兄妹間の分離住宅の売買

Question

15年前に兄と分離住宅をローンで建築しました。
土地は兄と母の名義です。
建築物の店舗を含める１階２階は兄の名義で、3階は私の名義です。
3階部分の私のローンはすでに完済しています。
兄の経営状態が悪化し、1階2階部分のローンが払えなくなりました。
分離住宅のため、兄名義の1階2階の建築部分と兄名義の土地を購入して欲しいと兄から依頼がありました。
私は一人暮しで相続させる者もいないし、購入しても意味がないと思っていました。
しかし、今までも兄がローンを払えないため、すでに1000万以上の援助をしてきました（借用書あり）。
現状で兄から1000万の返済は難しいと思いますし、自分で払った方が自分でも納得できると判断し、購入を受け入れました。
また、家全体を他人に売却したら、兄の働き口がなくなってしまうことも頭にありました。
兄の残りのローンは3000万くらいです。
兄は残りのローンを私が払う形で売却したいと言ってます。
兄の後始末ばかりしている私を不憫に思っている「嫁に行った姉の500万の融資」もあり、私は2000万を現金で払い、残りの1000万を新たに銀行から借り、返済して行きたいと考えています。
銀行に相談したら、兄弟間の分離住宅や土地の売買は難しいと言われました。
税金や不動産の専門家への相談が必要だと言われました。
兄の店の家賃分の収入についても検討が必要だと言われました。
兄はローンの他にも借金があり、当分は家賃は払えないと言っています。
兄名義の土地に関しては、父が亡くなったときに私の分は軽く放棄し、
兄と母の名義にしています。
母の土地名義は生前贈与してもらうつもりはありません。
お願いされ、後始末と言う形で分離住宅を購入するのに、おそらく多額になると思われる税金や手数料など、私が払わなければならないのでしょうか？（兄に支払う経済力はありません）
書面だけの問題では簡単に済まないのでしょうか？
一番良い方法を教えていただけたら、助かります。

m_inoue222 · Accepted Answer

お兄さんにローン支払い相当分を貸し付けては？

今でも累計で１０００万円以上ですからそれがふくらむだけでしょう

お兄さんの所有する土地建物に貴方の抵当権を設定すれば万一の時も大丈夫ではないかと思われますが．．．

第一抵当はローンの金融機関
第二抵当が貴方ならローンを完済したときは貴方の権利だけが残るはずです

一度司法書士さんに相談されては？

どうせ今後も「３０００万円＋利息」を支払うのは貴方しか居ません

・二番抵当を設定
・お兄さんに２０００万円貸し付け
・お兄さんのローンを２０００万円で繰り上げ返済
・ローン完済まで追加でお兄さんに貸し付ける
・お姉さんからの５００万円をどうするかは別途考える

ここら辺りで相談されては？

＞土地の売買は難しいと言われました。

ローンが済んでいれば難しくないはずです

http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w002290.htm

最終「代物弁済」での清算も可能でしょう

＞私が払わなければならないのでしょうか？

税金に限らず払えるのが貴方だけなら仕方ないですね

＞兄の店の家賃分の収入についても検討が必要だと言われました。

貴方に所有権が移行してから考えればいい事でしょう

兄弟間ですから「使用貸借」でも構いません

umaiwinenomitai · Answer

厳密に表現すると、建物は区分所有建物。土地は地上権準共有ということです。
まぁ、そんな用語はさておき。

＞一番良い方法を教えていただけたら

親子、兄弟の土地売買は使用貸借といって、地代・家賃を貰わない場合でも
贈与にあたらないという解釈があります。
しかし、逆に売買契約書を交わして代価を収納することは、実際に代価を支払った
ことが明らかでかつ所有権移転登記を行なえば問題ありません。

必要なのは登記です。家屋はおそらく登記されていませんね。ですから
今回、家屋を区分所有建物として登記して同時に土地の地上権を
「所有権」の共有持分として登記します。
区分所有建物の所有権を取得したいので融資して欲しいと言えば、もう少し
話がわかりやすくなると思います。
申し訳ありませんが、分離住宅という「造語」が銀行に通じないのだと思います。

兄妹間の分離住宅の売買

お兄さんにローン支払い相当分を貸し付けては？

厳密に表現すると、建物は区分所有建物。

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