父の名義である自宅の名義変更について

お世話になります。

父は65歳以上で自営業を営んでおります。
ここのところ仕事が激減したため、父より何かあった時のことを考え、
（父名義）自宅の名義変更を息子の私にしたいと相談を受けました。

私（36歳　未婚）は去年会社創業したばかりのため、3期にも満たない現状並びに収入面からみても、不可能と思いましたが、父の希望もあり一応不動産会社にお話を聞いて頂きました。

結果、
自宅は、老朽化のため建物の価値はほぼゼロ、
土地の価値ｇ800万程度とのことでしたが、残りのローンが1000万ほどあること、
また、私自身もやはり創業３期以内であること、また年収も条件に満たないことから、融資がおりない現状では不可能とのことでした。

名義を変える方法として建て替え等いろいろと考えてはみたものの、融資の条件に満たない現状では厳しい。

と思いつつも、何か方法はないものかと、こちらに相談した次第でございます。

No.5 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2009/01/14 20:53

No.４の方の回答は、ちょっと？？？です。

土地にも家屋にも住宅ローンの抵当権がついてるのが普通です。No.４の方が書いておられるような事態になることを防ぐためです。
もしお父さんの事業が破たんした場合に、債権者の考え方にもよりますが、住宅ローンが担保割れしている物件にまで手を出してくるか？という気もしますが、担保価値がなくても心理的な圧力のために差押えなどをしてくる事も考えられます。
あなたがローンを組んで今のローンを返済して、というのは難しいようですね。それならあなたに贈与してしまえば、とも言えますが、これには贈与税という問題が発生します。
とにかくお父さんの名義を外したいということであれば、結婚２０年以上の配偶者に自宅を贈与する場合は２０００万まで非課税、という制度があります。これでお母さんに贈与するというのはどうでしょうか？ただし銀行の抵当権がついたままなので、銀行にお伺いをたてればダメだと言われると思いますが。

この回答へのお礼

ご回答頂き、ありがとうございます。

そうなのですか・・。

今すぐ破たんというわけでもないのですが、父の気持はできるだけ酌みたいと考えています。

皆さまから頂きましたご意見を参考に、一度専門の方に相談することを決めました。

お時間を割いて回答頂き、誠にありがとうございました。

お礼日時：2009/01/14 21:45

No.4 回答者： henrijayer 回答日時： 2009/01/14 13:37

離婚で先夫のローン残したままの不動産の所有権移転に

かかわった経験があります。ちなみに司法書士ではないですが。

家屋に抵当権はついてないですよね。
目的が、土地資産の差し押さえ防止なら、家屋の所有権を
お父様から質問者さまへ書き換えるだけでいいでしょう。
譲渡証書を作成し司法書士に家屋の所有権移転登記を
依頼します。登記は９万円くらいでできるでしょう。
家屋の評価はただみたいなものですが一応固定資産税評価額
を調べ、１１０万円以下なら贈与税は発生しません。

他人同士で家屋を贈与すれば借地権（法定地上権）も自動的に贈与
したとみなされ借地権割合の土地についても贈与税
を課税されるというのが通例ですが
この場合、借地は親子間の使用貸借ということで借地権そのもの
が発生しません。ですから課税対象にならなりません。
（都内Ｓ税務署資産税課確認済み）

さて、お父様の土地が差し押さえになったとして、競売され第３者に
渡った時点ではじめて法定地上権が発生します。
借地権割合が７割として、３割が土地の価値ということになります。
７割は、建物の所有権者としての質問者さまのもの。

土地はｇ800万程度とのこと。（いくらですか？）
仮に２８００万だとしても１０００万は負債ですから１８００万は守れます。

もちろん、抵当権者の金融機関は怒りますが、実は抵当権を
抱えたままの譲渡というのは離婚の際の財産分与などで頻繁
にあることで、抵当権が行使されたら所有権がなくなるということを
承知で所有権を移動することはよくある話です。

さて、金融機関は、登記簿でも閲覧しない限り、法務局から金融機関に
話がいくことはないです。
ただし、ローンの契約書に「担保物件の所有権者が変わる場合は
金融機関に通知せよ」と書いてあります。ですが今回は家屋ですから
担保物件そのものではない。丁寧な金消契約書には「土地・建物」と
書いてある場合もあるでしょう。
それにしても、こちらは資産防衛のためですから、ごめんなさいですむ
ことは済ませたほうがいいです。

実は、銀行はそうなると全額ローンを質問者さまに借り替えてくれと
言ってきます。そうしたら
「土地は父親名義だから」と押し返せばいいです。
せいぜい落としどころは「名義はお父様でいいから、質問者さまに
連帯保証人になってくれ」という程度ですよ。

一点、借り入れ先の金融機関出入りの司法書士にあたらないように
しましょう。

この回答へのお礼

丁寧なご回答を頂き、誠にありがとうございます。

土地は　800万ですので厳しいかとは思いますが、そういった方法があったことも存じませんでした。（ミス入力で申し訳ございませんでした。）

もし、仮に父から私に移行する方法があれば、どういう形でも父の代わりに返済はしてゆきたいと考えております。

頂いたご意見に、なんだかとても温かく感じました。
誠にありがとうございました。

お礼日時：2009/01/14 15:18

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/01/14 08:53

＞老朽化のため建物の価値はほぼゼロ、

＞土地の価値ｇ800万程度とのことでしたが、
＞残りのローンが1000万ほどあること、

何かあったときのために２００万円の負の財産を移転する？

財産なら移転を検討しても良いでしょうが．．．

その「なにか」とは何を想定されて居られるのでしょうか？

この回答への補足

ご回答頂き、ありがとうございます。

「なにか」とは、父の個人事業が破たんした場合のことです。

今でも仕事は励んでおりますが、
もし破たんした場合には自宅を差し押さえられるとのことで、
昔の人間ですので、家をとられることに対して過敏になり、
また年齢的なこともあり弱気になっているようです。

そうなった時にはまた一からやり直せば良いとは思いつつも
息子である以上放っておけないこともあり、今回こちらにご相談させて頂きました。

よろしくお願い致します。

補足日時：2009/01/14 11:55

No.2 回答者： noname#75089 回答日時： 2009/01/14 01:16

お父さんから遺言書（公正証書）書いておいてもらうと、いざ、の時でも安心でしょう。

今、焦ってローンの付いてる家の名義替えする必要などないと思いますが（まず、銀行の方でお断りします）。

この回答へのお礼

早速のご回答、誠にありがとうございます。

そうですね。
まず銀行の方からお断りされますよね。

コメントをいただき、ありがとうございました。

お礼日時：2009/01/14 12:11

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/01/14 00:44

ローンを完済しないと例え古い建物でも銀行が名義変更を認めてくれませんよ。

建て替えにしても、まずはローンを完済して抵当権解除してからになりますね。（滅失登記ができませんから）

収入面で融資が無理ということですので当面は何もできないでしょうね。

この回答へのお礼

早速ご回答をいただきまして、ありがとうございます。

不動産会社の方からも、現状では無理と言われておりました。

ご意見、誠にありがとうございました。

お礼日時：2009/01/14 12:13