マンションが取り壊された際に残る土地代は？

マンションが将来的に老朽化し、取り壊されて土地が売却される場合の質問です。以前、一戸建てではないマンションの所有者でも、建物が取り壊された際には土地代が入ってくるという話を聞きましたが（その土地の坪単価が１００万で、所有している部屋の広さが６坪だったら６００万）仮にその土地の坪単価が３００万で（赤坂、麻布、広尾、六本木…など）、なおかつ所有しているのが６０平米（１８．１５坪？）の部屋であった場合、自分の所に残る土地代というのは３００×１８で５４００万ぐらい、ということになるのでしょうか？

No.9 回答者： outerlimit 回答日時： 2008/05/28 14:07

共有部分ではなく　共有持分です

登記簿（か謄本）を確認してください
筆毎に　面積　と　共有者とその持分がそれぞれ明確に記載されているはずです
これが　共有持分です
他の回答の　占有面積の割合などは　共有持分を決定するための方法のひとつに過ぎません

共有者になっていなくて　共有持分が無ければ　一切の権利はありません

取らぬ狸の皮算用　をするより登記簿を確認することです
他の回答のような共有持分になっている保証はありません

それから　共有の意味を確実に理解しておくことが必要です
単なる共同所有ではありません

この回答へのお礼

まずは登記を確認することですね。

アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2008/05/29 18:24

No.8 回答者： jakyy 回答日時： 2008/05/28 13:52

中古のマンションの購入の時の計算の仕方をあげましょう。

購入の参考になるかと思います。
【敷地権割合】
登記簿でマンション全体の面積（地積）と敷地権割合を調べます。
敷地権割合は専有部分（分譲される各戸）に対する敷地の権利のことです。
この敷地権の割合は、○○分の○○といった具合に各専有部分の登記簿に記載されており、
原則として専有部分の床面積の割合とされています。
つまり、分譲マンションの全ての専有部分の合計床面積を分母とし、
各専有部分を分子とした割合です。
【例をあげます】
マンションの登記簿の地積が1700m2
敷地権割合　55万分の6000
これを計算しますと、
1700m2のうち55万分の6000　m2　計算しますと18.5となります。
18.5m2は5.6坪ですから、土地単価が坪150万円の相場の場所でしたら、
840万円は取り壊しても自分の財産として残る土地の価値です。

http://www.to-ki.jp/center/useful/ta014.asp

この回答へのお礼

非常にわかりやすい説明をありがとうございます。

将来的な土地代だけで言うと、(1)坪単価が高く(2)なおかつ小規模のマンション、が資産としては価値がありそうですが、小規模マンションは月々の管理費が高いという話も聞くのでいろいろと難しいですね。

お礼日時：2008/05/29 02:39

No.7 回答者： hkinntoki7 回答日時： 2008/05/28 10:37

　ご自身の質問の回答を確認されていないのでしょうか？

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3983875.html
　あなたの考えは１階建てのマンションの考えですよ。例えば１階の部屋の広さが８０m2で１０階建てであれば８０m2の土地÷１０部屋で８m2が持ち分です。実際には共有部分も総戸数で分割された土地も加算されるのでもう少し持ち分は大きくなります。

この回答へのお礼

いわゆるテラスハウスであればこのようになる可能性もあるということですね。

ありがとうございました。

お礼日時：2008/05/28 12:33

No.6 回答者： kita52326 回答日時： 2008/05/28 08:34

●概ね以下の考え方になります。

持分シェア＝自分の部屋面積÷マンション全体の部屋面積
土地の持分面積＝３００坪×持分シェア

上記計算だと、部屋の面積が同じなら土地の持分は同じになります。
マンションの価格は階数が違えば、価格も違いますが土地の持分シェアは同じです。
不思議といえば不思議ですが、通常どこのマンションでもそうです。
登記簿を調べると、自分の土地持分（３００平米の○○○○分の○○）というように表記されています。

計算上の価値は出せますが、実際には持分だけでは取引の対象にはなりませんし、
こわして更地で売却するということも合意形成の問題もあるので、現実にはないでしょう。

この回答へのお礼

なるほど、以前不動産に尋ねたら最近はたとえ築年数が古くなったマンションでも「建て替え」という例は稀であり、建て壊しになって土地が売却されるケースが多いと聞いたので（もちろん住民の合意の上でですが）、登記簿についてはいまいちど確認してみます。

お礼日時：2008/05/28 12:40

No.5 回答者： outerlimit 回答日時： 2008/05/28 06:51

マンションを所有しているのでしたら、共有持分を勉強してくださ

この回答へのお礼

マンションの場合、この「共有部分」というのが非常にわかりにくいですね。どこからどこまでが自分のもので、どこからがそうでないのか。最近のプールやジム付きのマンションでもそうですね。

お礼日時：2008/05/28 12:42

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2008/05/28 00:20

分譲マンションには必ず共有持分というものがあり、登記簿に記載されています。

全体の敷地面積のうちその共有持分に応じた土地の持ち分があるということになります。
土地には容積率というものがあり、例えば容積率が２００％であれば敷地面積の２倍の広さの建物が建てられるわけで、その場合単純に言えば１０坪の広さの部屋の持ち主は、５坪分の土地の持分しかないことになります。（実際には共用部分も考えなければなりませんのでもう少し少なくなります）
土地の持ち分の計算は上記のようになりますが、例えばその地域の土地の相場が坪１００万円としたら、一戸建て用の数十坪の土地は坪１００万円で売れたとしても、マンションの敷地のように何百坪、何千坪という大きな敷地はなかなかその値段では売れないことのほうが多いです。ですから、単純にその地域の相場に共有持分をかけた金額にはならないでしょう。

この回答へのお礼

なるほど、非常に分かりやすい説明をありがとうございました。

お礼日時：2008/05/28 12:44

No.3 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2008/05/27 23:29

普通は、建て直します。

その場合、区分所有権と相殺で、新しい部屋を等価交換で入手します。それを売却する方が、高く売れるでしょう。

この回答へのお礼

以前不動産に、最近は立て直されるケースは少ないと聞いたのですが、私の聞き間違いでしょうか。

ちなみに等価交換で新しい部屋を入手する場合、今まで修繕積立金を払い続けてきたにもかかわらず、さらに追加でお金を払うということはあるのでしょうか？老人などでお金があまりない方の場合は金銭的に難しいケースもあると思いますが…

お礼日時：2008/05/28 12:53

No.2 回答者： _riry_ 回答日時： 2008/05/27 23:10

マンションにおける土地の持分は、各々の部屋の広さではないですよ。

（土地より床面積の方が大きくなっちゃいます。。。）

部屋の広さに比例して持分を割り出す場合と、全戸一律で面積を戸数で割った場合があるようです。

この回答へのお礼

部屋の広さに比例して持分を割り出す場合と、全戸一律で面積を戸数で割る場合と、これはケースバイケースで決まりがないということですね。ただ、広い部屋に住んでいる方は土地面積÷総戸数では納得いかないでしょうし、狭い方はそうしてもらったほうが平等というか、納得できるでしょうね。

お礼日時：2008/05/28 12:57

No.1 回答者： super-dog 回答日時： 2008/05/27 23:08

考え方は良いでしょうが、

所有している部屋の上下にも部屋があるのですよ。
10坪に10階建て1階分1部屋のマンションがあったら、一部屋の割り当ては1坪ですね。

この回答へのお礼

マンションはやはり戸建てとくらべると土地の振り分けや共有部分といった様々な点でわかりにくいことが多いですね。

ありがとうございました。

お礼日時：2008/05/28 13:01