義父所有の土地に私名義で新築し同居して二年です。先日義父から別居の申し

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質問者：satomi2221
質問日時：2009/12/16 10:51
回答数：8件

義父所有の土地に私名義で新築し同居して二年です。先日義父から別居の申し入れがあり私が近々出ていく予定なのですがその際住宅ローンを義父に義務付ける方法はありますか？口約束だけでは払って貰えない気がします。

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回答 (8件)

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No.8

回答者： ehimedanji
回答日時：2009/12/18 12:31

単純に今の残債で買い取ってくれと申し入れてはどうですか？

土地が父親名義なら土地、建物の担保はあるわけですから
父親と母親で資金は工面してもらっては？

ローンだけでなく固定資産税や健康保険にも資産割りの割り増しがあるのですから!!

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No.7

回答者： poolisher
回答日時：2009/12/16 16:55

住宅ローンを組んでいたということであれば、土地にも抵当権がついて

いるのでしょう。
ですから、ローンの支払いが滞って抵当権を行使されるような事態にな
れば義父も土地を召し上げられてしまいます。

この際、残債が少なければ（つまり建築費に比べ土地代が高い）あなた
が傷を負うことはないでしょう。
残債が多額であれば（つまり土地の評価は大したことは無い）あなたは
多額の借金を負うことになります。

新築わずか２年で別居ですから信頼関係はほとんどないでしょうから
お互い相手の得は自分の損、相手の損は自分の得と思っているでしょう。

ということで、相手の事情を無視してあなたの傷を最小にする方法は
多分、この際ローン支払いを停止して早期に契約解除、抵当権実行に
持っていくことです。

詳細の計算は自分で計算して欲しいのですが、住宅の売却価値は年と
共にどんどん減っていきますが、ローン残高はなかなか減りません。
ですからどうせ手放すなら早いほうが得なのです。

以上の方針で義父と交渉してください。

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No.6

回答者： ben0514
回答日時：2009/12/16 11:32

借入の名義変更はまず無理でしょうね。

名義が変更できない限り、あなたに支払う義務があります。義父があなたに支払う必要があれば、金融機関は関係なく、２者での取り交わしでしょうね。

あなたが返済したくなければ、義父に売却を行い、義父が借入等を行い、一括で支払を受け、あなたが完済させることでしょう。

あなたが間に入っても良いのであれば、賃貸契約で義父から受け取り、受け取ったお金で返済することですね。ただ、借入残高が不動産の価値や家賃相当ではありません。地域や不動産価値に応じた家賃と差があれば、その差額は贈与となります。また、固定資産税などは所有者が基本的に納付義務がありますから、良く考えなければなりません。

厳密には、建物の名義があなたであれば、義父への地代の支払も必要でしょう。同居の場合や扶養している場合などでは、あまり考えないことですが、そちらも良く考えなければ、贈与の取り扱いになりかねません。

贈与には贈与税が発生します。推定相続人や親子・配偶者などの場合には相続時生産課税などの特例などもあります。

税金面は税理士などへ相談すべきでしょう。税務署でも相談は可能ですが、あくまでも相談者からの説明があったことに対する回答であって、現状確認や調査などのように確認作業を伴った回答ではありませんから、相談の回答に従っても、異なる判断をされる場合もあります。ですので、複数の案件等を扱った経験のある税理士からアドバイスを受けることが大切となるでしょう。

財産や債務の権利義務や不動産の名義変更手続きである登記については、司法書士が専門となります。手続きだけを見れば素人でも法務局へ何度か行けば出来るでしょう。しかし、後のトラブルを回避するために法律知識や解釈、これらに伴った約束事の書面化などは素人では難しいでしょうね。

各手続きなどは、過去・現在・未来を考える必要がありますから、よく考えて計画を立てる必要もあるでしょう。

それぞれの専門家は、ボランティアなどではありませんから、それなりの報酬が必要となるでしょう。相談だけでも報酬の支払が必要な場合もあります。ご注意ください。