地がありまして今も続行でかして
いるのですが、契約書を交わしていない状態でした。
相手の方もいいかたですので特に現在は問題にはなっていないのですが
後々の事を考えると契約書をかわした方がいいと思い土地賃貸借書
を作成（ネットで調べて作成しました）しました。
そこで質問なのですが
(1)自己作成でも相手側が捺印していれば法的な効力がありますよね（確認です。すいません。）
(2)捺印は実印が必須でしょうか
(3)このような契約書を交わしていても１０年間貸し続けると貸している人にもその土地の所有権が発生すると聞きましたがそれは本当なのでしょうか。

あと、農地を貸しています。その農地にかんしても利用されている方に何年後かには土地の所有権が発生すると聞きましたが本当なのでしょうか。
もしそうならばその所有権を回避できる術があればおしえてほしいのですが。。
契約書に書き込めばいいのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： mike_226 回答日時： 2008/01/15 12:59

こんにちは。

質問内容が多いですね・・・

とりあえず、重要なものだけ・・
自己作成で当然かまいませんが、例文がインターネットで
ありますので、検索して使ってください。
印鑑は、双方実印で、印鑑証明も念のために
もらっておいてください。

いつまでお貸しする予定なのですか？
それによって、対応がかわってきます。
将来引き上げる予定なのでしょうか。

この回答へのお礼

ダラダラ質問をしてすいません。

現在資材置き場に使用されているのですが
将来的には経営者の方も年配ですので
私の勝手な予想ではありますがひきあげという形になるかと思います。
期間の方は本等読む限りでは貸し出す期間によって公正証書を作成
したほうがいいような事をかいていました。
私的には5年程度にしてその都度更新という形にしようかと思っております。
相手の方は資材置き場に土地を活用されているのですが
資材置き場という事で廃業時には土地をもとの更地にして
もらう約束だけ文書で交わしたいと思っています。
資材といってもほとんどゴミのような物がたくさん置かれていて
もしこれを撤去して返却されないと大変だと
自分自身不安になった事がきっかけです。

おっしゃるとおりネットでテンプレートをいくつか見て
見真似で作成してみました。

やはり実印がいいのですね。
ありがとうございます。相手側さんにお願いしておきます。

お礼日時：2008/01/16 14:13

No.2 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/01/15 18:49

（１）契約書は自己作成でも問題ないと思います。

ただし、最低限明記しておくべき事項があります。
また、一方に有利すぎる条件などを書いてしまうと将来的に争いになった
ときなどに認めてもらえない可能性がありますのでご注意ください。
　
なお、現在お貸しになっている土地について借主が資材置き場や
駐車場として土地のみで利用されている場合でしたら、自己作成の
簡単な契約書で足りるかと思います。

しかし、借主がその土地の上に建物を建てている等の場合でしたら
契約書を自己で作成されることはお勧めしません。

このような場合は不動産業者や弁護士、司法書士などプロに
ご相談のうえで、書面の作成および契約の仲介をしてもらうことを
強くお勧めします。　契約内容や条件によっては契約書と同時に
公正証書を作成しておくと良いかもしれません。

（２）契約書に押す印鑑は必ずしも実印である必要はなく
　　認め印、三文判でも問題ありません。

ただし、契約の内容によりますが、将来的に争いになった際などに
知らない、印鑑を押してないと言われる可能性が考えられる場合は
自署名と実印に併せて印鑑証明を添付してもらうと良いでしょう。

（３）時効取得のことを言われていると思いますが
原則として使用の原因を賃貸とするものは時効取得にはなりません。
１０～２０年以上入居していたという理由で賃貸マンション等が
自分の物になれば大問題です。
ただし、お父様がすでにお亡くなりになっていることから
現借り主が「借りたことがない」など知らぬ存ぜぬで時効取得を
請求してくることも考えられます。
最悪の事態を想定して準備しておく必要があるかもしれません。

なお、時効取得とは他人の者と知らず「自分の土地だと思って」
１０年間占有（使用）しつづけ、かつその後に裁判所を通じる等
一定の手続きを得ることで認められて初めて所有権が移るものです。
（他人の土地と知っていた場合は２０年間）

と、ひと通りお答えさせていただきましたが
将来的にそれら土地を返してもらうことを視野に入れて検討されている
場合などは将来の無用なトラブルを避けることからも最初からプロに
依頼されることを強くお勧めします。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
将来的なトラブルに備えてやはりプロの方がいいのですね。

そうですか。。。
家族と相談します。
ありがとうございます。

お礼日時：2008/01/16 14:15

No.3 回答者： regedit 回答日時： 2008/01/16 15:16

質問内容を拝見させて頂きましたが、土地賃貸借契約書の作成は、意外と難しいですので、プロに任せた方が無難だと思います。

と言いますのは、民法や借地借家法の理解が前提であり、使用目的により貸主に不利な規定が多いからです。また相続を前提とするものですから、なおさらです。できたら費用がかかりますが、公証役場というところで、公証人と言う人に公正証書にしてもらうか、少なくとも相談してもらうのがベターかと思います。

この回答へのお礼

私もそのように思います。
みよう見真似での作成では難しいですね。
行政書士さんにお願いし作成してもらうわけですが
それとは別に公正証書を作成しなくていけないのでしょうか。

お礼日時：2008/01/16 15:38

No.4 回答者： regedit 回答日時： 2008/01/17 01:13

補足します。

契約の当事者とか行政書士の先生とかの私人が作るのは、私製証書というものです。公正証書は、公証役場というところに勤めている公証人の
人が作ってくれるものです。ただ間違えてほしくないのですが、別に契約は、口頭でも成立するし、私製証書でも公正証書でも法律上の効力は変わらないのですが、公正証書の場合は、公証人という公務員の方が関与する厳格な手続の下で作られるから、証明力が高いと覚えておけば間違いないと思います。詳しいことは、こちらを見てください。
http://www.koshonin.gr.jp/index2.html

この回答へのお礼

ご丁寧な返答ありがとうございます。
参考URLとても参考になりました。
本当にありがとうございます。
早速相談にいこうと思います。

お礼日時：2008/01/18 11:21