借りているビルが競売にかけられました

競売について教えてください。

現在、飲食店として３階建てビルの１階部分を借りています。
ビルが差し押さえとなった為、近く競売にかけられます。
こういう場合、買い手が決まるまで家賃は
今まで通り家主に支払うべきなのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/05/20 06:34

その「競売」と云いますが、競売は強制執行なので、不動産の強制執行は3つあります。

1つは、債務名義(差押えすることができる公文書)によるもの、
1つは、抵当権実行によるもの、
この抵当権実行も、その不動産を売却して換価するものと、
その不動産の賃料だけを継続的に取り立てる手続きと(「収益執行」と云います。)、2つあります。
今回の競売は、おそらく換価による抵当権実行だと思われますが、もしかすると収益執行かも知れません。
そうだとすれば、裁判所から直接に書類が届きますからわかりますが、その場合の家賃は、その債権者に支払います。
そうしないと、即、明渡を求められることになります。
抵当権実行の場合は、抵当権の時期と、借りた時期によって変わってきますが、借りた時期の方が早いならば、買受人が代金納付するまでは、従前通り、その後は新所有者(買受人)となります。
債務名義によるものも抵当権実行の内、換価する場合に準じます。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
詳しく調べてから家主に相談したいと思います。

お礼日時：2008/05/23 14:04

No.3 回答者： takumaF 回答日時： 2008/05/20 10:54

こんにちは。

今までの家主に支払ってもよいと思いますが、家主の変更があった後、それにきずかずに、新家主に払っていなかったというのが怖いですね。
このような場合は、供託ができると思います。法務局で供託できるか確認されて、供託できるのであれば、供託したほうが無難であると思います。

競売が抵当権の担保権の実行の場合、07336さんが、借りた時期と抵当権の登記の時期とどちらが早かったかが問題となります。
07336さんが借りた時期が早ければ、新家主から出て行けといわれることはありません。
しかし、抵当権の登記が早ければ、出て行けといわれる危険性があります。
そういったところの確認もされた方がよいかもしれませんね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
賃貸契約を結ぶ段階で競売にかけられるかも・・という話は聞いていたのでもしかすると抵当権の登記が早いかもしれません。
詳しく調べてから家主に相談したいと思います。

お礼日時：2008/05/23 14:08

No.1 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/05/20 00:53

競売にかけられたとはいえ落札されるまでは

家主のものですから引き続き家賃を支払う義務はあるでしょう。

ただ、現家主との契約の時期や内容にもよりますが入居時にお預けになった
敷金は1円も戻らない可能性が高いです。
また、買い手次第になりますが競売落札後に新家主から無条件に「出ていけ」と
言われることも想定されます。
最悪の場合、落札された後6ヶ月間の猶予期間はあるものの
（この間は新オーナーへ家賃を払う必要あり）それ以降は
裁判所の手によって強制的に追い出されることもあります。
この場合当然に立退費用や敷金の返還はありません。

よって、速やかに現家主とご相談になり
買い手がみつかるまでの家賃を減額してもらったり
場合によっては敷金と相殺してもらうなど交渉してみてはどうでしょうか。

なお、なにも言わずに家賃を滞納されますと差押えされているとはいえ
契約違反→退去となる可能性もありますので、必ず現家主と交渉し
交渉内容を記載した確約書等を作成されることをお勧めします。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
早速、家主に相談してみます。

お礼日時：2008/05/23 14:00